Банки изо всех сил сопротивляются ответственности признать и научиться считать ликвидность частных домов
О косности системы и причинах отставания в развитии ипотеки на загородном рынке интервью корреспондента «РИА Недвижимость» с управляющим партнером компании Good Wood Александр Дубовенко.
Есть ощущение, что рынок взрослеет? Вот на него даже специальные ипотечные программы стали заводить. Ваши клиенты, кстати, пользовались «сельской ипотекой»? И вообще, как на ваш взгляд, эта программа полезна рынку?
Почему-то она плохо работает у нас в Московской области и в Питере. А вот мы были недавно в Новосибирске, в коттеджном поселке «Загородный простор» — так там почти 80% покупается по «сельской ипотеке». Видимо, кто-то решил, что этот инструмент актуален там, где совсем все грустно с деньгами, а в Подмосковье с его высокими ценами пока не очень нужен.
Я слышала мнение, что развитию ипотеки на загородном рынке мешает то, что здесь не создается понятного для банков продукта.
Действительно, создать нормальную ипотеку для строительства загородного дома никак не удается, хотя не так давно мы совместно с компанией Kaskad Family и банком «Дом.РФ» смогли придумать и запустить ипотечный продукт для загородного строительства, но и тут не все так просто.
После его запуска я сел и задумался — а зачем же я все это сделал? Ведь в итоге этот инструмент у себя в компании не используем. Провели одну показательную сделку, продемонстрировали, что это работает — и все!
Вам что, не нравятся ипотечные клиенты?
Да нет, клиенты мне нравятся. Проблема тут в том, на кого ложатся все риски. Вот «Дом.РФ» не хочет брать их на себя, и вешает на нас. Схема предоставления кредита там получалась такая: человек, уже имеющий в собственности участок, хочет построить на нем дом, но не имеет всей суммы, необходимой для этого. Допустим, на руках у него 30%, а на оставшиеся 70% он хочет взять ипотеку. Он обращается в банк за кредитом на недостающую сумму, в качестве залога выступает участок. Имеющиеся 30% он платит нам, но оставшиеся 70% суммы банк нам выдает только тогда, когда мы завершаем строительство дома, регистрируем его, идем в банк и оформляем залог и на дом тоже.
Фактически именно мы финансируем клиента на самом рискованном участке пути. Получается, что мы можем делать это и сами. Более того, нам намного проще построить самим дом, оформить на него право собственности, а на такой объект любой клиент пойдет и возьмет нормально ипотеку. Потому что на готовый дом ипотеку дают без проблем, сложно получить ее на строящийся объект. То есть у банка нет доверия ни к одному строителю, и все это не очень красиво работает.
Разумеется, мы будем сами предлагать альтернативу по кредитованию клиентов. Посмотрим, через банк или нет, но непременно придумаем такой продукт, когда это будет актуально. Сейчас у нас несколько банков-партнеров, которые дают нашим клиентам потребкредиты. Да, там небольшой срок — пять-семь лет, но уже с относительно хорошими ставками в 10-12 %. И это многим подходит, потому что не хватает часто совсем чуть-чуть.
Почему банки так себя ведут на загородке? Они не понимают ликвидности частных домов, не понимают продукта. Вот квартира — ликвидный продукт, чтобы ее продать, достаточно сделать 10% скидки. А у дома цена непонятна. Они часто делаются на заказ, так что в России просто нет большого количества одинаковых домов, чтобы сформировать понимание ценника. Разве что на загородном рынке появятся действительно типовые проекты — тогда на нем будет и доступная ипотека.
Источник новости - сайт npadd.ru
Льготная ставка по программе сельской ипотеки составляет до 3% годовых, а на приграничных территориях она снижена до 0,1%. Максимальный лимит кредитования ограничен 6 миллионами рублей на одного заемщика. Минимальный первоначальный взнос на данный момент составляет от 20% стоимости объекта.
Нет, сельская ипотека не действует на территории Московской области, а также муниципальных образований Москвы и Санкт-Петербурга. Программа предназначена исключительно для сельских поселений и малых городов с численностью населения до 30 тысяч человек в других регионах РФ. Подмосковные объекты можно приобрести по другим льготным программам или стандартным условиям.
Главной причиной отказов является несоответствие предмета залога жестким требованиям банка по ликвидности. Кредиторы неохотно одобряют деревянные дома, объекты с сильным износом, отсутствием базовых коммуникаций или проблемами в межевании участка. Также частой причиной отказа становится отсутствие аккредитации у подрядчика при строительстве.
Да, банки активно кредитуют покупку готовых жилых домов с земельными участками при условии их юридической чистоты и пригодности для круглогодичного проживания. Дом должен стоять на кадастровом учете, иметь фундамент, подключенные инженерные сети и износ конструкций не более 40%. Обязательным требованием является также оформление земли под домом в собственность продавца.
При такой схеме заемщик передает банку в залог уже имеющийся в собственности земельный участок для обеспечения кредита на строительство дома. Проводится рыночная оценка земли, которая определяет максимально возможную сумму займа. После завершения строительных работ и ввода дома в эксплуатацию, построенный объект также оформляется в залог банку.
С финансовой точки зрения ипотека выгоднее, так как процентная ставка по ней в 1,5–2 раза ниже, а срок кредитования может составлять до 30 лет. Потребительский кредит имеет смысл брать, если не хватает небольшой суммы и нет желания тратить время на оценку залога и страхование недвижимости. Однако он ограничен коротким сроком выплаты (до 5–7 лет) и высокими ежемесячными платежами.
Ликвидность — это способность объекта недвижимости быть быстро проданным по рыночной цене в случае дефолта заемщика. На нее влияют удаленность от города, престижность направления, наличие коммуникаций и качество материалов. Банки оценивают этот показатель для снижения своих рисков: чем ниже ликвидность дома, тем выше вероятность отказа в выдаче кредита.
Оценка готовности дома происходит путем предоставления банку фотоотчетов и актов приема-передачи выполненных работ на каждом этапе строительства. Если кредит выдается траншами, следующий транш перечисляется только после подтверждения целевого расходования предыдущего. Финальный контроль осуществляет кадастровый инженер, составляющий технический план здания для его регистрации.
Главные плюсы типового проекта — это низкая стоимость разработки, предсказуемая смета строительства и готовые расчеты нагрузок. К минусам относятся отсутствие архитектурной уникальности и невозможность изменить планировку под индивидуальные нужды. Также такие проекты сложно адаптировать под участки с нестандартным рельефом или сложными грунтами.
Для подтверждения стоимости требуется привлечь независимую оценочную компанию, аккредитованную банком-кредитором. Оценщик составляет официальный отчет, основанный на анализе аналогов, техническом состоянии конструкций, износе и инфраструктуре локации. Банк будет ориентироваться исключительно на наименьшую из величин: цену договора купли-продажи или стоимость по оценке.