COVID-19 стал толчком для резкого роста строительства частных домов в России
- Как правительство намерено решать проблему развития ИЖС
- Мнение экспертов
В 2020 году темпы строительства частных домов в России выросли на 1,4%, несмотря на все ограничения во времена пандемии коронавируса.
Все дело в том, что россияне, испытавшие на собственном опыте все «прелести» самоизоляции из-за COVID-19, неожиданно для аналитиков пришли к выводу, что загородные дома - это лучшие объекты для проживания. О появлении в России нового сообщили аналитики из «Дом.РФ», которые в ходе своего исследования выяснили, что около 40% граждан нашей страны стали больше ценить преимущества загородного индивидуального жилья, чем недвижимость в городской черте.
Инвесторы тут же отреагировали на эту тенденцию, что вылилось в увеличение строительства частных домов. Наиболее ярко этот результат проявился по итогам ноября, в ходе которого на территории России было введено в эксплуатацию 49 миллионов квадратных метров объектов индивидуального жилищного строительства, а это на 42% больше, чем за весь предыдущий год.
Российские власти тоже не остались в стороне от этого явления и в настоящее время разрабатывают по поручению президента страны дорожную карту развития ИЖС. Особое внимание при этом уделяется развитию ипотечных продуктов на такое жилье, что в перспективе поможет расшить «узкие» места, которые до сих пор сдерживают высвобождение огромного потенциала этого рынка.
Как правительство намерено решать проблему развития ИЖС
В настоящее время строители частных домов сталкиваются с несколькими серьезными проблемами, среди которых:
- практически полное отсутствие кредитных программ на покупку и строительство индивидуального жилья - всего 5% сделок с ипотекой против 50-70% в сегменте многоквартирных домов;
- большие трудности с оценкой частной недвижимости, что вызывает серьезные сложности с ликвидностью объектов ИЖС по сравнению с типовыми квартирами;
- нехватка коробочного продукта с полным набором необходимой инфраструктурой, как это принято в новостройках.
Дорожная карта, разрабатываемая властями, должна решить эти вопросы, так как предусматривает комплексную застройку по типовым проектам с обязательным обеспечением частных домов современной инфраструктурой. Кроме того, правительство намерено создать в этом сегменте специальный ипотечный продукт, а также принять реальные меры по распространению в секторе ИЖС эскроу-счетов, которые в настоящее время действуют только на рынке новостроек.
Поэтому в перспективе ИЖС может стать ключевым фактором для развития российской строительной отрасли и поспособствовать выполнению основных целей нацпроекта «Жилье и городская среда», согласно которому к 2030 году в России должно ежегодно вводиться в эксплуатацию 120 миллионов квадратных метров нового жилья. На сегмент индивидуального жилищного строительства в этом проекте приходится 50 миллионов квадратных метров.
В принципе достичь такого результата вполне реально, так как в 2019 году общая площадь новых индивидуальных домов составила 38,5 миллионов «квадратов» или 47% от общего количества построенного и введенного в эксплуатацию жилья.
Мнение экспертов
Предпринимаемые правительством меры по введению в сегмент ИЖС стандартизации и промышленного строительства, по мнению аналитиков, будут способствовать появлению доступных ипотечных программ, что в конечном итоге сделает частные дома более доступными для всех категорий россиян. Ведь застройщики в этом случае смогут рассчитывать на проектное финансирование, а потенциальные покупатели готового жилья могут свободно воспользоваться доступной ипотекой по льготным программам, которые на сегодняшний день актуальны только для новостроек.
Работа на этом направлении ведется очень активно. Уже разработаны предварительные стандарты и запущены соответствующие кредитные программы от «Дом.РФ». Поэтому рынок ИЖС, не сомневаются эксперты, уже в ближайшее время станет полностью понятен для всех его участников. Ведь от систематизации финансирования проектов и формирования комфортной застройки в конечном итоге выиграют потенциальные покупатели, банки и сами застройщики.
Хаотичный девелопмент, который на сегодняшний день не учитывает архитектурные и исторические особенности каждого особенности города, при соблюдении этих условий должен уйти в прошлое. А взамен потенциальные покупатели должны получить упорядоченную застройку, в полной мере обеспеченной социальной, коммерческой и спортивной инфраструктурой. В таких условиях спрос на частные дома, которые и так популярны у россиян, будет огромным, а современная архитектура районов с индивидуальным жильем станет один из главных факторов органичного развития российских городов.
Впрочем, уже сегодня на частное домостроение приходится приличная доля объема строительства жилья в стране, но плановое развитие сегмента ИЖС позволит в будущем улучшить качество жизни миллионов российских семей за счет создания комфортных для проживания условий. Поэтому российским властям нужно работать в тесной связке с частными инвесторами, чтобы обеспечить проекты комплексного развития рынка индивидуального жилищного строительства финансированием и доступными ипотечными продуктами.
Первые подвижки в этой сфере уже начались. В декабре 2020 года у молодых российских семей с детьми появилась возможность воспользоваться пилотной программой ипотеки при строительстве частного жилья, которую можно оформить по ставке от 6,1%. Максимальная сумма кредита «Дом.РФ» для москвичей, а также жителей Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области ограничена 12 миллионами рублей. Все остальные россияне могут рассчитывать на получение ипотеки до 6 миллионов рублей. Осталось сообщить, что действие этой программы завершиться к 1 июлю 2021 года. Так что времени осталось совсем немного.
Источник статьи - сайт realty.rbc.ru
ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство, статус земли, предназначенной для возведения жилых домов высотой не более трех этажей (до 20 метров). На таком участке официально разрешено постоянное проживание, регистрация по месту жительства и подведение центральных коммуникаций. Владельцы имеют право на бесплатный доступ к муниципальной инфраструктуре: школам, дорогам и медучреждениям.
В первую очередь проверьте выписку из ЕГРН и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы исключить охранные зоны и ограничения на строительство. Оцените наличие подъездных дорог, техническую возможность подключения к сетям электричества (не менее 15 кВт) и магистрального газа. Также проведите геологическое исследование для определения типа фундамента и уровня грунтовых вод.
В среднем возведение дома «под ключ» в 2024 году стоит от 65 000 до 110 000 рублей за квадратный метр в зависимости от технологии строительства (газобетон, каркас, кирпич). В эту сумму входит коробка здания с окнами, кровлей, черновой отделкой и базовой инженерией. Дополнительно заложите около 20% бюджета на покупку участка, финишную отделку, обустройство территории и забор.
С финансовой точки зрения квадратный метр в доме дешевле, а площадь жилья будет в 1,5–2 раза больше за те же деньги, что и квартира. Свой дом дает свободу от соседей и личную парковку, но требует регулярного ухода (уборка снега, ремонт крыши) и расходов времени на дорогу. Квартира удобнее близостью к городской инфраструктуре, но ограничена площадью и тарифами ЖКХ.
Содержание дома площадью 100–120 кв. м обходится в среднем в 6 000–14 000 рублей ежемесячно, в зависимости от типа отопления. Отопление газом является самым экономичным вариантом, тогда как электрический котел увеличивает зимние расходы в 3–4 раза. Сюда также закладываются вывоз ТКО, плата за электричество и взносы за обслуживание общего имущества, если это коттеджный поселок.
Для оформления кредита на ИЖС необходимо предоставить банку документы на земельный участок (или выбрать его в рамках сделки) и проект дома с подробной сметой. Банки выдают средства траншами на конкретные этапы работ: фундамент, стены, коммуникации. Чаще всего требуется привлечение профессионального застройщика, аккредитованного в конкретном банке.
Заказчик вносит деньги за строительство дома на специальный банковский счет эскроу, где они замораживаются до окончания работ. Подрядчик строит объект на собственные средства или целевой кредит от банка (проектное финансирование). Строительная компания получает деньги со счета эскроу только после сдачи дома и оформления права собственности на покупателя.
В настоящее время для ИЖС действует упрощенный уведомительный характер. До начала работ необходимо подать в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве, приложив схематичное изображение дома на участке с соблюдением обязательных отступов в 3 метра от границ. После окончания работ отправляется второе уведомление с техническим планом для регистрации дома в Росреестре.
Главный риск — скрытые дефекты фундамента, гидроизоляции и теплового контура, которые невозможно заметить при поверхностном осмотре без тепловизора. Также распространены юридические риски: наложение границ участков друг на друга или отсутствие разрешений на врезку в центральные сети. Обязательно проверяйте долги продавца по коммунальным платежам и целевое назначение земли.
Для ИЖС доступны ключевые государственные программы: Семейная ипотека со ставкой до 6%, ИТ-ипотека со ставкой до 6% и Сельская ипотека до 3% годовых. Условием получения льготы является привлечение к строительству подрядчика с аккредитацией и залог земельного участка. Максимальная сумма кредита по льготным программам на покупку участка с подрядом составляет от 6 до 12 млн рублей в зависимости от региона.