Девелоперам коттеджей не стоит рассчитывать на массовое кредитование
Строительные компании не должен окрылять тот факт, что первый коттеджный поселок в Ленобласти получил проектное финансирование. Ведь подобное кредитование, по мнению аналитиков, может быть полезно только для отдельных проектов, но не для всего рынка загородной недвижимости в целом.
Напомним, проектное финансирование в размере 2,1 млрд рублей было одобрено банком «Дом.РФ» для ГК «Омакульма» под реализацию проекта по строительству поселка в Ломоносовском районе Ленинградской области. Компания собирается построить на этом земельном участке 194 домовладения общей площадью 30 тысяч квадратных метров с придомовыми территориями в 6 соток земли.
Окончание реализации проекта намечено на 2023 год, а первая очередь коттеджей должна быть введена в эксплуатацию уже во втором квартале текущего года.
Проблема в том, что регламент для аккредитации застройщика при банке «ДОМ.РФ» похоже не разработал, а значит намерен решать все возникающие вопросы с заемщиком в «индивидуальном порядке. Иными словами, банк пока не хочет делать такую программу массовой. Поэтому программное финансирование на рынке загородного жилья так и останется доступной только для отдельных проектов.
Более того, на подобное финансирование смогут рассчитывать только крупные девелоперы, которые сотрудничают с большими ДСК и занимаются строительством домов «заводского производства». При этом спрос на такую продукцию крайне ограничен, так как россияне, переселяющиеся из городских квартир в загородные дома, все еще хотят купить жилье своей мечты, а не стандартную постройку.
Источник новости - сайт zagorod.ru
Это целевой кредит для застройщиков на строительство малоэтажного жилья, при котором деньги покупателей хранятся на защищенных эскроу-счетах до завершения работ. Банк финансирует стройку поэтапно, контролируя целевое использование средств. Для покупателя это государственная гарантия завершения строительства, а для девелопера — стабильный источник финансирования.
Да, банки активно выдают кредиты застройщикам ИЖС в рамках проектного финансирования. Для одобрения заявки девелоперу необходимо предоставить детальный бизнес-план, согласованную разрешительную документацию и подтвердить наличие собственного капитала в размере не менее 15-20% от стоимости проекта. Основными кредиторами выступают Дом.РФ, Сбербанк и ВТБ.
С 2024 года использование счетов эскроу в сфере ИЖС стало обязательным для подрядчиков, которые строят дома для граждан с привлечением льготной ипотеки. Средства заказчика блокируются в банке и переводятся строительной компании только после подписания акта приемки объекта. Это минимизирует риски недостроя и защищает финансовые средства граждан.
Аккредитация подтверждает финансовую состоятельность застройщика и соответствие его проектов техническим стандартам банка. Прохождение этой юридической процедуры позволяет девелоперу привлекать проектное финансирование и продавать строящиеся дома покупателям по сниженным ипотечным программам. Это существенно увеличивает поток клиентов и доверие к бренду.
Минимальный бюджет для старта небольшого поселка эконом-класса начинается от 150-200 миллионов рублей. Большая часть расходов приходится на выкуп земельного массива, подведение магистральных коммуникаций (электричество, газ, водоснабжение) и прокладку дорог. Для получения проектного финансирования в банке девелопер должен иметь собственные средства в размере не менее 15% от этой сметы.
Проект «Омакульма» — это малоэтажный жилой комплекс комфорт- и бизнес-класса, находящийся в Ломоносовском районе Ленинградской области. Поселок застраивается современными двухэтажными коттеджами в едином скандинавском стиле с собственными земельными участками. Комплекс оснащен централизованной инфраструктурой, закрытой территорией и детскими площадками.
Ключевой риск — это рост долговой нагрузки и удорожание кредита при низких темпах продаж, так как ставка банка снижается только по мере наполнения эскроу-счетов. Также застройщик несет риски кассовых разрывов из-за задержек с приемкой этапов банком или сбоев в логистике материалов. Нарушение сроков ввода объектов грозит штрафами или заморозкой финансирования.
Для стандартного коттеджа площадью 120–150 квадратных метров оптимально выбирать участок от 8 до 12 соток. Такое соотношение позволяет соблюсти все санитарные и противопожарные отступы от границ соседей и дорог. На этой площади комфортно разместятся сам дом, парковка на два автомобиля, зона отдыха и хозяйственные постройки.
Главное преимущество технологии ДСК — высокая скорость монтажа, позволяющая возвести коробку дома на готовый фундамент за 3-5 дней. Железобетонные плиты производятся в заводских условиях с точной геометрией, что исключает ошибки при строительстве и снижает затраты на черновую отделку. Такие дома обладают высокой энергоэффективностью, отличной шумоизоляцией и не дают усадки.
Выбор зависит от стиля жизни: квартира выигрывает за счет развитой инфраструктуры в шаговой доступности и отсутствия забот о содержании здания. Загородный дом предлагает большую площадь проживания, приватность, отсутствие соседей за стеной и личный участок по более низкой цене за квадратный метр. Однако дом требует регулярного личного контроля коммуникаций и дополнительных расходов на логистику.