Можно ли строить дом на землях сельхозназначения – назначение с/х-земель, виды построек, ответственность

Большая часть освоенной территории нашей страны попадает в категорию с/х-площадей. Однако это не означает, что употребляться они могут исключительно под сельскохозяйственные нужды. Разберем, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, что вообще означает данный статус земельного участка, каково его назначение, какие постройки и на каких территориях допускается возводить, а также что будет, если использовать их не по назначению.

Земли с/х-назначения – что это такое, назначение, основная терминология

Согласно современному законодательству, к землям с/х-назначения причислены территории, расположенные за пределами границ населенного пункта и предоставленные или только предназначенные для с/х-нужд. Их назначение разнообразно и сводится к следующему ряду хозяйственной деятельности:

1. Организация подсобного личного хозяйства.
2. Выращивание с/х-продукции или сырья.
3. Обустройство животноводческой фермы.
4. Садоводство.
5. Разведение представителей речной и озерной фауны.

Сюда могут быть отнесены поля под пашни, лесозаградительные полосы, сенокосные угодья, дороги, водоемы, а также сооружения и подворья, предназначенные для переработки и хранения продукции.

Прежде чем выяснять, можно ли строить новый жилой дом на землях сельхозназначения, необходимо разобраться с терминологией закона. Существуют следующие важные основные определения:

• Жилой дом. Это индивидуально организованный объект, включающий жилые комнаты и технические помещения, обеспечивающий полноценные условия проживания, включая регистрацию.

• Жилое строение. Термин содержится в законе о садово-огородных дачных объединениях. Согласно определению, получить прописку в таком месте нельзя.
• Земли с/х-назначения. В первую очередь это территории, на которых непосредственно выращиваются аграрные культуры. Поэтому они представляют особую ценность, имеют специальный правовой статус и охраняются государством.

По закону с/х-территории не предназначены для решения бытовых нужд, связанных с постоянным проживанием. Так, Земельный кодекс допускает только постройку технических объектов для переработки и хранения с/х-изделий.

На заметку! В законе нет четкого определения взаимоотношения между правилами пользования земель сельхозназначения и тем, что можно на них строить. Это дает повод многим владельцам домов в спорной ситуации доказывать свои права через суд. Более того, по ФЗ под № 101 территории 2-ой категории не попадают под прямой запрет на застройку.

Строительство дома – виды участков земли, требования

Любой земельный участок зарегистрирован в Росреестре в определенной категории. Как правило, это следующие 6 категорий:

1. Приусадебное хозяйство.
2. Индивидуальное жилищное строительство – ИЖС.
3. Пашни.
4. Садоводческие и огороднические товарищества.
5. С/х-производство.
6. Земли под выпас.

На законодательном уровне построить полноценный жилой дом можно только в ИЖС и садоводстве. При этом современные садовые участки (по-старому называемые «дачами») классифицируются на 2-категории:

• Садоводство. Допускается построить жилье с регистрацией в нем. Однако теперь требуется разрешение на его постройку.
• Огородничество. Разрешается сооружение только технических и некапитальных построек.

Согласно закону от 1 марта 2022 г., теперь на землях сельхозназначения, переданных под ведение фермерства, можно построить полноценный жилой дом. Сделано это для возможности фермерам и их семьям обустройства удобного жилища в непосредственной близости к угодьям.

При этом сама застройка должна подчиняться следующему ряду требований:

1. Обязательная законная регистрация в Росреестре.
2. Допускается возведение только одного жилого дома.
3. Площадь не более 500 м².
4. Доля занимаемой территории – не более 0,25% от всего участка.
5. Высота – до 20 м.
6. Количество надземных этажей – не более 3.

Также требуется, чтобы фермерский дом соответствовал – строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам, регламентируемым возведение жилого объекта ИЖС.

Обратите внимание! Прежде чем покупать участок сельхозназначения, нужно заранее узнать, как он зарегистрирован в реестре и можно ли на нем построить дом. При этом решать вопросы по переводу территории в доступную под застройку категорию нужно в местной администрации.

Использование участка не по назначению, виды ответственности

Земельный свод правил предопределяет, что использовать территорию можно только в соответствии с ее назначением и категорией в реестре. Более того, закон об обороте с/х-земель устанавливает возможность изъятия и прекращение прав на участок, если он эксплуатируется не по назначению.

При этом контролируют ситуацию такие структуры, как Росреестр, Росприроднадзор и Россельхознадзор. Если обнаружится, что жилой дом находится на месте, не предназначенном для его возведения, хозяину грозит штраф. Размер взыскания зависит от степени тяжести нарушений и юридического статуса владельца. Кроме того, может быть вынесен вердикт о сносе сооружения. Основания для этого могут быть следующие:

• Установленный вред окружающей среде.
• Ущемление прав 3-их лиц.
• Разрушение имущества и т. д.

Справка! Широкая судебная практика показала, что даже если на землях сельхозназначения не было разрешено строительство, возведенные ранее жилые постройки зачастую остаются не замеченными контролирующими органами. Однако риск привлечения к ответственности будет сохраняться всегда, пока существует соответствующая статья закона.

Возможность изменения статуса

Изменения типа использования территории производится по следующему алгоритму:

1. Владельцем подается прошение в административное управление местности, где расположен участок.
2. К заявлению прилагаются документы на права пользования территории и сведения о владельце.
3. Далее формируется специальная комиссия, которая проводит общественное слушание по проблеме.
4. Выносится постановление о возможности разрешения задачи.
5. В завершении глава округа, ссылаясь на заключение комиссии, в течение 3-х дней дает ответ.

Как правило, такой способ сопряжен с большими финансовыми тратами. Так как все расходы по работе комиссии возлагаются на просителя. В большинстве случаев подобные запросы организуются при необходимости массовой застройки, например, коттеджного поселка. При этом местные органы власти идут на встречу.

Строительство в КФХ

На землях сельхозназначения, зарегистрированных в собственность крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) можно построить жилой объект без смены статуса их использования. Но при этом существуют некоторые нюансы:

• Участок должен эксплуатироваться строго по назначению.
• При отсутствии работ по целевому направлению в течение более чем 3-х лет, земля изымается.
• КФХ – официальная коммерческая структура, требующая обязательной регистрации и регулярной отчетности.

Важно! В случае неудачного ведения или разорения хозяйства, участок будет изъят, независимо от того, есть ли на нем жилой эксплуатируемый дом или нет.

Коротко о главном

Территория с/х-назначения находится за пределами населенных пунктов и предназначается для ведения различной хозяйственной деятельности – садоводства, животноводства, пашни, фермерства, с/х-производства. В состав земель входят:

• Поля, пашни, сенокосы.
• Лесополосы.
• Дороги.
• Водоемы.
• Дворы, технические сооружения.

Земли, непосредственно применяемые для сельхозназначения, защищаются законом, и строить на них капитальные дома нельзя. Исключением являются участки, выделенные под садоводства и ИЖС. С 1 марта 2022 г. жилое сооружение допускается также возводить в фермерских хозяйствах.

Если построить дом без разрешения, существует риск владельцу получить штраф, а самому сооружению – попасть под снос. Чтобы строительство соответствовало нормам закона, можно изменить статус участка через местную администрацию. Также при соблюдении некоторых условий жилище можно построить в КФХ.