Объединение земельных участков: по каким правилам происходит и как выполняется

В земельном кодексе РФ прописано несколько способов, какими можно получить новые земельные угодья. Кроме перераспределения, раздела и выделения территории, существует четвертое правило – объединение земельных участков, и оно в последние годы используется все чаще. Разбираемся, какие наделы разрешено объединять, как это происходит в рамках закона, и куда нужно обращаться по данному вопросу.

Почему возросла популярность слияния участков

Статистика свидетельствует, что к 2022 году спрос на небольшие участки (меньше шести соток) снизился и продолжает снижаться, тогда как интерес к более крупным наделам стабильно растет. Получается, что повышенный спрос на большие землевладения приводит к увеличению их стоимости.

Подобные территории проще застраивать – есть, где развернуться, да и постройки можно размещать без оглядки на бесконечные нормы и ограничения. Подобные соображения приводят владельцев расположенных рядом угодий к простому решению об их слиянии. У юридических лиц могут быть и другие резоны. Например, объединение упрощает ведение налогового учета и документации по недвижимости.

Что понимают под объединением участков

Любая земельная собственность описывается уникальным набором характеристик. В него входит местоположение, площадь, очертание границ, статус земли (подразумевается категория и вид разрешенного пользования). Все наделы обладают строго индивидуальными параметрами, благодаря чему их просто идентифицировать в массе остальных объектов недвижимости.

При объединении земельных участков образуются новое землевладение большего размера. Порядок объединения основывается на кадастровых работах, и считается законным, если выполняются следующие условия:

• Из нескольких (обычно двух) соседних наделов формируется единый участок. Данные по старым участкам архивируются, они прекращают существование (в юридическом смысле). Новая территория становится самодостаточным учетным объектом (с едиными границами) и заносится в Госкадастр.
• У исходных землевладений может быть один или несколько владельцев; слиянию земель это практически никогда не мешает. Если объединением занимаются несколько хозяев, собственность на новые владения оформляется в долевой форме.
• Объединение угодий, принадлежащих одному хозяину – самая распространенная операция с землей. Так как формируемый участок становится собственностью того же (одного) человека, доли распределять не надо.
• Новая территория наследует категорию и разрешенный вид пользования исходных наделов.

Объединение соседних наделов в 2022 году

Новшества объединения участков земли в один в 2022 году появились после того, как заработал закон о садоводах и огородниках; Земельный кодекс также исправлялся. Так, например, по закону разрешено переводить садовые участки в земли ИЖС (в определенных случаях).

Изменения коснулись и терминологии: все дачники стали садоводами и огородниками. Соответственно, изменились и названия участков: вместо дач появились сады и огороды, а вместо дачи или дачного дома – жилой дом. Дачная реформа дает право владельцам садовых участков возвести капитальное жилье и оформлять прописку.

Подобные нововведения необходимы, чтобы избавиться от правовых неопределенностей, в том числе и при слиянии соседних наделов. Между тем, сохраняется норма о том, что объединить смежные наделы могут только их собственники. Если вы арендуете пару соседних участков и планируете их объединить, за согласием (получением разрешения) придется обращаться к хозяину земли. Если арендодатель не будет возражать, вы сможете оформить все нужные документы.

Требования к землевладениям: всегда ли получится их объединить

Рассудительный гражданин обязательно задумается, всегда ли можно объединить два участка в один или, если перефразировать, какие из них можно объединять, а какие – нет. Процесс формирования нового надела регулируется не только Земельным кодексом. Регулированием занимается Лесной и Градостроительный кодекс, а также федеральное законодательство.

Основные критерии перечислены в статье 11.6 Земельного кодекса РФ; объединение возможно со следующими уточнениями:

• Землевладения должны быть соседними (смежными). Если это главное условие не выполняется, слиться в единый объект они не смогут.
• Укрупнение территориальных единиц, независимо от права собственности (одно или два лица), проходит только с привлечением профильных специалистов.
• Кроме права собственности существуют другие формы права. К ним относится пожизненное наследуемое владение, безвозмездное или постоянное (бессрочное) пользование. Если хотя бы один из исходных наделов находится под таким правом, слияние возможно, только если все они являются собственностью одного лица.

• Если один из наделов находится под залогом, залоговое обременение переходит на формируемую собственность.
• Участок нельзя формировать из земель разной категории (например, угодья водного фонда и с/х назначения).
• При этом разрешенное использование может отличаться (например, ИЖС в населенном пункте и СНТ на с/х земле).
• Земли должны иметь одинаковый вид разрешенного использования. Если одни надел зарегистрирован под ЛПХ (личное подсобное хозяйство), а второй как ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), то, перед тем, как объединить 2 участка в один, их необходимо приводить к одному виду.
• Залоговая земля может участвовать в слиянии. При этом формируемая собственность становится залоговым имуществом.
• У объединяемых территорий границы должны быть определены межеванием.

Как правильно объединить земельные участки

Если вы решили объединить участки в один (и они примыкают друг к другу), сначала следует проконсультироваться у кадастрового инженера. Он сможет полностью обрисовать ситуацию, опираясь на конкретные данные, и указать, если есть законные ограничения для слияния.

Также он подскажет, какие документы для оформления межевого дела необходимо собрать. Слияние смежных землевладений подразумевает следующие мероприятия:

• Составление межевого плана для новообразуемого объекта недвижимого имущества.
• Межевание – кадастровые работы «в поле», на основании результатов которых собирается пакет документов. Межевание призвано уточнить положение границ землевладений относительно соседних территорий.
• Землевладение ставят на учет в Государственном кадастре недвижимости, присваивают ему кадастровый номер и адрес.

Чтобы выполнить техническую часть объединения, владелец должен найти кадастровую компанию и заключить с ней договор на межевание. Работу можно поручить государственной или коммерческой организации, можно нанять предпринимателя. Предпочтение следует отдавать профильным специалистам, у которых есть разрешительные документы и исправное геодезическое оборудование (то, что прошло поверку).

Специалист проведет межевание, определит координаты формируемого надела и согласует границы с прилегающими землевладениями, затем подготовит межевой план. Документ, скрепленный электронной подписью разрабатывавшего его кадастрового инженера, обычно передается на руки заказчику в электронном виде (на диске).

Хозяин передает диск с межеванием на регистрацию в Росреестр. Кадастровый инженер может посоветовать, как это лучше сделать; чаще всего документы передают через госуслуги или через МФЦ «Мои документы». Обычно сроки постановки нового участка на кадастровый учет не превышают двух недель, но в сложных случаях могут растянуться до полугода.

Объединение смежных земельных участков считается завершенным, когда хозяин (или хозяева) проходит процедуру госрегистрации имущественных прав с получением документов, подтверждающих его права на данное землевладение. После завершения госрегистрации информация о прежних участках (которая продолжала оставаться в базе кадастра) приобретает статус архивной.

Коротко о главном

Вопрос объединения соседних участков помогает урегулировать права на земельную собственность и заканчивается присвоением образованному наделу уникального кадастрового номера. Процесс слияния регулируется кодексами и законами РФ, право собственности зависит от количества владельцев; если их несколько, образуют общее долевое владение. Чтобы внести полученное владение в кадастр, необходимо составить межевой план и зарегистрировать его в Росреестре.