Из чего складываются и как произвести расчет эксплуатационного платежа загородного дома

Расходы на проживание в коттеджном поселке не ограничиваются уплатой налогов и коммунальных счетов. Здесь также необходимо учитывать эксплуатационные взносы, так как обслуживание инфраструктуры населенного пункта возлагается на собственников, даже если они проживают по другому адресу. Как формируется размер платежей, от чего он зависит и можно ли повлиять на итоговую сумму – читайте в этой статье.

Что такое эксплуатационные платежи

Помимо налогов и счетов за свет, газ и электричество необходимо уплачивать взносы за обслуживание инфраструктуры коттеджного поселка. Эти платежи и называются эксплуатационными. Они относятся к разряду обязательных для домовладельцев, что установлено Федеральным законом №351-ФЗ от 24.07.2023.

Что нужно знать про эксплуатационные платежи

Общее имущество коттеджного поселка передается в долевую собственность домовладельцев, а размер этих долей зависит от площади жилых помещений. Сумма взносов на обслуживание внутренней инфраструктуры начисляется поровну или пропорционально долям. Что входит в эти платежи, как решаются финансовые вопросы и можно ли от них отказаться – читайте далее.

Что включают в взносы

В долевую собственность входит все общее имущество, которым пользуются домовладельцы и жители конкретного коттеджного поселка. Это дороги, инженерные сети, рекреационные зоны и прочее.

Рассмотрим детальнее эти и другие пункты:

• дороги – въезд и выезд, внутрипоселковые проезды, велосипедные дорожки и тротуары;
• коммуникации – электросеть и трансформаторы, газопровод, водопровод и канализация с соответствующим оборудованием, система отопления и котельные;
• рекреация – парки и скверы, детские и спортивные площадки, теннисные корты и беговые дорожки, зоны для пикника и оборудованные пляжи, скамейки и фонтаны;
• благоустройство – озеленение (от газона до деревьев), ландшафтный дизайн, системы орошения и уличного освещения (включая праздничную и другую иллюминацию);
• технические и прочие здания – администрация (застройщик или управляющая компания), склады, помещения для обслуживающего персонала, пункты охраны и КПП, бани и санузлы, магазины и торговые лавки, строения для проведения досуга и клубных мероприятий.

Также эксплуатационные взносы включают расходы на все системы, связанные с обеспечением безопасного проживания на территории поселка. Это камеры видеонаблюдения, охранные посты и КПП, противопожарные системы и прочее. Заработная плата всех сотрудников, обслуживающих общественную долевую собственность, и представителей управляющей компании, как правило, выплачивается за счет эксплуатационных взносов (расходов на обслуживание и административно-управленческие цели).

Как можно повлиять на размер платежей

Счета за коммунальные услуги относят к переменной части эксплуатационных платежей, так как суммы зависят от расценок поставщика ресурсов и показаний их ежемесячного потребления. Постоянная часть зависит от списка услуг по обслуживанию общей долевой собственности. Также предусматривается резервный фонд для разрешения непредвиденных ситуаций.

Размер взносов определяет управляющая компания на основании расчетов, которые проводятся двумя способами: вся необходимая сумма делится между собственниками поровну либо с учетом площади земельного участка или жилого дома.

В любом случае составляется официальный договор между администрацией и собственником, где обычно прописывается следующее:

• перечень постоянно оказываемых услуг (от уличного освещения до ремонта дорог);
• как формируется платеж (базовые услуги и компенсационные взносы);
• сроки внесения оплаты;
• ответственность сторон (в том числе, границы ответственности управляющей компании);
• условия внесения изменений или расторжения договора.

Также может быть составлено дополнительное соглашение, где указаны дополнительные услуги, которые может предоставлять управляющая компания. Они оплачиваются отдельно. Стоит отметить, что на этапе заселения и благоустройства территории поселения сумма эксплуатационных платежей определяется условно. Конечные расчеты взносов будут известны только после завершения проектных работ и реализации всех участков.

Можно ли не платить взносы

Законом №351-ФЗ предусмотрена полная ответственность собственника за внесение эксплуатационных платежей, даже если он не проживает в коттеджном поселке. В ином случае администрация вправе, например, отключить адрес от инженерных сетей или запретить въезд на территорию на личном автомобиле.

Есть исключения, которые предусматривают возможность совсем не платить за обслуживание инфраструктуры поселка:

• если другие домовладельцы проголосовали за освобождение конкретного лица от выплат;
• собственник не является членом товарищества (ТСН) и с ним не заключен никакой договор в отношении общего имущества.

Другая сторона вопроса – можно ли уменьшить размер эксплуатационных взносов.

Это реализуемо, если прибегнуть к одному из решений:

• потребовать разъяснение начислений – управляющая компания обязана ответить на запрос в течение 30 дней;
• подать жалобу в прокуратуру или жилищную инспекцию – если они обнаружат нарушения в течение месяца, то обяжут администрацию пересмотреть сумму взносов;
• обратиться в суд для проведения финансово-экономической экспертизы – при положительном исходе после перерасчета разница будет зачислена в счет будущих платежей или возвращена собственнику.

Если собственник не подключен к общим коммуникациям и пользуется автономными системами, то это должно быть прописано в договоре, чтобы не платить за обслуживание общих водопровода или канализации. Бывают ситуации, когда приходится в судебном порядке доказывать, что домовладелец не пользуется общей инфраструктурой и перечнем тех или иных услуг. Сложнее обстоит дело, если застройщик создал свою администрацию и объекты общей инфраструктуры с инженерными сетями передал ей в собственность. Тогда повлиять на взносы практически невозможно.

Коротко о главном

Эксплуатационные платежи – это оплата коммунальных счетов и услуг по обслуживанию общей инфраструктуры коттеджного поселка. Регулируется вопрос Федеральным законом №351-ФЗ от 24.07.2023.

Размеры эксплуатационных взносов зависят от перечня оказываемых услуг и количества плательщиков. Общая сумма делится поровну между собственниками либо пропорционально площади земельного участка или жилого дома.

Сумму определяет управляющая компания. Между администрацией и собственником заключается договор, в котором прописаны, кроме прочего, перечень услуг и размер платежей.

Есть способы повлиять на итоговую сумму выплат или полностью отказаться от внесения взносов. Но это чаще решается через суд.