Развития ИЖС не будет, если не устранить пять преград: профессиональное заключение
- Противоречие власти - слишком далеки они от народа
Для полноценного совершенствования ИЖС в России необходимо устранить пять определяющих препятствий, иначе невозможно двигаться дальше, рассказал на организованной Ассоциацией Деревянного Домостроения конференции «Во что инвестировать в 2021 году: деревообработка и домостроение» председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко.
Противоречие власти - слишком далеки они от народа
С недавнего времени в повестках заседаний правительства прочно закрепились вопросы развития индивидуального жилищного строительства. Но реализовывать принятые наверху инициативы, революционные для отечественной системы частного домостроения, предлагается в сформированных многие десятилетия назад условиях. На практике, специализирующиеся на «малоэтажке» девелоперы по-прежнему сталкиваются с противоречивыми ограничениями, не позволяющих работать. О главных из них рассказал председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко.
Первое препятствие, по его мнению, является отсутствие выделения с четкими критериями юридического определения ИЖС, в результате чего под эту категорию попадают и коттеджи, возведенные профессиональными девелоперами, и объекты самостроя, введенные по дачной амнистии. Слабая недоразвитая терминология влечет за собой отсутствие стандартов, на которые участники рынка могли бы ориентироваться.
Вторая причина торможения — отсутствие финансового обеспечения. В малоэтажном сегменте не популярна ни ипотека, ни проектное участие. Если в домах, строящихся по 214-ФЗ, соотношение материальных ресурсов клиентов и денег банков на текущий момент составляет 1/5, то в ИЖС в лучшем случае 1/1. Таким образом у застройщика в работе занято очень много собственных денег. Ипотека возможна только тогда, когда уже имеется свидетельство на дом. На этапе возведения ипотечный продукт в ИЖС сегодня невозможен.
Третье ограничение находится в региональной политике в сфере назначения землепользования и в частности — зон комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ). Согласно местного законодательства, в частности, необходимо соблюдение определенных нормативов по коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуре.
Пусть все территории, которые развиваются с помощью ИЖС, будут либо вовлечены в соцобязательства, либо нет. Очень странно, когда у тебя одна территория накрыта КУРТ, и ты «попадаешь» на все РНГП со всеми школами, детскими садами и получаешь до 1 млн затрат, а сосед, у которого земля КУРТ не накрыта, выходит с ценовым преимуществом, рынком абсолютно не оправданным, — посетовал эксперт.
Четвертая проблема отрасли — слабое отечественное производство, прежде всего — в индустрии деревянного домостроения. На растущем спросе застройщикам необходимо оперативно обеспечить себя домокомплектами, а у них нет такой возможности.
К сожалению, у нас по пальцам можно пересчитать предприятия, которые готовы с сопоставимым качеством обеспечить таких, как мы, девелоперов нужным количеством квадратных метров, — констатировал Мищенко.
Пятое ограничение индустрии - вынужденный нерациональный подход самих девелоперов к освоению собственных земельных участков. Наилучшим вариантом, по мнению аналитика, мог бы быть таким, при котором все коммуникации проложены заблаговременно, а сами дома строятся уже на готовые слоты. Данный механизм застройщикам нравится применять, но его возможно осуществить в объеме не более 50 домов. В масштабе 500 зданий это сейчас в России осуществить нельзя, из-за отсутствия инструментов проектного финансирования.
Источник новости - сайт npadd.ru
ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство, то есть вид разрешенного использования земли, предназначенный для возведения жилых домов. На таком участке можно построить отдельно стоящий дом высотой до трех надземных этажей (до 20 метров), пригодный для постоянного проживания одной семьи. Владелец такого жилья имеет право получить официальный почтовый адрес и оформить постоянную регистрацию.
Главное отличие заключается в целевом назначении земли и обязательствах местных властей. Участки ИЖС находятся в границах населенных пунктов, поэтому муниципалитет обязан обеспечивать жителей инфраструктурой: дорогами, школами и коммуникациями. СНТ предназначены для садоводства, и всё благоустройство территории ложится исключительно на плечи самих собственников через членские взносы.
На землях ИЖС разрешено возводить один жилой дом для постоянного проживания, а также бытовые постройки: гаражи, бани, хозблоки и теплицы. Запрещено строить многоквартирные дома, промышленные объекты или коммерческую недвижимость вроде автосервисов. Также необходимо строго соблюдать градостроительные отступы: не менее 3 метров от жилого дома до границы соседнего участка.
Да, прописаться в таком доме можно без каких-либо юридических сложностей сразу после ввода здания в эксплуатацию и регистрации права собственности в Росреестре. Для этого жилому объекту присваивается официальный почтовый адрес. Важное условие — дом должен отвечать всем санитарным и строительным нормам и быть признан пригодным для постоянного всесезонного проживания.
Деньги покупателя хранятся на специальном счете в банке на протяжении всего периода строительства и защищены системой страхования вкладов. Подрядчик возводит дом за счет собственных средств или целевого кредита и получает доступ к деньгам клиента только после сдачи объекта и регистрации права собственности. Эта схема минимизирует риски недостроя и защищает дольщиков от мошенничества.
Сделать это можно в упрощенном порядке по программе «дачной амнистии», которая действует до 1 марта 2031 года. Для оформления права собственности потребуются технический план дома, подготовленный кадастровым инженером, и декларация об объекте, которую заполняет собственник участка. Документы подаются в Росреестр через МФЦ вместе с заявлением о государственном кадастровом учете.
КУРТ — это зона комплексного и устойчивого развития территории, обозначенная в генеральном плане поселения. Наличие этого статуса накладывает жесткие ограничения на использование земли: собственник не сможет построить частный дом до тех пор, пока не будет утвержден проект планировки всей зоны. В некоторых случаях это может привести к принудительному изъятию участка для муниципальных нужд с выплатой компенсации.
Для подключения газа, электричества или воды необходимо обратиться в соответствующую ресурсоснабжающую организацию с заявкой на технологическое присоединение. К заявлению прикладываются правоустанавливающие документы на землю и ситуационный план. После согласования технических условий заключается договор, оплачивается госпошлина, и проводятся монтажные работы до границ участка.
Да, большинство банков выдают ипотеку на индивидуальное строительство под залог приобретаемого или уже имеющегося в собственности земельного участка. Оценка рыночной стоимости земли должна покрывать требования банка, в противном случае может потребоваться дополнительное обеспечение в виде другого недвижимого имущества или поручительства. После завершения строительства залогом становится и сам возведенный дом.
К основным минусам относятся высокая рыночная стоимость земли и повышенная ставка земельного налога по сравнению с СНТ. Кроме того, процесс согласования строительства и ввода дома в эксплуатацию требует строгого соблюдения градостроительных регламентов. Строительство должно быть завершено в течение установленного законом срока (как правило, 10 лет), иначе ставка налога может увеличиться.