Решили купить дом, но ничего про это не знаете - следуйте рекомендациям и не совершайте пять основных ошибок на пути к цели

Описание наиболее принципиальных моментов, несоблюдение которых приводит к потере времени, сил, упущенной возможности и эмоциональному выгоранию покупателей. Руководство экспертов, как не допускать ошибок при выборе загородной недвижимости.

Предпосылки появления новых покупателей

По причине пандемии во время самоизоляции увеличился спрос на загородное жилье. Причина в том, что населению довольно сложно оказалось справиться с новыми условиями жизни, причем в один момент и на длительный срок. Находиться на карантине запертыми в четырех стенах, особенно в малогабаритных квартирах и маленькими детьми в полном неведении, сколько будет длиться насилие - “нижние ады”. Многие приняли решение уехать из города: кто-то в арендованную дачу и коттедж, другие склонились к приобретению загородной недвижимости. Среди последних оказалось большое количество тех, кто впервые попали на рынок коттеджей, таунхаусов и участков. Желание поскорее купить дом приводит к совершению ошибок по незнанию в выборе недвижимости.

Договариться о намерениях

Рынок загородной недвижимости и городской не одно и то же. Неопытные же покупатели переносят собственные знания по рынку городской недвижимости на загородный, ошибочно полагая, что там данный подход сработает. Первое заблуждение - городская величина спроса и предложения не равна загородному. А многие полагают, что если сделка не состоится, то найти другой вариант будет относительно легко. Ну и раз уж продавец желает продать, а покупатель — купить, то так оно и будет. Но это не так. Загородная недвижимость гораздо более специфичный продукт. Совпадение интересов покупателя и продавца можно считать большой удачей, сопоставимой с выигрышем в лотерею. Речь идет о больших суммах, поэтому, договорившись о намерении купить дом устно, новичок на рынке загородной недвижимости рискует. За время его раздумий продавец может найти другого покупателя, который предложит больше денег за понравившийся дом. Чтобы избежать такой ситуации, письменно фиксируйте предварительные договоренности. Если вы устно договорились о сделке, заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Укажите, когда конкретно, как и на каких условиях вы заключите основную сделку. Это обезопасит вас от неожиданностей.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость» говорит о том, что случаи, когда после устной договоренности о сделке у продавца находится другой покупатель, готовый заплатить больше, на загородном рынке довольно редки. Такую ситуацию может произойти, если на продажу выставлен объект с весьма привлекательными характеристиками и стоимостью, соответствующей рынку. Но таких лотов на вторичной «загородке» сейчас очень мало: около 80% предложений — это потенциальный неликвид. Но для собственного спокойствия, действительно, имеет смысл заключать предварительный договор купли-продажи, в котором следует прописать все нюансы, в том числе возможные штрафные санкции в случае отказа от сделки каждой из сторон. А лучше всего, конечно, покупать не раздумывая, если дом понравился.

Тщательно изучить месторасположение

В поисках объекта покупатели загородного рынка не уделяют должного внимания расположению дома и удаленности от инфраструктуры. Привыкнув, что в городе все рядом, многие начинают уделять больше внимания именно дому. Однако нужно понимать, что загородная жизнь — это регулярные поездки и почти полная зависимость от инфраструктуры. Покупая дома в организованном коттеджном поселке (КП), некоторые клиенты недооценивают инфраструктуру места, наличие которой во многом закрывает большое количество вопросов. Отсутствие вблизи главных социальных объектов приведет к большим хлопотам. Часто покупатели вовсе не смотрят на карту местности, а ведь спустя пару лет после покупки рядом могут построить, к примеру, многоэтажный микрорайон. Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, рекомендуется хорошо изучить окрестности вокруг загородного дома. Выезжайте лично на просмотр, убедитесь в наличии супермаркета, аптеки, школы, поликлиники, больницы и если нет, то узнайте, где находится ближайшая, а также нет ли рядом заводов или потенциальных мест для строительства многоэтажек.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН» советует сначала выбрать и остановиться на направлении или шоссе, по которому придется ездить в Москвы. Оценить его загруженность, количество полос, наличие ремонтных работ и предусмотреть возможности объезда пробок. Для семьи с детьми дошкольного и школьного возраста оценить перспективу отвозить их до учебного заведения и обратно домой. Рекомендуется произвести ревизию на качество и степень образовательных организаций в вблизи дома и подумать о готовности отказаться от столичной школы в пользу местной. Это оказывается самой главной проблемой для переезда за город. Потому что хорошей школы (по мнению родителей) рядом может и не быть, а возить детей каждый день по пробкам в школу — титанический труд, причина накапливающейся усталости, которая в скором времени приведет перерастет в трагедию для всей семьи. Вторая проблема — это возможность получать оперативное медицинское обслуживание. Не все машины скорой помощи, даже частные, будут быстро приезжать за город. С этим столкнулись многие, кто приехал жить в КП во время пандемии весной 2020 года. Что касается магазинов, спортивной и развлекательной инфраструктуры, то с этим уже более-менее налажено. А в магазин можно заехать по дороге домой.

Провести техническую экспертизу

Новички в загородной недвижимости без опыта опыта покупки такого жилья, уверены, если дом построен, с виду крепкий и ему не 100 лет, значит, с ним все в порядке. Такое мнение складывается при осмотре фасада и интерьеров, после чего покупатели спешат подписать договор купли-продажи. На самом же деле на рынке загородных домов есть достаточное количество неликвидных предложений. Даже если внешнее состояние строения не вызывает вопросов, инженерное оборудование и несущие конструкции могут амортизироваться незаметно даже для владельцев. В результате, ремонт таких систем может обойтись очень дорого. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, имеет смысл заказать проведение технической экспертизы. Специалист проверит состояние коммуникаций и конструкций постройки, обратит внимание потенциальных покупателей на возможные проблемы на текущий момент и сделает предварительную оценку ремонта. Также нужно проверить подвал, чердак, крышу. Наличие, например, плесени и грибка или других изъянов в этих местах, сообщают о возможных проблемах в будущем.

Уточнить, входит ли в цену продажи мебель и техника

На вторичном рынке загородных домов часто случается, когда покупатель принимает решение купить дом, в том числе, под впечатлением интерьера: мебель, дорогие акустические системы, «умный дом», высококлассная сантехника. Все это, как ему кажется, входит в стоимость дома за несколько десятков миллионов рублей. Почти всегда собственник намеревается продать старый дом вместе с его содержимым, которое помогает продать объект. Но открыто об этом заявляют не все продавцы. Случается, что вопрос меблировки и оснащения здания не обсуждается намеренно, а неопытный покупатель не уточняет этот нюанс. В таком случае клиент полагает, что покупает дом под ключ, а заедет потом в голые стены. Поэтому до заключения сделки нужно уточнить, входит ли мебель и техника в стоимость, а также провести опись имущества, сфотографировать все помещения и дорогие вещи, составить список и заверить его подписью собственника.

Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank комментирует данный пункт. В последнее время покупатели все чаще задумываются о составлении перечня всех предметов интерьера загородного дома и в начале общения выясняют, с меблировкой или без продается объект. Чтобы обезопасить себя, нужно составить акт приема-передачи, чтобы сделка не отменилась, например, из-за того, что супруга продавца при продаже в последний момент решит забрать любимую дизайнерскую люстру или подаренные шторы. В документе полностью опишите, в каком состоянии и с какими деталями передается дом.

Выезжать на просмотры узким составом

Загородный дом — это, как правило, масштабная покупка для каждого члена семьи. Необходимо учесть мнение всех. Некоторые клиенты понимают это буквально и нередко на просмотры дома приезжают всем составом. Важно понимать, что это приведет к рассеянному вниманию как самого покупателя, так и работающего с ним агента. Поэтому перед просмотром и принятием решения нужно составить шкалу приоритетов: что главное, а что второстепенное для всех будущих жителей дома. А на выезд достаточно взять еще одного или двух человек.

Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank поясняет, что в каждой сделке есть один, кто принимает решение, и задача риэлтора — найти этого человека. Им может быть как муж, так и супруга или родители. Не имеет значения, сколько людей приедет на просмотр — решение принимает единственный человек, и для совершения сделки брокер будет акцентировать свое внимание на нем и его вопросах, не обделяя при этом остальных участников.

Источник новости - сайт realty.rbc.ru