Россияне практически перестали оспаривать кадастровую оценку недвижимости
Такая ситуация, по мнению экспертов, сложилась из-за существенного усложнения порядка пересмотра кадастровой оценки.
В прошлом году российские суды рассмотрели 21 тысячу споров, которые касались кадастровой оценка 37 тысяч объектов недвижимости. Больше половины этих судебных исков подали физические лица и практически все из них были удовлетворены. При этом кадастровая стоимость объекта в среднем снижалась на 52%, а общая сумма оценки уменьшилась на 228 млрд рублей, что в четыре раза меньше аналогичных показателей 2019 года. Последнее обстоятельство эксперты объясняют существенным улучшением качества работы оценщиков в привлекательных для инвесторов регионах.
Однако в начале 2021 года россияне стали обращаться в суды с исками о переоценке кадастровой стоимости недвижимости в два раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Эксперты объясняют эту ситуацию существенным усложнением процедуры переоценки недвижимости из-за поправок, внесенных в отечественное законодательство.
Бизнесменам теперь предписывается напрямую «разбираться» с ГБУ кадастровой оценки, где, по их мнению, была допущена ошибка. Все остальные собственники недвижимости с начала января могут подать заявление о пересмотре стоимости объекта только в течение шести месяцев с даты оценки. Ранее эти сроки не оговаривались.
Осталось сообщить, что новый порядок оспаривания кадастровой оценки недвижимости уже работает в 12-ти российских регионах.
Источник новости - сайт cian.ru
Кадастровая стоимость — это расчетная величина стоимости объекта недвижимости, которую устанавливает государство в ходе массовой оценки. Она применяется для расчета налогов, госпошлин при наследовании или дарении, а также при аренде или выкупе государственного имущества. Эта оценка не учитывает уникальные особенности конкретного объекта, такие как качество ремонта или вид из окна.
Проще всего получить эти данные бесплатно на официальном сайте Росреестра с помощью сервисов «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» или через Публичную кадастровую карту. Также актуальные сведения содержатся в выписке из ЕГРН, которую можно заказать через портал Госуслуг. Информация предоставляется удаленно и моментально либо в течение нескольких минут.
Главное назначение кадастровой стоимости — формирование налоговой базы для расчета налога на имущество физических и юридических лиц, а также земельного налога. Она также определяет размер государственной пошлины при сделках купли-продажи у нотариуса или судебных спорах с недвижимостью. Дополнительно этот показатель влияет на определение арендной платы за муниципальное и государственное имущество.
Государственную кадастровую оценку проводят бюджетные учреждения (ГБУ) каждые четыре года во всех регионах, а в городах федерального значения — раз в два года. Эксперты применяют методы массовой оценки, группируя объекты по сходным характеристикам: назначение, площадь, год постройки и экономическая ситуация в районе. Индивидуальный осмотр объекта оценщиками не проводится, что часто приводит к погрешностям.
Рыночная стоимость формируется под влиянием спроса и предложения при совершении реальных сделок купли-продажи на открытом рынке. Кадастровая стоимость рассчитывается государством по обобщенным методикам и имеет фиксированное значение на определенный период. Из-за отсутствия учета индивидуальных характеристик здания кадастровая оценка может существенно опережать или занижать реальную рыночную стоимость.
Снижение кадастровой стоимости напрямую уменьшает размер ежегодного налога на имущество и землю. Процедура целесообразна, если государственная оценка превышает рыночную более чем на 10-15%, так как переплата налога за несколько лет существенно превысит затраты на оспаривание. Для юридических лиц и владельцев коммерческих объектов это также способ снизить арендную плату или выкупную стоимость земли у муниципалитета.
Если в расчете кадастровой стоимости допущена техническая или методологическая ошибка (например, неверно указаны площадь или материал стен), заявление подается напрямую в ГБУ, проводившее оценку. К обращению прикрепляются документы, подтверждающие наличие ошибки: техпаспорт, выписки, проектная документация. ГБУ обязано рассмотреть заявление в течение 30 календарных дней и при подтверждении ошибки пересчитать стоимость.
Оспаривание в суде происходит путем подачи административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. Истцу необходимо предоставить суду отчет о независимой рыночной оценке на дату установления кадастровой стоимости и положительное заключение СРО на этот отчет. Ответчиками по делу будут выступать Росреестр и региональное ГБУ, заверяющее результаты государственной оценки.
Очередная государственная кадастровая оценка проводится во всех субъектах Российской Федерации один раз в четыре года. Исключение составляют Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, где переоценку по решению местных властей могут проводить раз в два года. Досрочный пересчет стоимости конкретного объекта возможен только в случае изменения его физических свойств (например, площади после реконструкции) или исправления ошибок.
Основная статья расходов при оспаривании — это подготовка отчета об оценке рыночной стоимости независимым экспертом, которая для квартир стоит от 5 000 до 15 000 рублей, а для коммерческих зданий — значительно дороже. Дополнительно оплачивается государственная пошлина (для граждан — 300 рублей) и экспертиза отчета в СРО при необходимости. В случае судебного разбирательства могут возникнуть затраты на юридическое сопровождение и судебную оценочную экспертизу (от 30 000 рублей).