У ИСЖ из древесины большой потенциал к развитию, но правовые препятствия больше
- Поручение президента
- Подробней о препятствиях
- Что говорят банки
Вера Хмырова, руководитель департамента легкой промышленности и ЛПК Минпромторга РФ: «Ежегодно в стране возводится около 8 млн кв. м индивидуальных домов из древесины, однако часто их строительство ведется кустарно, на рынке работает много «серых» бригад. Именно это дискредитирует сегмент ИЖС в глазах банков, которые неохотно финансируют подобного рода проекты».
Поручение президента
Президент РФ Владимир Путин поручил правительству разработать комплекс мер, направленных на развитие в стране строительства с использованием деревянных конструкций, созданных индустриальным способом. Параллельно с этим, глава государства дал распоряжение кабмину обеспечить старт льготных ипотечных программ на частное «деревянно-промышленное домостроение». Срок исполнения поручения целиком — до 1 декабря 2021 года, субсидированная ипотека должна быть подготовлена к запуску уже к 1 июля.
У деревянного строительства большие перспективы, и здесь нужно устранить все правовые преграды для того, чтобы развивать это направление.
Владимир Путин , президент РФ
Наряду с этим Глава государства уделил особое внимание значимости исполнения распоряжения как для возможности решения жилищных проблем населения России, так и для развития строительной отрасли, создания новых рабочих мест на предприятиях по переработке древесины.
Подробней о препятствиях
В настоящий момент и на протяжении предыдущих нескольких лет индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в целом стало одним приоритетных направлений развития российского рынка недвижимости. По результатам прошлого года доля ИЖС в стране выросла на 18,8% и достигла 38,5 млн кв. м. За год граждане на собственные деньги построили свыше 262 тыс. жилых домов. При этом деревянные дома составляют в среднем 25% от общего числа частных новостроек. Пока что соотечественники предпочитают строить жилье из кирпича и отнюдь не по причине нелюбви к материалу. Вернуть интерес всех участников строительного процесса к дереву должны меры государственной поддержки.
Это логичный шаг, развитие деревянного строительства индустриальным способом будет означать, что появятся типовые проекты, на рынок придут квалифицированные подрядчики и застройщики.
Александр Якубовский , депутат Госдумы РФ
Однако пока, по словам первого заместителя главы комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадия Чернецкого, количество типовых проектов для индивидуальных жилых домов очень невелико.
Серьезное препятствие, которое теперь предстоит устранять исполнительной власти, является слабость ипотечного кредитования ИЖС. Так, по оценкам аналитиков, объем ипотечных кредитов на приобретение частных домов в России не превышает 2% от их общего количества. Основной причиной этого Аркадий Чернецкий считает наличие высоких кредитных рисков, обусловленных низкой ликвидностью частных домов как предметов залога. «Ипотека применительно к ИЖС сегодня фактически не работает», - соглашается заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин. Между тем, полноценное совершенствование деревянного домостроения без банковского кредитования, по его мнению, просто невозможно.
Пока банки не научатся принимать и воспринимать на этапе стройки предмет залога в виде домокомплекта, мы не сдвинем развитие ИЖС.
Никита Стасишин , замглавы Минстроя России
Что говорят банки
Позицию банков представил руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. Он констатировал факт того, что индивидуальная стройка осуществляется населением без шаблона развития территорий, без применения какой-либо унифицированной системы. Именно по этой причине кредитные организации на текущий момент не очень активно кредитуют ИЖС.
Дома, которые возводятся без типовых решений, гораздо менее ликвидны по сравнению со стандартными.
Михаил Гольдберг , руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ»
Дискредитирует по оценкам банков сегмент ИЖС значительная доля на рынке «серых бригад», считает Вера Хмырова, руководитель департамента легкой промышленности и ЛПК Минпромторга РФ.
Ежегодно в стране возводится около 8 млн кв. м индивидуальных домов из древесины, однако часто их строительство ведется кустарно, на рынке работает много «серых» бригад. Именно это обесценивает сегмент ИЖС как предмет залога для банков, которые неохотно финансируют подобного рода проекты.
Источник новости - сайт npadd.ru
Для получения кредита необходимо предоставить банку проект деревянного дома от аккредитованной строительной компании и подтвердить обеспечение залога, в роли которого обычно выступает земельный участок. Готовое строение должно соответствовать строгим критериям пожарной безопасности и иметь износ не более 30-40%. Процентные ставки на деревянные дома при отсутствии государственной поддержки обычно на 1-2% выше, чем на каменные строения.
Основная причина кроется в высокой степени риска для кредитора из-за отсутствия ликвидного залога на этапе строительства. Недостроенный частный дом крайне сложно быстро продать на рынке в случае дефолта заемщика. Кроме того, банкам трудно контролировать целевое расходование выделенных средств и соблюдение строительных технологий при отсутствии профессионального надзора.
Да, земельный участок под ИЖС может выступать в качестве основного залога при оформлении кредита на строительство дома. Главные требования — земля должна находиться в собственности заемщика, иметь четкие границы по межеванию и быть ликвидной на рынке недвижимости. После завершения строительных работ и ввода дома в эксплуатацию залоговые обязательства переоформляются на весь объект недвижимости целиком.
Выбор зависит от режима проживания и бюджета. Кирпичный дом долговечнее (служит более 100 лет), пожаробезопасен и идеален для постоянного проживания, но требует массивного фундамента и постоянного отопления зимой. Деревянный дом экологичнее, быстрее прогревается, обходится дешевле на этапе строительства, однако требует регулярного обновления защитных покрытий деревянных стен каждые 5–7 лет.
Ликвидность деревянных домов на вторичном рынке ниже каменных на 20-30%, так как древесина подвержена более быстрому естественному старению и биологическому разрушению. Спустя 15-20 лет эксплуатации стоимость дисконтируется быстрее аналогичных строений из кирпича или блоков. Для сохранения высокой продажной цены владельцу необходимо регулярно вкладываться в восстановление изоляции и обработку венцов.
Главные недостатки — это высокая пожароопасность конструкций и необходимость постоянной защиты стен от влаги, грибка и вредителей. Деревянные дома дают значительную усадку в среднем на 5-10% в течение первых двух-трех лет, что существенно задерживает финишную отделку. Кроме того, древесина реагирует на сезонные циклы изменения влажности, провоцируя появление трещин и щелей.
При регулярном уходе и качественном монтаже современный деревянный дом служит от 50 до 80 лет. Дома из качественного клееного бруса или обработанного в автоклаве бревна способны простоять более 100 лет. Ключевыми факторами долговечности здания являются устройство надежной гидроизоляции фундамента, исправная вентиляция и своевременное обновление защитных фасадных покрытий.
Это готовый к сборке комплект строительных деталей будущего деревянного дома, изготовленный на заводе по готовому проекту. В состав комплекта входят пронумерованные стеновые брусья, балки перекрытий, элементы стропильной системы и крепеж. Использование такого комплекта сводит к минимуму подгоночные работы на площадке и сокращает срок сборки несущей коробки дома до нескольких недель.
Самостоятельная сборка возможна при наличии подробной повенцовой схемы от производителя и опыта работы со строительными инструментами. Однако для качественной юстировки элементов, укладки межвенцового утеплителя и монтажа тяжелых перекрытий потребуется бригада из 3-4 человек и подъемная техника. Чтобы избежать проблем с нарушением геометрии при усадке, сборку ответственных соединений лучше доверить специалистам.
Это метод, при котором до 80% работ по созданию дома перенесено со строительной площадки в автоматизированный заводской цех. В заводских условиях изготавливаются крупные конструктивные узлы — стеновые панели (например, CLT-панели или каркасные щиты) со встроенными утеплителями, окнами и кабель-каналами. На участке заказчика выполняется только быстрый монтаж готовых модулей, который занимает от 2 до 5 дней.