В России может появиться единая база по строительству частных домов
Российские парламентарии предложили собрать в одной базе всю информацию по строящемуся в стране индивидуальному жилью. По мнению авторов идеи, этот документ существенно упростит оценку залогового имущества, что будет способствовать быстрому распространению ипотеки на рынок ИЖС.
Депутатов вдохновляет пример единой информационной системы жилищного строительства по многоквартирным домам, которая уже два года успешно работает, и в значительной мере поспособствовала появлению в этом сегменте наиболее эффективных ипотечных программ в области долевого строительства, которыми являются проектное финансирование и эскроу-счета.
Этот опыт, уверены авторы инициативы, должен быть распространен и на рынок индивидуального жилищного строительства, где до сих пор ипотека не развивается в должной мере из-за проблем с оценкой залога. Банкиры в таких условиях просто опасаются развивать кредитование ИЖС, так как в этом секторе строительства до сих пор не налажен типовой подход к проектированию домов, как это сделано в отношении многоквартирных зданий.
Создание единой информационной базы по частным домам, по мнению депутатов, решит эту проблему, так как банкиры получат доступ к полной информации о ценах на дома и сведениях о застройщиках. Поэтому процесс выдачи кредитов на строительство частных домов будет существенно упрощен.
Источник новости - сайт cian.ru
Это государственная цифровая платформа, содержащая структурированную информацию о строящихся и готовых частных домах, земельных участках и аккредитованных подрядчиках. Ресурс агрегирует данные из Росреестра, банков и строительных компаний для систематизации рынка индивидуального жилищного строительства. База позволяет стандартизировать процессы оценки, снизить риски недостроя и упростить выдачу ипотечных кредитов.
Полноценный запуск единого реестра ИЖС на базе платформы ДОМ.РФ запланирован на конец 2024 — начало 2025 года в рамках реализации закона о проектном финансировании частного домостроения. Тестирование отдельных модулей системы, включая реестр типовых проектов и аккредитованных подрядчиков, уже ведется в пилотных регионах. Полная интеграция с банковскими сервисами и Росреестром завершится после вступления в силу всех сопутствующих подзаконных актов.
Сервис позволяет быстро подобрать проверенного подрядчика с подтвержденным опытом и выбрать аккредитованный банком типовой проект дома. Заемщики получают доступ к прозрачному механизму эскроу-счетов, что гарантирует сохранность денег до завершения строительства. Использование данных из базы ускоряет согласование ипотеки банками с нескольких недель до нескольких дней благодаря автоматической верификации параметров объекта.
Покупатель вносит денежные средства на специальный счет в банке-кредиторе, где они блокируются до завершения всех строительных работ. Подрядчик строит дом за счет собственных средств или целевого кредита (проектного финансирования), предоставляемого этим же банком. Застройщик получает доступ к деньгам покупателя только после подписания акта приема-передачи объекта и регистрации права собственности на дом.
Оценка складывается из рыночной стоимости земельного участка и сметной стоимости планируемого к постройке дома на основе предоставленного проекта. Оценщики применяют сравнительный подход, сопоставляя параметры объекта с аналогичными готовыми домами в данной локации с дисконтом на строительные риски, который обычно составляет 10-20%. Банк жестко контролирует соответствие сметы среднерыночным ценам строительных материалов и работ во избежание завышения залоговой стоимости.
Необходимо проверить наличие застройщика в реестре проектных деклараций на портале Наш.Дом.РФ и статус его аккредитации в крупных банках. Следует изучить портфель сданных объектов, срок существования юридического лица (желательно не менее 3 лет) и отсутствие судебных производств по фактам неисполнения обязательств. Также важно убедиться, что подрядчик готов работать по договору строительного подряда с использованием эскроу-счетов.
Это предоставление банком целевого кредита строительной компании (подрядчику) на возведение частных домов или коттеджного поселка. Источником погашения этого кредита выступают средства покупателей, аккумулированные на счетах эскроу, которые раскрываются после сдачи объектов. Данный механизм минимизирует риски недостроя, так как финансирование работ идет бесперебойно независимо от темпов продаж.
Основная проблема заключается в низкой ликвидности залога: недостроенный частный дом на удаленном участке сложно быстро продать в случае неплатежа. Из-за отсутствия стандартизированных проектов банкам трудно оценить реальную рыночную стоимость будущего объекта и проконтролировать целевое использование средств. В результате требования к первоначальному взносу часто завышаются до 20-30%, а к заемщикам предъявляются жесткие требования по дополнительному обеспечению.
Использование типовых проектов, прошедших государственную экспертизу, снижает стоимость проектирования на 15-20% и исключает конструктивные ошибки при монтаже. Для банков готовый проект с понятной сметой является гарантией высокой ликвидности объекта, что ускоряет одобрение ипотеки и снижает процентную ставку. Строительство по отработанной технологии позволяет точно спрогнозировать сроки сдачи и избежать непредвиденного роста затрат.
Ключевое изменение — распространение механизма эскроу-счетов на сегмент индивидуального жилищного строительства по аналогии с многоквартирными домами. Законопроект законодательно закрепляет понятия «домокомплект», «типовое проектирование» и определяет правовой статус малоэтажных жилых комплексов. Эти меры направлены на защиту прав потребителей, обеление рынка подрядных услуг и создание единых правил ипотечного кредитования ИЖС.