Госдума изменит правила использования и обслуживания общего имущества коттеджных посёлков
Законопроект об изменении правил, касаемых общего имущества в коттеджных посёлках (КП), готовят ко второму чтению. Информация о проработке документа была опубликована в издании «Российская газета».
Ещё в 2021 году Конституционный суд (КС) согласно Постановлению №55-П обязал закрепить в законодательстве термин и понятие «жилищного комплекса», а также установить границы и правовой режим для территории общего пользования в коттеджных посёлках. Изменения в законодательной системе назрели из-за того, что понятие «жилищный комплекс», применимый к многоэтажным постройкам, не охватывает особенности коттеджных посёлков.
В 2019 году в Конституционный суд обратилась женщина, владеющая 2 земельными участками в КП. С неё взыскали долг за неуплату обслуживания территории общего пользования на общую сумму более 50 тыс. рублей. При оформлении двух участков в собственность владелица не заключала договор с управляющей компанией. В заявлении она указала, что не пользовалась услугами УК, и не была уведомлена о том, что земля относятся к коттеджному посёлку. Территория, где расположены участки, не огорожена, к нему не подведены свет, газ и другие инженерные коммуникации и элементы общей инфраструктуры.
На этапе рассмотрения дела суды ссылались на статьи 7, 44, 46, 153 и 158 Жилищного кодекса, а по вопросам регулирования отношений и содержания общего имущества проводили аналогию с многоквартирными домами. То есть собственники должны оплачивать содержание и поддержание чистоты на дорогах, установку уличного освещения, покос травы и работу контрольно-пропускного пункта на въезде в посёлок. Таким образом владельцы участков покрывают расходы на содержание общей территории, даже если фактически они ей не пользуются. Решения, принятые общим собранием, должны выполнять все собственники земель на территории посёлка в случае, если ранее была выбрана УК и с ней был заключён договор.
Никита Владимирович Филиппов, заведующий БА (бюро адвокатов) «Де-юре» сообщил решение конституционного суда. КС рассмотрел направленную жалобу и постановил, что для участков и индивидуальных строений, находящихся в составе коттеджного посёлка и имеющих единую инфраструктуру, не действует правовой режим, применяемый к многоквартирным домам. В частности Жилищный кодекс не берёт во внимание эту специфику и не учитывает факт того, что объекты и территория общего пользования расположены обособленно от частных владений и коттеджей. По решению Конституционного суда в настоящее законодательство должны быть внесены поправки. На их основе был разработан документ о порядке использования и обслуживания общего имущества в КП.
Эксперты считают, что в первой редакции документа термину «жилой комплекс» придают широкое значение. Он может охватывать несколько участков, независимо от наличия жилых строений и разрешённого вида использования земли. Филиппов утверждает, что документ станет основополагающим при регулировании правил КП, товариществ собственников недвижимости (ТСН), а также садовых и огородных некоммерческих товариществ (СНТ и ОНТ). Однако для СНТ уже действует законопроект ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Владельцы домов, земель в составе других товариществ могут провести общее собрание, чтобы признать территорию жилым комплексом.
По словам Н. Филиппова имеющиеся неточности и спорные пункты законопроекта могут исправить ко 2 чтению. Документ создан для того, чтобы упорядочить порядок проведения общего собрания, определить его компетенции. Никита Владимирович отмечает, что общее имущество будет разделено на 2 вида: частное (то, что принадлежит конкретному собственнику) и долевое (где каждому владельцу отведена определённая его часть). Юрист отметил, что для долевой собственности общего пользования предусмотрены 3 варианта управления: посредством управляющей организации (УО), самих собственников или через ТСН.
В первом случае при заключении договора с управляющей компанией каждый собственник будет исполнять возложенные на него обязанности по обслуживанию и содержанию общего имущества. Они будут установлены и прописаны в договоре. Собственника не будут касаться обязательства соседей (неуплата долгов и др.). Договор, который предоставляет управляющая организация, для всех владельцев будет одинаковым.
Если управление КП находится в руках собственников, каждый из них заключает отдельный договор по организации и обслуживанию инфраструктуры (водо-, электро- и газоснабжение, вывоз отходов и др.). Но за обеспечение охраны территории, уборку и содержание общего имущества владельцы отвечают совместно.
Для создания товарищества собственников недвижимости необходимо набрать на общем собрании более 50% голосов (минимум – 50%+1). Н.В. Филиппов подчеркнул, что общим имуществом КП может управлять только одно ТСН. Каждый член товарищества в обязательном порядке вносит членские и целевые взносы. Те собственники, которые не вошли в ТСН, платят за содержание общего имущества сумму, равную взносам участников товарищества.
Конституционный суд отметил, что нельзя изъять имущество общего пользования, пробретённое лицом на законных основаниях. Для подобных объектов в законопроекте проработаны правила их использования.
Источник новости - Cian