Индивидуальное жилищное строительство в России уже несколько лет задает тон на рынке жилья. Строительство частных домов по объему квадратуры, введенной в эксплуатацию, стабильно обгоняет многоэтажки – и этот тренд не только сохраняется, но и усиливается. На основе исследований BusinesStat, проведенных специально для Выставки Домов «Малоэтажная Страна», а также данных Росстата и свежих отраслевых обзоров рассказываем, в каких регионах России чаще всего строят дома, где наблюдается рост, а где – снижение темпов, и почему география ИЖС меняется.
От квартир к домам – как изменилась структура строительства
Если в начале 2000-х доля ИЖС в общем строительстве была невелика, то уже в 2023 году частные дома заняли 53,7% от всех введенных в эксплуатацию жилых площадей. Это 58,7 млн м² против 51,7 млн м² в многоквартирных домах.
Такой рост не случаен, он отражает структурный сдвиг на рынке жилья.
Это вызвано совокупным действием сразу нескольких факторов:
- переходом на удаленную работу после пандемии;
- стремлением собственников к большей автономии, приватности и близости к «земле»;
- стремительным ростом цен на квартиры в городах при одновременном расширении ипотечных программ для ИЖС.
Однако эти причины – не кратковременного характера. Пандемия лишь ускорила процессы, которые формировались еще в 2010-х: перенаправление миграционных потоков из городов в пригороды, повышение ценовой доступности строительства собственного дома по сравнению с покупкой жилья в новостройках, а также принятие государством субсидируемого индивидуального домостроения как стратегической модели.
Как показывают наши исследования, число построенных индивидуальных домов в России с 2019 по 2023 год выросло на 56% – с 276,6 тысяч до 431,5 тысяч домов в год. Налицо – переход к новой модели жилищного рынка. В ней ИЖС становится основным способом решения жилищного вопроса для миллионов семей.
География частного домостроения: где строят больше всего
Такое масштабное перераспределение спроса не могло не отразиться и на карте строительства в стране. Появились новые лидеры, а регионы с традиционно высоким интересом к частной застройке усилили свои позиции.
Безусловный лидер по числу введенных загородных домов – Московская область. В 2023 году здесь построено 54 120 единиц, или 12,5% от общего объема ИЖС по стране. Этот результат не вызывает удивления: высокая плотность населения, дефицит доступных квартир в самой столице и развитая инфраструктура делают Подмосковье идеальной зоной для расселения.
В тройку регионов-лидеров также входят Краснодарский край (34 133 дома) и Ленинградская область (18 812 домов). Их объединяет выгодное географическое положение. Первый привлекает переезжающих с Урала, Сибири и северных регионов – за мягким климатом и более доступной землей. Второй – концентрирует миграционные потоки из северо-западных областей и стран СНГ.
При этом и там, и там активно строят не дачи, а дома для круглогодичного проживания.
Интересна и ситуация в республиках, таких как Башкортостан, Татарстан и Дагестан. Здесь сильны семейные и ментальные традиции индивидуального строительства, и при этом активно развиваются региональные программы господдержки (включая субсидирование ИЖС и упрощенную регистрацию).
ТОП-10 регионов по числу построенных индивидуальных домов в 2023 году:
| Регион | Количество домов в 2023 г. |
| Московская область | 54120 |
| Краснодарский край | 34133 |
| Ленинградская область | 18812 |
| Республика Башкортостан | 17532 |
| Тюменская область | 13554 |
| Республика Татарстан | 12474 |
| Чеченская республика | 12364 |
| Ростовская область | 11773 |
| Свердловская область | 11093 |
| Пермский край | 10187 |
Эти регионы объединяют три ключевых фактора:
- Высокая плотность населения и урбанизация, вызывающие спрос на загородную альтернативу.
- Относительная доступность земли и строительных ресурсов – ИЖС экономически привлекателен.
- Наличие инфраструктуры и административной поддержки, включая программы льготной ипотеки и развитие сети коммуникаций.
В совокупности эти условия создают оптимальные условия нарастания волны строительства.
Почему ИЖС развивается не во всех регионах
На фоне общего роста в стране некоторые регионы демонстрируют обратную динамику.
Заметное снижение числа возведенных домов наблюдается, например, в Ульяновской и Белгородской областях, Красноярском крае, Липецкой области, Республике Ингушетия.
Причины расхождения кроются не в спросе как таковом, а в региональных условиях и институциональной поддержке.
Факторы падения темпов ИЖС в отдельных регионах
В первую очередь, это миграционный отток. Люди уезжают в более развитые субъекты, и застройщик теряет заказчика. Вдобавок – инфраструктурный дефицит. Участки без газа, воды и нормальной дороги не стимулируют к строительству даже при наличии желания.
Не менее важно и то, насколько активно регион включается в поддержку ИЖС. Где-то действуют собственные субсидии, снижение процентной ставки или упрощенная регистрация, а где-то – население получает только декларации.
Некоторые регионы заявляют о поддержке ИЖС лишь формально. В стратегиях и пресс-релизах звучат обещания развивать частное домостроение, но на практике отсутствуют реальные меры – нет субсидий, льготная ипотека действует с серьезными ограничениями и фактически недоступна, не выделяются участки с инфраструктурой.
Там, где потенциальный собственник остается один на один с бюрократией и затратами, объемы неизбежно падают.
В некоторых регионах накладывается и культурный фактор – привычка к квартире как единственно понятной жилой модели.
Где строят с использованием эскроу
Рост интереса к частным домам в России привел к появлению новой модели – профессионального ИЖС с банковским сопровождением. Если раньше дома нередко строили сами владельцы, то теперь все активнее подключаются подрядчики и девелоперы, а схема с эскроу-счетами становится привычной не только в многоэтажках, но и в индивидуальном строительстве.
По данным Банка ДОМ.РФ, именно Татарстан, Ростовская область и Башкортостан стали пионерами в применении этой модели. Здесь механизм эскроу активно используется для обеспечения прозрачности расчетов и защиты покупателей.
В лидирующих регионах уже построено:
- Татарстан – 6,5 тыс. м² ИЖС с применением эскроу;
- Ростовская область – 4,6 тыс. м²;
- Москва – 3,3 тыс. м²;
- Башкортостан – 2,8 тыс. м²;
- Тюменская область – 2,7 тыс. м²;
- Краснодарский край – 2,5 тыс. м².
Эти объемы пока далеки от масштабов классического ИЖС (это сотни тысяч домов и десятки миллионов квадратных метров в год), но важен сам факт: запущен рынок безопасного домостроения. Это значит, что загородный дом можно заказать под ключ у застройщика. С банковским контролем, гарантией и фиксированной стоимостью.
Механизм работает так: банк открывает эскроу-счет, на котором «замораживаются» средства покупателя до завершения строительства. Подрядчик получает финансирование по этапам, а покупатель – уверенность, что его деньги не пропадут. Такая схема открывает дорогу к строительству дома не только для состоятельных клиентов, но и для семей, которые раньше откладывали этот шаг из-за недоверия к подрядчикам и боязни потерять деньги.
С переходом на эскроу ИЖС приближается к городскому рынку новостроек – по уровню прозрачности, качеству и контролю.
Что прогнозируют дальше
Темпы роста ИЖС в России в ближайшие годы сохранят положительную динамику. К 2028 году, по прогнозу исследования для Выставки Домов «Малоэтажная страна», рынок прибавит еще более 50% – до 661,4 тысяч домов ежегодно. И по площади ввода ИЖС уже опережает многоквартирное строительство.
Такой рост возможен при условии сохранения действующих мер господдержки, включая льготную ипотеку, и если будут запущены новые финансовые инструменты. Немаловажен и уровень ставки ЦБ: если она будет снижаться, ипотечное финансирование останется доступным.
Хотя по числу жилых единиц многоквартирные дома пока лидируют, по общей площади ввода жилья в 2023 году впервые победило индивидуальное строительство. Площадь одного частного дома в среднем составляет 135,9 м², тогда как типовая квартира в многоэтажке – 50,8 м². Получается, в квадратных метрах именно дома уже формируют основную массу нового жилья в стране.
Если тренд сохранится (а для этого есть все экономические и законодательные предпосылки), уже к 2028 году число возведенных домов может выйти на уровень более 660 тысяч домов в год.
Предлагаем наглядно сравнить два формата – квартиру и собственный небольшой дом:
Резюмируем
Частное домостроение в России сегодня отображает структурную перестройку жилищного рынка. За пять лет число построенных частных домов выросло на 56%, и уже в 2023 году они заняли 53,7% от общей площади нового жилья. Это подтвержденная статистикой трансформация спроса.
Ведущие позиции удерживают регионы с высоким качеством жизни, транспортной доступностью и господдержкой – Московская область, Краснодарский край и Ленинградская область. При этом растет роль республик и регионов Поволжья, где сильны культурные традиции ИЖС и работают собственные программы стимулирования. Там, где подключены банки, подрядчики и эскроу-механизмы, формируется полноценный рынок девелоперского индивидуального жилья.
И все же рост идет не везде. Некоторые субъекты теряют темп. Сказываются отток населения, слабая инфраструктура и отсутствие работающих инструментов поддержки. Успех региона зависит не столько от географии, сколько от того, как эффективно там выстраивают управление и умеют применять современные подходы в строительстве и поддержке ИЖС.
Прогноз до 2028 года обещает рост до 660+ тысяч домов ежегодно. Чтобы прогнозы стали реальностью, регионам нужно сохранять текущие темпы и усиливать их – развивать инженерную инфраструктуру, упрощать доступ к участкам, расширять выбор типовых проектов и обеспечивать доступное финансирование. Это и будет определять, где ИЖС станет двигателем развития, а где – останется нереализованным потенциалом.
А вы бы хотели построить дом? Где, на ваш взгляд, лучше – поближе к мегаполису или вдали от него?
