ИЖС остаётся крупнейшим сегментом российского жилищного строительства. В 2025 году в России поставили на кадастровый учёт более 466 тыс. индивидуальных домов общей площадью около 63,5 млн кв. м — на 2% больше, чем годом ранее.
Доля ИЖС в общем объёме введённого жилья составила около 59% (Росреестр).
Но в 2026 году рынок замедлился. За первое полугодие ввели 26,6 млн кв. м ИЖС — на 28,6% меньше, чем годом ранее. При этом частные дома обеспечили 62,3% всего введённого жилья в стране (Росстат).
На рынок давят высокие ипотечные ставки и изменение условий льготных программ. Одновременно ИЖС переходит на более организованную модель строительства: с марта 2025 года для льготной ипотеки действует обязательная схема эскроу. За первый год по ней было построено более 8,8 тыс. частных домов, ещё 22,8 тыс. договоров находились в работе (Правительство РФ, Банк ДОМ.РФ).
Эксперт Юлия Штерн поясняет — «Я бы не называла происходящее просто замедлением ИЖС. Цифры показывают гораздо более глубокую трансформацию рынка: меняется сама институциональная модель частного домостроения. Эскроу, банковское финансирование подрядчиков и стандартизация проектов переводят ИЖС из преимущественно неформального сектора в организованный рынок недвижимости. Поэтому снижение объёмов ввода на 28,6% не означает пропорционального падения интереса к частному дому. Скорее происходит селекция спроса: остаются проекты с понятной экономикой, ликвидной типологией и профессиональным исполнением. И это принципиально важно — рынок начинает оценивать не просто квадратные метры, а качество продукта и предсказуемость его жизненного цикла».
При этом спрос на ипотеку для строительства домов постепенно восстанавливается. За январь–июль 2026 года Банк ДОМ.РФ выдал более 2,3 тыс. кредитов на строительство частных домов на 16,1 млрд рублей. Это показывает, что интерес к собственным домам сохраняется даже при сложных условиях на рынке (Банк ДОМ.РФ).
Меняется и сам дом. В 2026 году наиболее востребованной остаётся площадь около 107 кв. м.
Покупатели всё чаще выбирают компактные проекты с понятным бюджетом и строительство с профессиональным подрядчиком (ДОМ.РФ).
«Самое важное изменение происходит даже не в строительстве, а в восприятии частного дома как объекта недвижимости. Раньше ИЖС во многом существовало в логике «строю для себя»: индивидуальный проект, индивидуальный подрядчик, индивидуальные решения. «делаю как хочу и как мне надо». Сейчас появляется совершенно другая парадигма — дом должен иметь прогнозируемую себестоимость, юридически защищённую схему финансирования, понятную эксплуатационную модель и вторичную ликвидность. Это уже признаки институционализации рынка. Поэтому профессионализация ИЖС, на мой взгляд, гораздо важнее текущего падения или роста объёмов: формируется полноценный класс инвестиционно и потребительски стандартизированного малоэтажного продукта» — говорит эксперт Юлия Штерн.
В итоге ИЖС остаётся основой российского жилищного строительства, но сам рынок меняется. Объёмы строительства снизились, зато растёт роль профессиональных подрядчиков, эскроу и банковского финансирования. Россия постепенно переходит от самостоятельного строительства к покупке готового продукта — дома с понятной ценой и защищённой схемой сделки.
