Российское ИЖС постепенно сталкивается с проблемой, которую невозможно решить строительством отдельных домов. Можно построить красивый коттедж, но если к нему нет нормальной дороги, инженерных сетей, общественного транспорта, школы и детского сада, качество жизни всё равно будет значительно ниже городского.
Именно поэтому развивается концепция малоэтажной городской среды. В утверждённом в 2024 году СП 533.1325800.2024 малоэтажная модель включает не только индивидуальные дома, но и дома блокированной застройки, малоэтажные многоквартирные и многофункциональные здания, улицы, общественные территории и места отдыха.
В июне 2026 года ДОМ.РФ также говорил о необходимости переходить от стихийного ИЖС к комплексному развитию территорий. По мнению экспертов института, сочетание индивидуальных, блокированных и малоэтажных домов позволяет эффективнее распределять затраты на дороги, школы, детские сады и инженерную инфраструктуру.
Это принципиально отличается от привычного коттеджного посёлка, где десятки домов могут стоять на больших участках, но социальная инфраструктура фактически отсутствует. В новой модели участок рассматривается уже не изолированно, а как элемент общей городской структуры.
Юлия Штерн считает, что именно здесь находится главный архитектурный вызов российского ИЖС: «Будущее малоэтажной России я вижу не в бесконечном размножении отдельных коттеджей на периферии. Нам нужна полноценная малоэтажная среда — с человеческим масштабом улиц, пешеходной доступностью, общественными пространствами, локальными сервисами и инженерной инфраструктурой. Дом перестаёт быть самостоятельным объектом и становится частью пространственной системы. Поэтому оценивать качество ИЖС только по площади дома и размеру участка уже недостаточно. А потом мы добавляем сюда еще и домокомплекты с prefab — и наконец-то мы сможем строить отличную малоэтажную среду целыми городами и в быстрые сроки».
В новой модели может появиться гораздо больше смешанной застройки: отдельно стоящие дома, таунхаусы и блокированные дома, небольшие многоквартирные здания. Это позволяет создавать более плотную, но всё ещё малоэтажную среду и распределять стоимость инфраструктуры между большим количеством жителей.
При этом компактность становится экономическим преимуществом. Если вместо огромных участков и длинных дорог создать компактные кварталы, сокращается протяжённость инженерных сетей и улиц на одного жителя. Появляется возможность сделать общественные пространства и сервисы действительно доступными пешком.
«Это уже вопрос не только архитектуры, но и экономики территории, — продолжает Юлия Штерн. — Чем ниже плотность и чем сильнее застройка разрежена, тем выше инфраструктурная стоимость одного домохозяйства. Поэтому малоэтажный город требует баланса между приватностью индивидуального дома и рациональной плотностью. В профессиональных терминах это задача оптимизации land use, инфраструктурного CAPEX и долгосрочного OPEX территории».
Именно поэтому осень 2026 года может стать хорошим моментом для нового разговора об ИЖС. Рынок постепенно меняет сам объект покупки: человек приобретает уже не просто участок с домом, а место в организованной малоэтажной среде — с дорогами, инженерией, природой, соседями, общественными пространствами и доступом к городской инфраструктуре.
И это, возможно, следующий этап развития российского ИЖС: от коттеджного посёлка — к малоэтажному городу.
