Как перевести СНТ в ИЖС: сравнение категорий и порядок перевода

Когда возникает возможность построить капитальный дом на садовом участке и прописаться в нем на постоянной основе, многие владельцы хотят перевести свои земельные наделы в статус ИЖС. Хотя закон допускает такой переход, процедура содержит немало нюансов, к тому же должны соблюдаться и некоторые условия. О том, как перевести СНТ в ИЖС, что это дает, к чему обязывает и когда требуется, какие условия должны соблюдаться, а также какие проблемы могут появиться, рассказываем в этом обзоре.

Перевод СНТ в ИЖС – что это дает и к чему обязывает, когда требуется

Сегодня во многих садоводческих товариществах созданы условия не хуже, чем в коттеджных поселках – свет, газ, водопровод, дороги, инфраструктура. Благодаря этому многие дачники живут там круглый год. Однако, чтобы получить полные преимущества поселка и иметь возможность постоянной прописки, садоводству требуется присвоить статус земель под индивидуальное жилищное строительство.

• Перевод СНТ в ИЖС дает целый ряд преимуществ:
• Получение индивидуального адреса для постоянной прописки.
• Возможность программного развития инфраструктурной сферы.
• Повышение кадастровой стоимости участка, что дает возможность дороже его продать.
• Предоставление надела под залог при необходимости взять кредит.
• Отсутствие платежей за внутрипоселковое обустройство.
• Разрешение на капитальное жилищное строительство и подведение к дому всех доступных коммуникаций.
• Оформление ипотеки на стройку на выгодных условиях.

Несмотря на большое количество льгот, у пользователя надела в ИЖС появляется ряд дополнительных обязательств. Например, с получением нового статуса за землю придется платить налог по более высокой ставке. Происходит это по причине переоценки ее кадастровой стоимости в большую сторону.

Имеются и другие недостатки:

• Необходимость согласования строительства. На территории поселка есть воздушные и подземные коммуникации, дороги, границы и пр. Поэтому, чтобы начать стройку, требуется разрешение специальных инстанций.
• Регистрация дома. Для получения прописки и вообще права на проживание в построенном здании необходима официальная регистрация недвижимости.
• Оформление работ по обустройству. Для монтажа септика, бурения скважины владелец должен самостоятельно проводить согласование с соответствующими структурами.
• Изменение правил пользования. С изменением статуса меняются и правила пользования земельным наделом. Например, в ИЖС есть ограничения по садово-огородным работам, а в течение 5 лет должен быть построен дом.

• Потеря участия в коллективной собственности. В СНТ пользователь считается совладельцем территорий общего пользования – дорог, инфраструктуры и т. д. С переходом в ИЖС такое право утрачивается.

Справка! На любую стройку на участке ИЖС требуется получать разрешение администрации. В противном случае постройка будет признана незаконной и попадет под снос.

Обязательные требования по переводу участка в ИЖС

Если в стандартной ситуации владелец может еще некоторое время подумать, прежде чем перевести надел в новый статус, то в некоторых особых случаях это требуется обязательно.

Это, прежде всего, такие случаи:

• В бюджет строительства включается материнский капитал.
• Требуется оформить кредит с залогом на дом.
• Необходимо получить ипотеку на льготных условиях.
• Планируется подведение коммуникаций за счет муниципалитета.
• При переезде из городской квартиры в загородный дом всей семьей – чтобы ситуация не была оценена органами опеки, как переезд детей в худшие жилищные условия.

Переделать участок в ИЖС вместо СНТ также имеет смысл перед продажей дома. В таком случае за счет новой кадастровой стоимости возрастет и рыночная цена.

Условия

Федеральный закон № 173 от 21 декабря 2004 г. дает точные указания, когда возможна смена статуса земельного надела.

А именно:

• Участок зарегистрирован и имеет кадастровый номер.
• Большая часть голосов участников СНТ отдана за смену статуса.
• Территория граничит или находится рядом с населенным пунктом.
• Земля относится к категории, допускающей смену вида разрешенного использования.
• Присоединение к населенному пункту не помешает его развитию.
• Экологическая обстановка в норме.

Как правило, СНТ находится на землях сельскохозяйственного назначения, что допускает перевод в новый статус. Исключением являются особо ценные территории, на которых есть редкие растения или уникальные объекты природы.

СНТ или ИЖС – что выбрать для постоянного проживания

Если загородный дом с участком требуется только для летнего, сезонного проживания, то однозначно выбор должен пасть на СНТ. Если же планируется постоянное проживание, то лучше подходит ИЖС. В пользу такого решения говорят следующие доводы:

• Беспроблемное обустройство жилища всеми необходимыми коммуникациями.
• Получение постоянной прописки.
• Близость развитых поселков.

• Обустроенная или планируемая инфраструктура.
• Хорошие подъездные пути, транспортная доступность.

Главное же препятствие при выборе ИЖС в качестве постоянного места жительства – большие финансовые расходы. По этой причине многие отдают предпочтение садоводческому товариществу. Тем более, что современные дачи обеспечены всем необходимым – электричеством, водой, дорогами и пр.

На заметку! В СНТ также допускается постоянная прописка, но для этого дом должен состоять на кадастровом учете и быть признан жилым объектом. Для этого проводится специальная экспертиза.

Пошаговая инструкция

Суть процедуры перевода земельного надела в новый статус сводится к сбору, подаче документов и получению заключения комиссии.

В стандартном случае собирают такой набор бумаг:

• Заявление в установленной форме (берется в местной администрации).
• Выписка из ЕГРН, полученная не позднее 30 дней на момент обращения.
• Кадастровая документация.
• Технический паспорт.
• Свидетельство о праве собственности.
• Нотариально заверенное согласие всех собственников (на случай, если у надела несколько владельцев).

После подачи документов в муниципалитет в течение 30-дневного периода приходит письменный ответ. При положительном решении собственнику требуется подать заявку с документами в Росреестр на изменение земельного статуса участка. Далее заявителю будет выдана выписка с новым статусом участка.

Возможные причины отказа и проблемы

Практика показывает, что на большую часть заявок по переводу садового участка в новый земельный статус приходит отрицательный ответ.

Причины этого могут быть следующими:

• Отсутствие юридического адреса, так как наделы имеют только номер и общий адрес товарищества.
• Нарушение градостроительных норм при возведении здания.
• Отсутствие важных систем коммуникаций на территории СНТ.
• Особый статус земли, например, охранная зона вблизи линий электропередач, газопровода, аэропорта и т.п.

• Плохая внутренняя дорожная сеть, недостаточная ширина проезжей части.
• Надел находится под арестом, залогом или другим обременением.
• Отсутствие юридически оформленного согласия совладельцев.
• Несогласие участников садоводства на перевод в новый статус.

Нередко отказ поступает из-за технических причин – неполного состава документов, отсутствия нотариальных заверений и т.п. В таком случае после исправления недочета заявку допускается подавать еще раз. В спорных случаях отрицательный ответ решается только через суд.

Важно! Изменить статус садового участка на ИЖС допускается только путем присоединения к существующему населенному пункту. Пока закон не дает права СНТ для самостоятельной смены статуса.

Коротко о главном

Перевод земли из СНТ в ИЖС позволяет получить настоящий адрес и прописку, плановое обустройство и развитие инфраструктуры, увеличить стоимость надела и взять кредит под залог участка, построить капитальный дом и получить выгодную ипотеку. При этом повышается налог на землю, появляется необходимость на согласование строительства и работ по обустройству, изменяются правила пользования землей.

Обязательный перевод надела в ИЖС требуется при включении в стройку материнского капитала, при оформлении залога, подведении коммуникаций за счет администрации, получении льготной ипотеки и при семейном переезде. При этом должен соблюдаться ряд условий: наличие кадастровой регистрации земель, согласие собственников, близкое расположение к границам населенного пункта и пр.

Выбирать для постоянного жительства и прописки лучше ИЖС, а для временного летнего пребывания – СНТ. Для изменения статуса сначала нужно собрать документы, затем подать их с заявлением в муниципалитет и дождаться ответа. При положительном исходе подать заявку в Росреестр и получить новую выписку.

Отказ чаще всего случается из-за отсутствия адреса, особого статуса земель и других веских причин. Разрешить спорную ситуацию можно только через суд. При отклонении из-за неполного комплекта документации заявку допускается подавать повторно.