Как зарегистрировать дом на земельном участке: документы и порядок действий

Некоторые хозяева уверены, что регистрации подлежит только земельный участок, а для дома, возведенного на собственной земле, эти формальности совсем необязательны. Однако, рано или поздно, каждый хозяин сталкивается с вопросом, как зарегистрировать дом на земельном участке, и с чего начать оформление. Разбираемся, из каких этапов складывается процедура, куда надо обращаться, какие документы готовить, и на какой стадии строительства стоит об этом задуматься.

Зачем нужно оформление дома в собственность

Понятно, почему владельцы год за годом откладывают регистрацию построенного жилья. Процедура оформления права собственности на дом требует денег (те же услуги кадастровой компании), а на официально зарегистрированную недвижимость начисляется налог на имущество. Но официальный статус дома предполагает не только обязанности, но и права для хозяина. Благодаря своевременному оформлению становятся доступными следующие возможности:

• Государство защищает права собственника, если жилье внесено в реестр. Иногда меняется статус земельного участка (например, рядом появляется природоохранная зона или строится автострада). Регистрация в таких условиях станет невозможной, и дом пойдет под снос, тогда как официально зарегистрированная недвижимость на соседних наделах останется нетронутой (под охраной закона).
• Становятся возможными юридические сделки. Объект недвижимости без документов невозможно продать, передать по наследству, сдать в аренду или подарить. Вы не сможете сделать такой дом залоговым имуществом под кредит.

• Если собственность на жилье зафиксирована в законном порядке, у жильцов появляется возможность получить адрес и прописку, а также застраховать дом.
• Компенсация рисков. В случае форс-мажора владелец зарегистрированной недвижимости имеет право претендовать на возмещение ущерба от чрезвычайного происшествия.

Когда и с чего начать

Так чаще всего получается, что собственники занимаются регистрацией дома после строительства. Но намного продуктивнее позаботиться об официальной части до строительных работ, обратившись к толковому кадастровому инженеру.

Он просветит о таких важных вещах, как предельные параметры разрешенного строительства для конкретной территории. Владелец познакомится, например, с нормами отступа от границ надела, узнает, как согласовать стройку и уведомить местную власть.

Предварительная ознакомительная беседа важна с точки зрения последствий. Ведь собственник может не подозревать о разных нюансах (например, категория земель), от которых зависит не только порядок оформления прав собственности на дом, но и сама возможность его возведения на данных угодьях. Например, на землях, выделенных под ИЖС (индивидуальное жилое строительство) или садоводство, жилье возводить можно; на огородном участке – нельзя.

Регистрация самостроя

Если строение возведено без разрешения властей, оформить законные права не него можно, хотя такая легализация усложняется с каждым годом. На любом этапе оформления могут возникнуть сложности, а сама регистрация может проходить двумя путями: в административном или в судебном порядке.

По современному законодательству, для самовольных застройщиков, начавших строительство до 2018 года без разрешительных документов, действует амнистия. Владельцы наделов ИЖС, ЛПХ и СНТ имеют право подать задним числом уведомление о начале (или завершении) строительства.

Далее возможен один из двух вариантов развития событий:

• Если согласование от местной администрации получено, хозяин заказывает технический план, после чего регистрирует жилье как законную собственность. При этом должны соблюдаться два условия: участок должен находиться на учете в земельном кадастре, а дом должен соответствовать параметрам строительства.
• Иногда в согласовании отказывают. Дом может стоять на чужой земле или, например, недалеко от аэродрома (и не соответствовать требованиям Росавиации). В подобных случаях регистрация частного дома проводится в судебном порядке.

Практика подтверждения права на построенный самовольно дом через суд действует с 2018 года. С тех пор требования законодательства в сфере частного строительства становятся все строже. В случае, когда самострой не будет легализирован, он подлежит сносу.

Особенности оформления недвижимости в 2022 году

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ) вступили в силу в 2017 году. Его положения действуют в настоящее время; по ним оформление дома в собственность состоит из двух этапов:

• Владелец должен предоставить технический план своего жилья; его составлением занимается кадастровый инженер.
• На основании техплана данные о доме заносятся в ЕГРН. Регистрацией постройки в собственность занимается Росреестр.

Следует знать о следующих особенностях регистрации права собственности на дом:

• Обязательной регистрации подлежат все объекты капитального строительства; не только жилой дом, но и гараж, постройки хозяйственного типа, баня.
• Налогом облагаются строения, превышающие по площади 50 квадратов.
• Регистрация не нужна временным постройкам, навесам и беседкам. Также не нужно оформлять в собственность колодец, теплицу или бассейн.

В 2022 году продлено до 2026 года действие так называемой дачной амнистии. Она позволяет оформлять права собственности на недвижимость в упрощенном порядке (без уведомления). Сфера ее действия включает частные дома, находящиеся на земле ИЖС. Если ранее для них действовал уведомительный порядок оформления, то теперь частное жилье также можно оформить в упрощенном порядке (для этого не надо обращаться в местный муниципалитет).

Документы для регистрации жилья на участке

Порядок регистрации возведенных жилых домов в собственность прописан в Градостроительном кодексе РФ; также он регулируется законами №218-ФЗ, №340-ФЗ и некоторыми другими. Чтобы узаконить постройку, владельцу необходимо предоставить пакет документов. Они должны продемонстрировать, что строительство дома выполнялось с соблюдением буквы закона. В список документов для регистрации права собственности на дом включаются следующие бумаги:

• Уведомление о строительстве. Местные органы власти анализируют указанные в бумаге параметры стройки. Цель – удостовериться в том, что возведение проходило с соблюдением строительных норм и требований.

• Технический план на жилье (готовится кадастровым инженером).
• Документы, подтверждающие права собственности заявителя на данный надел. Это может быть свидетельство о праве собственности или заменяющие его выписки из ЕГРП и ЕГРН.
• Внутренний паспорт заявителя.
• Если оформлением занимается представитель (доверенное лицо), то прилагается заверенная нотариально доверенность.
• Квитанция (оплата госпошлины).

Также хозяин прилагает декларацию с перечислением всех объектов недвижимости на данной территории. В пакет документов обязательно входит заявление на регистрацию права собственности, написанное по форме и с подписью заявителя.

Из чего складывается оформление по закону

Возможность легализовать землю, дом и другие строения прописана в нормах гражданского и земельного права. Основой служит Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ). Его дополняет градостроительный кодекс и многочисленные нормативы из ГОСТов и СНиПов.

Если вы хотите оформить дом в собственность по закону, вы должны не только зарегистрировать право собственности, но и поставить недвижимость на кадастровый учет (подразумевается, что участок уже состоит на кадастровом учете).

В соответствии с законодательством при оформлении (регистрации) хозяин получает свидетельство о собственности на дом, что можно сделать лично или перепоручить доверенному лицу. Результатом становится узаконивание постройки; можно сказать, что она проявляется в законодательном поле.

Государство начинает взимать налоги, а владелец получает свободу действий в рамках закона, у него появляется право прописки. Теперь дом, в который он вложил немало труда, времени и средств, никто не посчитает самостроем. Имущество будет защищено от сноса, и им можно распоряжаться по своему усмотрению.

Но вы не сможете оформить дом в собственность, если прежде его не поставить на кадастровый учет. Под данной процедурой понимают занесение данных в ЕГРН. Ранее это делалось без привязки к земле, поэтому информация о многих внесенных раньше домах содержится в ЕГРН, но одновременно их невозможно найти на публичной кадастровой карте.

Современные правила внесения в кадастр подразумевают подготовку владельцем технического плана на дом. Техпланом называют детальное описание объекта недвижимости. В него входят схемы и чертежи, позволяющие получить полное представление о ключевых параметрах строения, а также его координаты, показывающие относительное расположение на участке.

Сколько стоит оформить и сколько ждать результата

Ценник на регистрацию и получение свидетельство на дом складывается из следующих слагаемых:

• Статус земли и месторасположение надела.
• Площадь дома (налог берется с квадратуры).
• Особенности разрешительных документов, срочность оформления.
• Стоимость подготовки техплана. На профильных сайтах предлагаются бесплатные онлайн-калькуляторы кадастровых работ, с помощью которых можно оценить, в какую сумму обойдется документ с привязкой к конкретному региону.

• Если участок не состоит на учете в Росреестре, проводят его межевание. Ценник на работы в разных регионах отличается в разы.
• При переводе объекта недвижимости в частную собственность взимается госпошлина (за регистрацию).

Приятно, что сроки ожидания (время, в течение которого рассматриваются документы), регламентируются законодательством. С момента подачи заявления (или документов) ждут в течение следующих сроков:

• Согласование уведомления о строительстве: семь рабочих дней.
• Согласования построенного объекта: также семь дней.
• Технический план будет готов через 5-20 дней.
• Выписка из ЕГРН (о регистрации собственности): неделя. Если бумаги подавались через МФЦ, ждут на два дня дольше.

Коротко о главном

Любой дом, независимо от времени постройки, нуждается в регистрации на земельном участке; после оформления прав собственности жилье приобретает официальный статус. Процедура состоит из двух этапов. Сначала хозяин регистрирует права собственности на дом и становится полноправным владельцем. Затем недвижимость вносится на кадастровый учет, и сведения о ней включаются в единую базу (ЕГРН). С уточняющими вопросами следует обращаться к специалистам по кадастру недвижимости.