Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС

Земли личного подсобного хозяйства предназначены для выращивания сельскохозяйственной продукции. Построить жилой дом с возможностью регистрации на участке ЛПХ нельзя. Для этого необходимо изменить назначение земли на индивидуальное жилищное строительство.

Рассмотрим отличия ЛПХ и ИЖС, преимущества перевода, необходимые условия и процедуру смены категории земельного участка.

Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: в чем разница и зачем это нужно?

Законы разделяют землю на категории, определяющие разрешенные виды деятельности. Частные лица могут владеть участками в населенных пунктах или на землях сельскохозяйственного назначения. Эти категории имеют важные отличия.

Земельные участки под ИЖС обладают следующими характеристиками: они предназначены для возведения жилых домов капитального типа; расположены исключительно в пределах населенных пунктов; находятся в частной собственности граждан; имеют почтовый адрес и возможность регистрации; предусмотрены для проживания одной семьи; дают право на оформление постоянной регистрации по месту жительства; использование в целях ведения хозяйственной деятельности не допускается.

В рамках ведения ЛПХ различают два типа участков. Первый тип – приусадебный. Такие участки находятся непосредственно в населенных пунктах и предоставляют возможность возведения жилого дома, а также ведения хозяйственной деятельности. Второй тип – полевой. Полевые участки ЛПХ располагаются за пределами населенных пунктов и предназначены исключительно для ведения сельского хозяйства.

Строительство жилых домов на таких участках не допускается. Для возможности строительства дома полевой участок ЛПХ необходимо перевести в категорию земель индивидуального жилищного строительства.

Преимущества ИЖС:

• возможность построить капитальный дом для постоянного проживания;
• право на постоянную регистрацию;
• доступ к городской инфраструктуре (коммуникациям, дорогам, электричеству и др.);
• близость к социальным объектам (больницам, магазинам, школам);
• более низкие налоги;
• наличие почтового адреса;
• возможность проведения юридических сделок (купля-продажа, дарение, завещание, залог).

Что нужно для перевода

Для успешного изменения категории земельного надела с земель личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) необходимо соблюдение нескольких ключевых требований:

• Во-первых, участок должен иметь кадастровый номер и быть официально зарегистрированным в Росреестре. Подтверждением служит выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о праве собственности.

• Во-вторых, требуется точное определение границ надела. Наличие кадастрового номера не всегда гарантирует корректность координат в базе Росреестра. Рекомендуется проверка данных на официальном сайте ведомства. В случае неточностей может потребоваться проведение землеустроительной экспертизы.
• В-третьих, расположение участка должно быть в пределах населенного пункта. Каждый надел имеет определенный вид разрешенного использования, относящийся, как правило, к землям населенных пунктов или к землям сельскохозяйственного назначения. Категория ИЖС применима исключительно к землям населенных пунктов. Таким образом, переводимый участок ЛПХ должен находиться в границах поселения. Эта информация отражается в выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности.
• В-четвертых, согласно Правилам землепользования и застройки, а также карте зонирования, утвержденным муниципалитетом, на данном участке ИЖС должно быть разрешено в качестве основного или условно разрешенного вида использования.
• В-пятых, площадь земельного надела не должна быть больше максимально разрешенной, установленной Правилами землепользования и застройки. Например, если участок ЛПХ имеет площадь 40 соток, а для ИЖС допустимо не более 20, изменение категории невозможно.

Наконец, для перевода участка из ЛПХ в ИЖС необходимо получить согласие всех его собственников.

Особенности перевода в зависимости от обстоятельств

Существует два способа изменить разрешенный вид использования земельного участка:

1. Изменить категорию земли.
2. Изменить вид разрешенного использования – это упрощенный способ.

Приусадебные участки ЛПХ, находящиеся в пределах населенного пункта, подчиняются градостроительным регламентам. Информацию о точном местоположении участка и его соответствии границам населенного пункта можно получить в местном муниципалитете, запросив документацию по планировке территории и землепользованию. Если участок действительно расположен внутри населенного пункта, процедура перевода в ИЖС упрощена. Для этого в Росреестр предоставляется декларация о переводе земли в условно разрешенную категорию для целей строительства. К декларации необходимо приложить правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а также межевой план участка.

В случае расположения ЛПХ на полевом участке, за границами населенного пункта, перевод в ИЖС требует изменения категории земельного участка. Соответствующее заявление подается в администрацию муниципального образования (поселения или района). К заявлению прикладываются: копия паспорта заявителя, ходатайство (или доверенность на представителя), правоустанавливающие документы на землю, ситуационный план и выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Заявление, как правило, удовлетворяется, если участок находится вблизи населенного пункта или города, а Генеральный план развития территории предусматривает расширение границ за счет включения прилегающих земель.

Алгоритм действий

Преобразование земельного участка из категории ЛПХ в ИЖС представляет собой многоступенчатый процесс. Первоначально необходимо удостовериться в соответствии разрешенного использования земли целевому назначению ИЖС. Эта информация содержится в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), Генеральном плане и карте градостроительного зонирования, которые публично доступны, в частности, на сайте Росреестра.

В зависимости от статуса ИЖС в разрешенных видах использования, возможны следующие сценарии:

1. ИЖС – основной вид использования. В этом случае достаточно получить выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) и внести изменения в кадастровые данные участка.
2. ИЖС – условно разрешенный вид использования. Процедура включает получение выписки из ИСОГД, последующее оформление разрешения на перевод и, наконец, изменение вида использования в кадастре.
3. ИЖС не входит в число разрешенных видов использования. В данной ситуации требуется инициировать процедуру изменения ПЗЗ. Решение о возможности перевода участка принимается специальной комиссией на основании заявления владельца земли.

Разрешение на перевод требуется только в случае, если ИЖС является условно разрешенным видом использования. Если ИЖС относится к основным видам использования, можно сразу обратиться в кадастр. Для получения разрешения владелец участка подает заявление и пакет документов через администрацию или МФЦ.

Процесс рассмотрения заявления включает несколько этапов:

• В течение месяца заявитель уведомляется о дате первого заседания комиссии.
• Комиссия определяет необходимость проведения публичных слушаний.
• В случае положительного решения о проведении слушаний, заявитель получает соответствующее уведомление в течение 2-4 месяцев.
• После публичных слушаний проводится второе заседание комиссии, на котором путем голосования принимается окончательное решение. Заявитель заблаговременно информируется о дате заседания.
• При положительном решении комиссия направляет рекомендацию главе администрации, который, как правило, утверждает решение. После этого заявителю выдается разрешение на перевод.

Коротко о главном

Земельные участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) предназначены исключительно для сельскохозяйственной деятельности. Участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) позволяют возвести капитальный дом, зарегистрироваться в нем, подключить коммуникации и пользоваться всей городской инфраструктурой. Для изменения категории участка необходимо, чтобы он был зарегистрирован с четко определенными границами, располагался в пределах населенного пункта и имел разрешенный вид использования для ИЖС.

Процесс перевода земли из ЛПХ в ИЖС состоит из следующих шагов:

1. Определение вида разрешенного использования и территориальной принадлежности участка.
2. Получение справки из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
3. Обращение в местную администрацию с соответствующим запросом.
4. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (Росреестр).