Придомовая территория частного дома: законное освоение, права и обязанности владельца

В законодательной базе понятие о придомовой территории не имеет четкого, «математического» значения. Из-за этого многие собственники не знают, какая часть земли вокруг жилья определяется как придомовая территория частного дома; сколько метров закон считает возможным выделять для нужд владельцев. Разбираемся, какой метраж за забором можно оформить в собственность, как этим наделом правильно распоряжаться и как за ней ухаживать.

Как формируется понятие придомовой территории

Интуитивно ясно, что под придомовой территорией подразумевается примыкающая к дому земля, которую владельцы жилой недвижимости используют в повседневной жизни. Такая прилегающая территория, как правило, находится в собственности владельца дома, но она вполне может быть арендованной.

Владельцы стремятся поставить ограду на границе своей земли (хотя можно, например, сложить поленницу). Участок наглядно делится на две части, которые можно определить следующим образом:

• Внутри границ забора расположен надел, которым владеет и пользуется хозяин жилого дома. На придомовой территории ведется хозяйство, и владельцы распоряжаются ею по своему усмотрению.
• Земля за забором изначально считается муниципальной, то есть, принадлежит местным органам власти. Возможны случаи, когда такой участок оказывается бесхозным или им владеют сразу несколько граждан.

На самом деле, собственники земли «внутри периметра» нуждаются и во внешней составляющей. Они спокойно ею пользуются, когда, например, заезжают во двор на авто, или высаживают вдоль забора цветы.

Такое расширение границ использования земли, если подумать, ущемляет права соседей. Поэтому просто использовать дополнительное пространство (даже если в нем есть нужда) нельзя; правильным шагом будет документальное оформление территории-плюс в собственность. Владельцам участка проще всего обосновать права (сервитут) на землю за их забором и возможность ее использования, особенно, если перемещаться по ней приходится регулярно (например, провозить грузы).

Нередко возникает ситуация, когда «ничейной» территорией пользуются хозяева соседних домов и другие физические лица. Тогда отчуждение или перегораживание пространства общего пользования нарушит права окружающих и приведет к конфликту. В любом случае распоряжаться внешней придомовой территорией частного дома по закону будет единственно правильным решением.

Понятие о придомовой территории многоквартирного дома формируется на основании следующих нормативно-правовых актов:

• Жилищный Кодекс (ст. 36) формирует общее представление о придомовой территории и правила пользования землей.
• Земельный Кодекс содержит информацию о правилах определения участков.
• Градостроительный Кодекс конкретизируют информацию, содержит главы, применяемые непосредственно в строительстве.
• СНиП III-10-75 содержит строительные нормы и правила о благоустройстве прилегающих участков.

Вопрос регулируется и другими Федеральными законами и законодательными актами, хотя четкого определения никто не дает; поэтому информацию нужно систематизировать.

Порядок оформления в собственность

В законодательстве квадратура прилегающей к дому площади никак не ограничивается. Ее размер зависит от габаритов жилья, площади приватизированного или арендованного земельного участка. Также на размер прилегающего пространства влияют следующие факторы:

• Сколько человек проживает в доме (официально зарегистрированные).

• Доступность проезда и инженерных сооружений для соседей.
• Расположение других построек и ландшафтного озеленения.

Нередко прилегающая к зарегистрированному участку полоса земли нужна для комфортной эксплуатации жилого дома (например, на ней выстроены какие-либо объекты, и она используется регулярно). В этом случае необходимо оформить в собственность такую придомовую территорию; это по закону делается следующим образом:

• Подготавливается технический план участка независимо от формы его использования. На плане указывают все объекты, не только жилой дом, но и хозяйственные постройки, включая гараж, сарай, туалет.
• Отдельно маркируется участок, который еще не оформлен в собственность, но используется.
• Границы этого участка необходимо заранее согласовать с заинтересованными сторонами (обычно это соседи). Присвоение должно устраивать всех, в противном случае споры затянут процесс до бесконечности.

• После согласования границ обращаются с заявлением в местную администрацию (муниципалитет). Заявление с просьбой о передаче территории в собственность подают вместе с документами, подтверждающими право на основной участок.
• Если данная площадь не принадлежит местным органам власти, туда же подают заявление о возможной приватизации. Важно подтвердить, что данная территория является бесхозной.

Заявление рассматривают в течение трех недель, после чего хозяину дают ответ. Если решение положительное, проводятся кадастровые работы: владелец обращается к кадастровому инженеру, а тот оформляет документы о присоединении земельного участка. Когда договор подписан, владелец регистрирует право собственности в Росреестре (регистрация на расширенное землевладение).

Если же основной земельный участок все еще не оформлен в собственность (бывает и такое) начинать надо с его оформления. Оно в любом случае не будет лишним – без кадастрового паспорта и других бумаг вы не сможете сдать в аренду, продать или завещать участок, и тем более, не сможете оформить права на придомовую территорию частного дома, сколько бы прилегающей площади она не занимала.

Об аренде земли за забором

Если по каким-то причинам это пространство нельзя оформить в собственность, остается возможность получить его в аренду у государства. Порядок действий ничем не отличается – от хозяина требуется заявление о предоставлении территории в аренду, подкрепленное техническим планом и документами на основной участок.

Если заявление одобрено, хозяину остается заключить договор с муниципалитетом на долгосрочную аренду данной площади. Аренда подразумевает выплаты за использование придомовой территории; закон устанавливает размер суммы, которая каждый месяц вносится в государственную казну.

Взять землю за забором в аренду удается не всегда. Органы власти могут отклонить заявление по следующим причинам:

• Участок обладает историческим значением, является частью культурного ландшафта.
• По участку проходят коммуникации.
• На него претендует кто-то еще.
• Передача в аренду приведет к значительному сужению уличного пространства (проезда).

Межевание

Работы по межеванию помогают установить точные границы участков в частном секторе и понять, сколько метров от дома считается придомовая территория частного дома в деревне. Без этого невозможны любые значимые действия с землей (покупка, продажа, аренда). Межевание проводится с учетом прав собственников, а результаты оформляются юридически; к нему прибегают в следующих случаях:

• Если вы собираетесь выкупить участок с оформлением его в собственность.
• При оформлении аренды.
• Когда между соседями возникает спор по поводу границ.

Межевание проводят по следующему плану:

• Заключают соглашение о границах участка со всеми заинтересованными соседями. Лучше оформить его письменно, чтобы кто-то из сторон не смог внезапно изменить свое мнение.
• Специалисты проводят межевание.
• Проводят собрание собственников-интересантов, на котором согласовывают результат межевания. Важно, чтобы все участники знали о месте и времени сбора за 30 дней.
• Составляют Акт согласования границ земельного участка. Если кто-то из заранее приглашенных отсутствует на собрании, межевание все равно будет считаться согласованным.

Ширина проезда для автотранспорта

Для придомовой зоны действуют нормы, по которым:

• Для проезда автотранспорта строится дорога шириной не менее 3 м.
• Ширина второстепенных дорог или переулков – не менее 2,75 м.

Нельзя забывать про организацию проездов для пожарной спецтехники. Эти спецпроезды также входят в пространство придомовой территории частного дома; а сколько метров они будут занимать в ширину, зависит от высоты жилого дома. По СНиП ширина спецпроезда не превышает 16 м, но и не может быть меньше 6 м.

В МКД (многоквартирных домах) действуют следующие правила:

• Ширину подъездных путей нередко считают вместе с примыкающим к подъезду тротуаром, и это допускается правилами.
• Если проезд рядом с домом заканчивается тупиком, он должен быть достаточно широким для разворота пожарной спецтехники. Разворотная площадка в тупике не должна быть меньше 15*15 м.
• На всех дорогах запрещена стоянка гражданских автомобилей; это же касается длительного перегораживания подъездных путей.

Пространство придомовой территории: стандартные размеры

Основополагающий вопрос заключается в том, сколько метров от забора считается частной собственностью. Другими словами, какая площадь прилегающего к забору пространства может стать придомовой территорией. В каждом регионе правила разрабатывают самостоятельно, с учетом местной специфики (верхней границы формально не существует).

В среднем увеличить земельный надел за счет прилегающей территории можно не более чем на полтора-два метра от ограды. Хозяин, желающий распоряжаться этой полосой земли, должен сначала оформить ее в собственность или арендовать. После приватизации в кадастровом паспорте появляется соответствующая отметка.

При определении ширины полосы вдоль забора в расчет берут площадь уже имеющихся владений. Иногда такое пространство передается в общее пользование соседям. Что касается многоквартирных домов, придомовой считается территория, которая может передаваться в общее пользование владельцам квартир без ущемления прав жильцов соседних МКД.

Иногда пространство вокруг заборов, ограничивающих земельные наделы, становится предметом споров между соседями. В этом случае право собственности на смежную землю необходимо согласовывать. Согласование включает проведение собрания заинтересованных лиц и работы по межеванию спорной территории. Подобные действия, хотя и решают проблему, но не исключают будущих разногласий по результатам межевания. Для окончательного решения нужна добрая воля соседей.

Правила содержания: как поддерживать порядок

Хозяин, ставший владельцем полосы земли за забором, автоматически становится ответственным за поддержание порядка на ней. Не все собственники с рвением относятся к этой обязанности, поскольку она требует некоторых расходов. Но, если распорядиться этим ресурсом с толком, он превратится в стабильный источник доходов.

Хозяин может быть владельцем или арендатором придомовой территории частного дома; но, сколько бы метров от дома не отводилось в его пользование, у него появляются новые обязанности.

Муниципальные власти ожидают от жильцов частного сектора следующих обязательных действий:

• Регулярная уборка за забором мусора, листьев осенью и снега зимой. Исключением является дорога, она принадлежит муниципалитету.
• Уход за растениями: спиливание аварийных деревьев, скашивание бурьяна. Если участок не приватизирован, обращаются в управляющую компанию.
• Рекультивация почвы: удобрение земли, завоз нового грунта.
• Важно поддерживать сохранность подземных коммуникаций и сохранять беспрепятственный доступ аварийных служб.

Отношение к земле за своим забором бывает разным. Озеленение и облагораживание данного пространства является не обязанностью, а правом. И многие домовладельцы с удовольствием им пользуются: засевают газон, разбивают клумбы, выполняют фигурную обрезку кустов и деревьев.

Для посадки деревьев на примыкающей к дому полосе земли необходимо разрешение от органов самоуправления. Не рекомендуется выбирать для высаживания деревья, способные засорять окружающее пространство, например, тополь или шелковицу.

Существует множество вариантов благоустройства прилегающей земли. Кроме ландшафтных преобразований можно обустроить удобный въезд для авто, поставить скамейку или детские качели. Можно оставлять автомобиль при условии, что он не перекрывает проезд аварийным службам. Если участок входит в жилищный кооператив, некоторые вопросы обустройства (освещение, асфальтирование) решаются на общем собрании.

Независимо от того, сколько метров от забора считается частной собственностью частного дома, в ее использовании существуют ограничения. Например, муниципалитет запрещает следующие действия:

• Устанавливать без разрешения столбы и знаки, дополнительно перегораживать пространство.
• Складировать строительные материалы, оставлять спецтехнику.
• Захламлять мусором и, тем более, жечь его.

Чем грозят нарушения правил

На муниципальной земле нельзя построить гараж. Если полоса придомовой территории приватизирована, гараж поставить можно, но необходимо получить разрешение на строительство. При этом надо учитывать интересы соседей: строение не должно им мешать или загораживать свет.

По той же причине на земле, принадлежащей муниципалитету (или бесхозной) нельзя возводить ограждение, даже если это будет невысокий декоративный забор для выделения палисадника перед калиткой. Закон трактует это как самозахват, за который предусмотрена административная ответственность. Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости участка (1-1,5%).

Нередки случаи, когда владельцы захламляют участок перед частным домом строительным мусором и металлоломом, а на муниципальной земле вдоль дороги оставляют строительную технику и б/у авто. Если требования к использованию или содержанию арендованной или частной территории не соблюдаются в течение длительного времени, местные власти могут ее изъять.

Если произошла порча муниципального имущества, виновнику может грозить уголовная ответственность. Для менее значительных правонарушений назначаются следующие административные взыскания:

• На приватизированной придомовой территории частного дома, независимо, сколько метров от забора по закону выделено, не соблюдаются правила пользования. Местные органы власти в качестве наказания могут изъять участок из полноправного владения.

• Долговременное накопление мусора, мешающее соседям. За создание несогласованной свалки владельца штрафуют.
• За нецелевое использование земли налагается штраф.
• Если за забором возводятся несанкционированные постройки, то они будут снесены.

Размеры штрафных санкций и причины их наложения зависят от региона. Например, повсюду вдоль жилых домов и на дачном участке запрещено мыть авто. Во многих областях (Калужская, Московская) владелец усадьбы может получить штраф, если в его владениях обнаружат заросли борщевика (ядовитого сорняка).

Прилегающая территория к МКД

Придомовой территорией многоквартирного здания называют землю, прилегающую к строению. Размер и очертания придомового участка индивидуальны, и указаны в градостроительных документах. Площадь рассчитывается на основе СНиПов, применявшихся при строительстве. Формальных ограничений для размера не существует, все зависит от следующих характеристик объекта:

• Площади дома и количества квартир.
• Год возведения и введения в эксплуатацию.
• Количество этажей

В границы придомовой территории попадают следующие объекты:

• Детские и спортивные площадки (баскетбольная площадка, футбольное поле, теннисный корт).
• Проезды, пешеходные тротуары.
• Участки озеленения: клумбы, зоны отдыха со скамейками, газоны, деревья, палисадники.
• Гаражи, парковки (автостоянки).
• Инженерная инфраструктура (газовая подстанция, трансформаторная будка).

Если необходимо выяснить законные границы территории, прилегающей к МКД, исходят из размера участка, выделенного для строительства (в проектных документах). Специальную выписку можно заказать у государственного кадастрового инженера; он также обязан представить документацию на земельный участок и на его владельца. Что касается освоения территории, возможны два варианта развития событий:

• Придомовой участок находится в собственности местных органов власти. Собственники квартир многоквартирного дома могут пользоваться территорией в пределах закона.
• У владельцев есть право выкупить часть надела у муниципалитета (только ту часть, что входит в прилегающую зону).

Коротко о главном

Параметры придомовой территории частного дома определяются законами и нормативными актами. Хозяин может стать собственником или арендатором полосы земли, расположенной за его забором. Независимо от формы собственности обязательным условием для освоения надела является его содержание в чистоте и порядке.

Для частного сектора стандартной считается ширина земли вдоль забора в 1,5-2 м. Для МКД размер примыкающего участка заложен в проекте; он зависит от этажности и площади здания. Владельцы квартир имеют право выкупать часть земли для собственных нужд.