Пятно застройки: планирование и размещение дом на земельном участке

Даже если земельный участок оформлен в собственность, это не означает, что у строительных работ нет ограничений. Владелец может возводить на своей земле жилые и нежилые постройки, но только при условии их соответствия установленным нормативам. В числе прочего нормируется и площадь дома, а планирование проводят на основе такого понятия, как пятно застройки (ПЗ). Разбираемся, что скрывается под данным термином, какими преимуществами обладает планирование ПЗ, и какие нормы при этом надо учитывать.

Пятно застройки: суть понятия и его особенности

Планирование любого земельного участка осуществляется на основе градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Согласно этому документу на каждом наделе устанавливаются красные линии – способ обозначения земель общего пользования. Свое название они получили из-за цвета, каким их принято обозначать на всех без исключения планах и схемах планировки территории.

Красные линии на участке определяют область, в пределах которой разрешается строительство – это и есть пятно застройки. Таким образом, чтобы вести какие-либо строительные работы, важно понимать, как проходят красные линии. Об их наличии и расположении проще всего узнать из Публичной кадастровой карты (она доступна на сайте Росреестра). Есть и другие источники, например, документы межевания или проекты планировки территории.

Основной особенностью ПЗ является неизменность его размеров (площади), что связано со свойствами красных линий. Поскольку изменение границ красных линий – это нарушение, то и выход строительства за пределы НЗ также является нарушением, которое влечет за собой множество проблем. Изменить же границы красных линий также будет проблематично (для этого придется обращаться в отделение архитектуры для согласования изменений).

Термин «пятно застройки» применяют и в более узком смысле, как площадь проекции на землю той или иной постройки. Понятно, что ПЗ может включать другие объекты на участке (включая подземные): гараж, веранду, подвал.

Преимущества планировки по ПЗ

Первым шагом к строительству дома является выбор оптимального места. Иногда место строительства регламентируется заранее (например, в коттеджном поселке имеется план застройки). В остальных случаях нужно учитывать границы пятна застройки, розу ветров, коммуникации, деревья и другие объекты. Только так можно определить оптимальные места для жилого дома, зоны отдыха, автомобильной парковки.

Главный параметр пятна застройки – его площадь; с ее определения начинается планировка земельного участка. Грамотная подготовка позволяет решить следующие задачи:

• Выбрать подходящий для условий участка проект дома.
• Обеспечить жилые помещения максимальной инсоляцией в течение дня.
• Рассчитать, какое количество теплоизолирующих материалов в стеновой конструкции будет оптимальным. Этим обеспечивается экономия средств на обогрев дома зимой и охлаждение летом.
• Оптимизировать расходы на некоторые строительные операции (например, земляные работы при рытье котлована для подвала).

Как определяют площадь ПЗ

Планирование пятна застройки дома включает определение его площади (в квадратных метрах). В простейшем случае, когда у строения простая геометрическая форма, прямоугольник или квадрат, проекция также получается простой. Ее площадь (фактически, площадь ПЗ) определяют перемножением двух величин:

• Ширина проекции. Совпадает с красной линией, идущей вдоль фасада.
• Глубина проекции. Длина бокового фасада постройки.

Если у строения более сложная форма, расчеты усложняются и нередко получаются приблизительными. Однако, поскольку вычисление площади ПЗ – необходимое условия для планировки участки, используют следующие приемы:

• ПЗ определяют по внешнему контуру стен, на уровне цоколя (отмостка не входит в пятно застройки).
• В расчет включают все выступающие части, принадлежащие проекту, например, терраса, гараж, патио, крыльцо.
• Если дом будет стоять на опорах, в ПЗ включают площадь, находящуюся под строением.

Строительные нормы и характеристики пятна застройки

Разработку проекта необходимо вести с соблюдением требований и норм застройки земельного участка под ИЖС; также важно знать, с чего начинать возведение жилья. Нужные сведения можно почерпнуть в следующих нормативных документах:

• Градостроительный кодекс. Содержит основополагающие правила строительства (градостроительной деятельности).
• СНИП 11-3-99. Регулирует правила получения разрешения на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства. Правила касаются разработки, согласования, утверждения и состава проектно-планировочной документации.

• СНИП 31. 02. 2001. Регулирует строительные нормы и правила для возведения дома на участке.

Характеристики ПЗ дома определяются правилами указанных документов и выглядят следующим образом:

• Общая площадь. Суммируется из площадей всех отапливаемых жилых и нежилых помещений. К ним относят не только комнаты, коридоры, кухню и прихожую, но и тамбур, и встроенные шкафы. Площадь балкона, лоджии, террасы и веранды не учитывают. Максимальная величина не должна превышать 1,5 тыс. кв. м.
• Максимальное количество этажей. В частном доме не может быть более трех этажей. Правило касается капитальных этажей, поэтому функционал постройки может расширяться за счет строительства подвала, мансарды или цокольного этажа.
• Количество комнат и санузлов. Оптимальный вариант: количество ванных должно равняться количеству спален. Но это правило не жесткое, часто достаточно одной полноценной ванной комнаты и туалета (возможно, с душевой кабиной).

• Габариты дома. Они непосредственно связаны с пятном застройки, а, значит, и с расположением красных линий.
• Размещение дома на пятне застройки. Важно выдерживать минимальные расстояния между постройкой и дорогой (5 м), между постройкой и проездом (3 м).

Вынос пятна застройки дома в натуру (разбивка ПЗ)

Разбивочные работы выполняются после утверждения проекта; они заключаются в переносе контуров (основных точек и осей) на землю. Работа включает следующие мероприятия:

• Подготавливается строительная площадка: с грунта удаляют растительность, при необходимости его выравнивают и трамбуют.
• На местности находят точки объекта по их координатам, указанным в проекте. Первыми определяют крайние (угловые) точки периметра будущего строения.
• Расположение объекта привязывают к красным линиям, которые служат основным ориентиром.
• В результате разбивки лицевой фасад должен идти параллельно к красной линии застройки.

Разбивку ПЗ завершают контролем правильности построения. Для проверки используют шнуры, которые растягивают по диагоналям фундамента. Диагонали должны быть равными, без малейших отклонений. Если между ними есть хотя бы минимальная разница, углы дома получатся непрямыми, что обернется серьезными проблемами при обустройстве кровли и монтаже пола.

Выход за пятно застройки

Иногда случается, что дом оказался возведенным за пределами ПЗ. Так как выступать за красную линию категорически запрещено, такая ситуация считается нарушением СНиП, и зарегистрировать постройку будет непросто. Возможны три выхода:

• Воспользоваться для регистрации прав собственности новым способом «уведомления». В этом случае есть шанс зарегистрировать жилье без возражений. В случае отказа необходимо обращаться в суд.
• Зарегистрировать дом с нарушениями (как самовольную постройку) можно в судебном порядке. Однако результатом может стать штраф, необходимость перестройки или вовсе снос.
• Есть возможность зарегистрировать дом как нежилое строение. В такой ситуации отказы по регистрации случаются редко, но такой путь подходит не всем собственникам.

Коротко о главном

Дом можно возводить в любом месте участка, главное, чтобы строительство шло с соблюдением нормативов. Чтобы корректно разместить пятно застройки дома, необходимо знать его площадь, а она вычисляется по определенным правилам. Знание ПЗ позволяет понять, достаточно ли места для строительства конкретного проекта, не выйдет ли он за красные линии.