Схема расположения земельного участка на кадастровом плане: нюансы подготовки и утверждения

Под громоздким названием скрывается особый вид схематического представления участка, без которого невозможна легализация земли и любые законные манипуляции с ней. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ) – это основной документ, помогающий проявить конкретную территорию в формальном, законном поле. Разбираемся, как создается схема расположения земельного участка (СРЗУ), как ее можно заказать (или сделать самостоятельно), и кто ее может утвердить.

Представление о СРЗУ

Сначала полезно понять, как образуются единицы кадастрового деления. Территория государства разбивается на составные части по следующему принципу:

• Вся страна делится на кадастровые округа (самая крупная единица деления).
• Кадастровый округ делится на кадастровые же районы.
• Кадастровый район состоит из кадастровых кварталов.
• Земельные участки являются наименьшей единицей деления квартала. После разбивки земли им присваиваются кадастровые номера (это помогает вести учет). Для наглядности учета составляют кадастровый план территории (КПТ).

Тот, кто хотя бы однажды участвовал в процедуре изъятия государственной или муниципальной земли, знаком с понятием схемы КПТ; и знает что это – графический документ, благодаря которому становится возможным появление земельного надела.

Он оформляется на бумаге или в электронном виде. В документе в схематическом виде (фактически, в виде рисунка) отображается часть кадастрового квартала с выделенными границами будущего надела.

Если сравнивать со схемой, которую создают для единственного надела, на кадастровом плане территории (КПТ) представлено множество объектов: все, что попадают на территорию данного кадастрового квартала. Наносятся все объекты недвижимости, линейные элементы; помечаются зоны, где земля осваивается по особым правилам (так называемые особые условия использования).

КПТ интересен тем, что на нем отражаются все общедоступные данные из ЕГРН, включая площадь, положение в пространстве, кадастровый (или условный) номер. Также в нем содержатся координаты поворотных точек (они фиксируют места поворота границы).

В КПТ есть схематическая и описательная информация. Графика образуется после схематичного нанесения участка (это и есть СРЗУ). В текстовом блоке содержатся координаты соседних (граничащих с образуемым) наделов.

Со временем все земельные участки появляются на официальном кадастровом плане, отражающем состояние данного района. Только после включения в КПТ надел становится полноценным: попадает в правовое поле, в результате на нем можно, например, начинать строительство.

Составление схемы границ земельного участка на кадастровом плане территории выполняется по результатам работы профильных специалистов (кадастровых инженеров). На основании геодезических измерений они устанавливают реальные пропорции и положение отчуждаемой территории. Определение проводится с привязкой к конкретным координатам, извлеченным из госкадастра, с поправкой на следующие данные:

• Границы соседних участков (уже утвержденные).
• Расположение земель общего пользования.
• Земли с особым статусом (например, особо охраняемые).
• Места планируемых и незавершенных строительств.
• Материалы действующих законодательных актов. Берутся в расчет нормы застройки; свое влияние оказывают документы регионального планирования.
• Программы развития и освоения земель (как государственные, так и инвестиционные).

На какой срок действия рассчитана схема

Как правило, участок является стабильным образованием, и у большинства наделов границы навсегда остаются в первоначально заданном положении. Изменение границ – длительная процедура, состоящая из подготовительного и полевого этапа; оно происходит в результате юридических или природных процессов (последние также превращаются в юридические).

Изменение же схемы происходит лишь после согласования всех юридических вопросов. Создается обманчивое впечатление, что срок действия схемы не ограничен, пока не произошли изменения контура или площади угодий. На деле законодательство устроено так, что любой документ имеет «срок годности» (действует в течение определенного времени).

Схема остается действительной шесть месяцев с момента ее утверждения, если в течение этого срока не менялись границы. Иногда предусматривается другой срок, если это было оговорено в нормативных документах при утверждении СЗУ.

Для чего нужно подготовить СРЗУ

После утверждения СРЗУ органы власти получают возможность приступить к юридическому оформлению земли. Наличие схемы позволяет приступить к образованию (в юридическом смысле) нового земельного надела со всеми правами для его собственника. Результатом становится документ, устанавливающий право собственности на данную территорию.

Надо отметить, что утверждение схемы может преследовать следующие цели:

• Земля, бывшая ранее собственностью государства (или муниципальных органов), передается в собственность (или аренду), с торгов или без. Получателем становится гражданин или частная компания (юрлицо).
• Проводится изъятие надела для федеральных или муниципальных нужд. Решение об изъятии принимают федеральные органы или органы местного самоуправления.
• Организуется перераспределение земельных наделов (границу между смежными территориями сдвигают с согласия двух собственников).
• Земля выводится из-под федерального или местного управления, и передается для аренды, безвозмездного или бессрочного использования.

Какую информацию можно почерпнуть из схемы

Требования к схеме расположения земельного участка на КПТ закреплены в Приказе Министерства Экономразвития от 27.11.2014 г. (№762). В схему входит следующий объем данных:

• Площадь и условный номер еще не сформированного надела.
• Схематическое изображение земли с привязкой к ближайшим участкам.
• Геоданные: координаты поворотных точек, показывающих границу собственности, с привязкой к местной системе координат.
• Список условных знаков, используемых в схеме (прилагается отдельно).
• Отметка о том, что схему согласовали и утвердили (указываются реквизиты исходного документа).

Требования, предъявляемые к новому наделу

В процессе формирования новых земельных угодий крайне важна грамотность при прорисовке схемы на КПТ; требования же к самому наделу выглядят следующим образом:

• Если кадастровые документы отсутствуют, надел должен иметь порядковый номер. Так происходит, когда для его создания используется государственная земля (она не состоит на кадастровом учете).
• Чтобы корректно отобразить границы на КПТ, точно определяют площадь образуемых угодий.

• У границ предполагается строгая географическая привязка. Это важно для их точного отображения в другой документации и для безошибочного выноса в натуру.
• Для корректного изображения в кадастре важно, чтобы у надела было сформулировано его целевое назначение.

Не все понимают, что размеры (площадь и границы) в схеме земельного участка для предварительного согласования являются проектными. Другими словами, площадь разрешается изменить прямо в процессе создания нового объекта недвижимости, даже во время фиксации этого факта, то есть, при постановке на кадастровый учет.

Это связано с тем, что границы новоиспеченного объекта недвижимости нередко приходится корректировать. Например, во время утверждения схемы владелец соседних угодий уточнил их пределы, а, значит, сместил границы. Ошибка может закрасться из-за того, что разные работы привязываются к разным системам координат, определенным с разной погрешностью. Из-за таких форс-мажоров площадь разрешается изменить максимум на 10%.

Порядок оформления СРЗУ

Так как схема входит в число документов, необходимых для оформления прав собственности на землю, ее создание происходит по строго определенным правилам. Чаще всего подготовкой занимается заинтересованный в результате будущий владелец.

Вы можете справиться с оформлением собственными силами, или ускорить процедуру, и привлечь к работе специалиста. Процесс создания и согласования схемы расположения земельного участка состоит из следующих действий:

• Изучение Правил землепользования и застройки, а также другой нормативной документации. За списком и самими нормативными актами можно обратиться в муниципалитет.
• Получение кадастрового плана. Проще всего получить его через интернет-ресурс Росреестра (в электронном виде).

• Подготовка СРЗУ.

Далее необходимо подать заявление о предварительном согласовании СРЗУ; обращаться следует в соответствующий отдел местной администрации. После того как решение об утверждении СРЗУ будет на руках, его регистрируют.

Подготовка схемы: что надо знать

Местная администрация может заниматься подготовкой СРЗУ на КПТ, это закреплено на законодательном уровне. Но, если нет желания ждать, пока неповоротливая государственная машина выдаст результат, оформить документацию несложно самостоятельно. Сделать это можно двумя путями: обратиться к кадастровому инженеру или воспользоваться услугами портала Росреестра.

Найти толкового специалиста поможет «сарафанное радио»; подходящего инженера также несложно подыскать в онлайн-каталоге профильных исполнителей. Вы можете заранее прикинуть стоимость услуг при помощи онлайн-калькулятора кадастровых работ.

Сравнительно недавно появилась возможность изготовления схемы расположения земельного участка собственными силами. Если есть компьютер, время и желание, ее просто оформить через сервис портала Росреестра (для этого надо зарегистрироваться, чтобы зайти в личный кабинет).

Последний вариант привлекателен по следующим причинам: вы можете разработать схему, не покидая дом, и стоить это будет всего 100 р. (КПТ в электронном виде оплачивается отдельно). У способа есть минус: если схема получит замечания при согласовании, специалист устранит их бесплатно, а вам придется проделать работу заново (разработать новую СРЗУ и оплатить ее).

Коротко о главном

Разработка схемы расположения земельного участка выполняется для того, чтобы показать реальное расположение границ конкретного надела. СРЗУ – точный, хоть и схематичный, документ; правильность содержащейся в нем информации проверяется и утверждается на уровне местных органов власти. В нем содержится информация о площади и конфигурации границ, показано расположение (через координаты поворотных точек). Создание СРЗУ лучше доверить профильному специалисту, но есть возможность оформить его самостоятельно.