Закон о СНТ: полный обзор

Если вы - владелец участка в садовом товариществе, важно знать правила жизни в СНТ. Они регулируются Федеральным законом № 217‑ФЗ, утвержденным взамен №66-ФЗ. Этот документ с 1 января 2019 года является главным регламентом для СНТ и ОНТ.

О каком законе идет речь

В 1998 году был принят закон №66-ФЗ о некоммерческих союзах граждан, занимающихся огородами, садами и дачами. Речь шла об СНТ, ДНП и прочих объединениях. «Многогранность» и размытые правила этих товариществ стали причиной путаницы в терминах, ограничениях по строительству и управлении имуществом. Для разрешения вопросов в 2017 г. был принят новый закон №217-ФЗ, который вступил в силу в 2019 году. Здесь изменения коснулись практически всех ключевых пунктов «неразберихи». 

Например:

• оставили всего два объединения – СНТ (садоводство) и ОНТ (огородничество);
• «дачу» заменили на «садовый дом» – строение для сезонного проживания; при переводе такого дома в жилой и соблюдении требований законодательства в нем допускается регистрация по месту жительства;
• ввели общую долевую собственность – объекты общего пользования теперь закреплены за товариществом;
• прописали два вида взносов – квартальные или ежегодные членские (текущий ремонт, охрана, уборка территории, вывоз мусора, налоги и коммунальные счета) и разовые целевые (строительство объектов инфраструктуры, покупка оборудования, газификация, кадастровые работы, капитальный ремонт);
• распределили обязанности на всех собственников – взносы за пользование общим имуществом платят в том числе не состоящие в СНТ граждане.

Для справки! С вступлением закона №217-ФЗ ранее созданные объединения были приведены к формам СНТ или ОНТ без необходимости переоформления прав на земельные участки собственниками.

В 2023 году были приняты изменения в закон №217-ФЗ. В частности, уточнена возможность размещения на территории СНТ объектов торговли и оказания услуг по решению общего собрания. Также допускается получение дохода от использования имущества общего пользования (например, сдачи в аренду), если это одобрено общим собранием и средства направляются на нужды товарищества. При этом собрание товарищества должно одобрить как сдачу помещения или земли, так и распределение средств на обслуживание того же общего имущества (частные нужды не подлежат рассмотрению).

Общие сведения о законе

Закон №217-ФЗ регулирует отношения граждан, занимающихся ведением садов и огородов на территории СНТ. Например, это касается организации и управления общим имуществом или создания товарищества.

Основные понятия здесь:

• территория садоводства и огородничества – границы, в пределах которых размещено СНТ или ОНТ;
• огородный участок – земля для отдыха, выращивания плодовых культур и постройки хозблока (для хранения инвентаря и урожая);
• садовый участок – дополнительно можно разводить птиц и кроликов, возводить различные здания;
• садовый дом – возможно только сезонное проживание;
• хозяйственные постройки – колодцы, теплицы, беседки, сараи, бани и гаражи;
• земли общего пользования – площади, выделенные под размещение «общих» объектов;
• имущество общего пользования – дороги, инженерные коммуникации и другие объекты, которыми пользуются все собственники земель, входящих в СНТ;
• взносы – деньги, необходимые на обслуживание объектов общего пользования и оплату коммунальных счетов.

Кроме того, в документе четко прописаны создание и работа товариществ. А также – правила управления имуществом СНТ и ОНТ.

Создание и управление СНТ

СНТ создают для того, чтобы совместно владеть, использовать и распоряжаться имуществом общего пользования. Также к целям относится создание благоприятных условий для ведения сада или огорода. Чтобы это стало возможным, нужно собрать минимум 7 собственников участков и провести учредительное собрание.

На нем должны быть проведены:

• голосование за создание СНТ;
• выборы председателя и секретаря;
• составление и утверждение устава.

Завершение – подписание протокола собрания всеми присутствующими.

Следующий шаг – регистрация СНТ в налоговой службе. Оформляют документы по закону №129-ФЗ. По завершению процедуры все учредители автоматически становятся членами товарищества.

В садоводстве главный орган управления – общее собрание членов.

Они занимаются решением наиболее важных вопросов, которые касаются:

• устава и правления – выбора, утверждения и внесения изменений;
• денег – размеров и сроков взносов, доходов и расходов;
• жалоб и отчетов – рассмотрение и принятие решений.

На общем собрании выбирают председателя на срок, установленный уставом товарищества, но не более 5 лет.

В его обязанности входит:

• подписание документов от имени СНТ, как от юрлица;
• представление товарищества в государственных органах, ресурсоснабжающих организациях и т. д.;
• руководство правлением.

Третий орган – правление из нечетного числа людей (от трех) для удобства голосования.

Оно:

• исполняет распоряжения собрания;
• определяет размеры и следит за уплатой взносов;
• составляет сметы,
• ведет отчеты и делопроизводство;
• решает хозяйственные вопросы.

Дополнительно создается ревизионная комиссия либо избирается ревизор; члены правления не могут входить в ее состав. Они ежегодно (при необходимости чаще) проверяют финансово-хозяйственную деятельность садоводства и отчитываются перед общим собранием.

Про членство в СНТ

Стать членом садового товарищества может собственник участка, находящегося в пределах конкретного СНТ. Для этого достаточно написать в правление заявление о принятии и дождаться решения уполномоченного органа (правления или собрания). После положительного уведомления новый член начинает уплачивать взносы.

Важно! Вступление в товарищество – это добровольная процедура.

Члены СНТ могут:

• пользоваться общим имуществом;
• принимать участие в собраниях и голосовать (собственники без членства могут участвовать в решениях ограниченного списка вопросов);
• быть избирателями и избираемыми кандидатами (не члены этого не могут);
• знакомиться с уставом, отчетами, сметами и решениями органов управления;
• обращаться с жалобами и предложениями в управление СНТ;
• оспаривать нарушения в суде;
• аннулировать членство на добровольной основе с сохранением прав на земельный участок.

Обязанности:

• соблюдение устава садоводства и решений общего собрания;
• своевременная уплата взносов;
• бережное отношение к объектам общего пользования;
• соблюдение норм поведения и прав соседей;
• использование участка по назначению и его содержание в порядке.

Важно! За неуплату взносов могут начисляться пени и подаваться иск в суд о взыскании задолженности. Исключение из товарищества возможно по решению общего собрания с сохранением обязанности по оплате расходов на общее имущество. Ограничение пользования отдельными объектами общего имущества допускается в пределах закона и не должно нарушать право собственности на участок.

Кроме того, члены СНТ обязаны информировать правление о:

• замене номера телефона, электронной почты и места жительства (при необходимости);
• смене способа получения уведомлений (почты, адреса, доверенного лица);
• изменениях в документах на участок (аренда, продажа, смена владельца или переход на долевую собственность);
• изменении вида разрешенного использования земли (если устав позволяет);
• строительстве или реконструкции зданий, а также подключении к общим коммуникациям;
• повреждении общего имущества (по вине собственника);
• длительном отсутствии.

Эти и другие права и обязанности прописывают в уставе СНТ. Если нужно уведомить правление о каких-либо фактах, просьбах или решениях, обращение нужно оформлять также в соответствии с уставом: написать письменное заявление, отправить электронное письмо или обратиться в органы лично.

Сроки обычно ограничены 10 днями как для подачи информации, так и для рассмотрения обращений

Имущество общего пользования

Это все объекты, которые находятся на территории СНТ и не принадлежат одному владельцу. При этом ими пользуются все, включая тех собственников земли, у кого не оформлено членство. 

В перечень входят:

• проезжие части и пешеходные зоны;
• въездная зона и ограждающие конструкции по периметру;
• инженерные коммуникации и обслуживающее их оборудование;
• площадки для спорта, детских развлечений, отдыха и сбора мусора, а также находящиеся на них объекты;
• пожарные пруды с гидрантами, мосты, дренажные каналы и т.д.

Общее имущество чаще появляется во время создания СНТ. Также оно может быть даровано частными лицами, выделено местными властями, построено или куплено на взносы. Имущество общего пользования может принадлежать СНТ как юридическому лицу либо находиться в общей долевой собственности собственников участков – в зависимости от того, как оно было оформлено. Правовой режим определяется документами о праве собственности и решениями товарищества.

За содержание объектов отвечает правление СНТ. Деньги на охрану, уборку, ремонт и обслуживание берут из взносов. А за техническим состоянием и расходами следит ревизионная комиссия.

Реорганизация и ликвидация садоводства

Реорганизация – изменение формы СНТ и/или передача прав и обязанностей другому юрлицу. При этом вид разрешенной деятельности остается прежним.

Возможные формы:

• слияние, например, для удобства пользования общей инфраструктурой и коммуникациями;
• присоединение одного товарищества к другому;
• разделение крупного садоводства на несколько мелких;
• выделение из имеющегося СНТ нового товарищества;
• преобразование – смена правовой формы, например, на потребительский кооператив.

Решение о реорганизации принимает общее собрание членов СНТ. Они утверждают план и порядок передачи имущества/обязательств, а также оформляют документы для регистрации изменений. Стоит отметить, что новое юрлицо наследует не только права, но и долги от прежних товариществ.

Ликвидация – прекращение деятельности СНТ как юрлица. Эта процедура может быть добровольной, принудительной по решению суда или налоговой службы.

Порядок здесь такой:

• общее собрание назначает ликвидационную комиссию и определяет сроки выполнения плана;
• правление уведомляет налоговую и кредиторов, составляет промежуточный ликвидационный баланс, рассчитывается с долгами и составляет окончательный ликвидационный баланс;
• после уведомления об оплате госпошлины ФНС вносит запись в ЕГРЮЛ о ликвидации СНТ.

Оставшееся имущество общего пользования передается собственникам в соответствии с площадью их участков. При этом не имеет значения, были ли они членами ранее существующего товарищества. По решению владельцев земли возможна передача объектов муниципалитету.

Коротко о главном

Закон №217-ФЗ об СНТ заметно упростил жизнь садоводов после путаницы, которая была допущена ранее существующим регламентом (№66-ФЗ). Здесь четкие правила, прозрачные финансы и меньше бюрократии. Главное – знать свои права и обязанности, следить за решениями общего собрания и вовремя платить взносы. Если возникают споры, можно обратиться в правление товарищества или в суд.