Брежневки: особенности и варианты планировки и перепланировки

Типовое жилье, которое массово возводилось в течение практически сорока лет, известно каждому. Поэтому, думаю, даже если вы и не жили в таком доме, то знакомы с тем, как выглядят квартиры брежневки, дома, как его называли, с улучшенной планировкой. Предлагаю разобраться, какими особенностями обладает такое жилье, чем отличается от предыдущей волны массового строительства, каковы его перспективы и возможности относительно перепланировки.

Особенности брежневок, отличия от хрущевок и сталинок

В строительной истории СССР было три волны возведения массового жилья. Дома, построенные во время каждой волны, получили особое название, связанное с именем главы государства, правившего в то время. Современный жилой фонд состоит, в основном, из этих построек: сталинок, хрущевок и брежневок.

Если говорить о брежневках, какие это дома, то надо вспомнить, что стало причиной их появления. Первые типовые дома-брежневки стали появляться с середины 1960-х годов, когда стали быстро расти города, и возникла потребность в большом количестве жилья.

Строительство шло активно, и продолжалось до конца 90-х годов, благодаря чему типовые проекты можно встретить в любом населенном пункте. Брежневки пришли на смену хрущевкам, первому поколению типового домостроения, запущенному после войны.

Строго говоря, брежневки стали улучшенным вариантом хрущевок, так как цель их строительства была в повышении комфорта; отличия выражались в следующих чертах:

• Прежде всего, было увеличено количество комнат. Если подавляющее число хрущевок были одно- и двухкомнатными, то с середины 60-х ставка стала делаться на двух-, трех- и даже четырехкомнатные квартиры. 
  
• Стали выше потолки: вместо 2,4-2,5 м они выросли до 2,7 м. 
  
• Квартиры стали просторнее. Например, средняя площадь кухни увеличилась с 6-7 до 8-9 квадратов, площадь гостиной – с 14 до 15 квадратов. 
  
• Планировка стала удобнее. Практически исчезли смежные комнаты, в большинстве проектов туалет и ванная комната стали изолированными. Массово появились лоджии (в хрущевках они были редкостью).
  

Изменения коснулись и внешнего вида домов. Первые брежневки были пятиэтажными, но потом стали возводится 9-ти и 10-ти этажные серии, позже появились 14-ти, 16-ти и 17-ти этажные дома. В высоких домах нормой стали лифты и мусоропроводы.

Если вспомнить об архитектуре, то брежневки, как и хрущевки, строились в функциональном стиле, так как домостроение продолжало оставаться индустриальным. Основным материалом оставались ж/б панели и силикатный кирпич, но размеры лестничных пролетов и площадок стали заметно шире.

Если сравнивать постройки брежневской и сталинской эпохи, то различия будут более заметны. Сталинские дома возводились в период 1933-1953 годов, и обладали следующими особенностями:

• Изначально сталинки строились высотой в два этажа, но позже она была доведена до 4-7 этажей. 
  
• Планировка сталинок разнообразна. У квартир обычно 3-4, реже 1-2 комнаты, причем, комнаты могут быть раздельными и смежными. Сталинки не строились большими сериями, но у квартир всегда была большая площадь (значительно больше, чем у брежневок). 
  
• Сталинки строились капитально. Высота потолков начиналась от 3 м, стены возводились из кирпича, и их толщина достигала 80-100 см (толщина ж/б панелей – 30 см). Это обеспечивало улучшенную звуко- и теплоизоляцию.
  

Преимущества брежневок

Многоэтажки, построенные в брежневскую эпоху, как и любое жилье, обладают собственным набором положительных и отрицательных качеств. В пользу жизни в таком доме говорят следующие его плюсы:

• Благодаря распространенности данного типа жилья и множеству серий, квартиры достаточно разнообразны. 
  
• Квартира в таком жилом фонде обойдется дешевле, чем новостройках. 
  
• В квартирах реализована удобная планировка с раздельными комнатами (включая санузел); они выходят на просторную лестничную клетку с лифтом и мусоропроводом. В домах высотой 12 и более этажей имеется второй лифт (грузопассажирский, в ранних сериях – второй пассажирский). 
  
• Значительная часть квартир имеет не только балкон, но и довольно просторную лоджию, которую несложно переоборудовать в спальню или кабинет.
  

Распространенные проблемы

Вторичный жилой фонд неуклонно стареет, и многие брежневские многоэтажки понемногу переваливают за 30, а то и 40 лет. Хотя в советское время строили качественно, и сами здания, и коммуникации постепенно изнашиваются. Поэтому при покупке такой недвижимости необходимо учитывать не только стоимость самого жилья, но и стоимость ремонта (а она иногда может достичь 30-50% затрат). Кроме того, следует знать и о других особенностях, а именно:

• Несущими стали не только внешние, но и некоторые внутренние стены (в разных типовых проектах – разные). С одной стороны, это увеличило надежность конструкции, с другой – ограничило возможности перепланировки (сносить несущие стены запрещено). 
  
• Стены из тонких панелей обладают слабой звуко- и теплоизоляцией. Летом жилье быстро нагревается, в холода – плохо согревается; если кто-то занялся ремонтом, весь подъезд в курсе. Если вы не хотите слышать разговоры соседей, придется позаботиться о дополнительной звукоизоляции.
  

• Со времен хрущевок очень мало увеличилась площадь кухни и санузла, а встроенные шкафы и кладовки практически пропали (кое-где они остались в коридоре). 
  
• Некоторые квартиры могут оказаться проблемными, особенно часто это происходит с угловой недвижимостью. Она страдает от промерзания, сырости и плесени на стенах, и нуждаются в качественном утеплении. У жилья на последнем этаже есть проблемы с терморегуляцией в летние месяцы, особенно, если плохо работает система вентиляции.
  

Пути улучшения: возможности перепланировки

Несмотря на то, что брежневские многоэтажки по уровню комфорта превосходят хрущевки, до современных стандартов они явно не дотягивают, да и планировка брежневки не всегда кажется хозяевам удачной.

Одним косметическим ремонтом невозможно сделать квартиру более комфортной, и многие владельцы такой недвижимости задумываются о перепланировке. Не все знают, что любые значительные изменения в жилом фонде строго регламентируются, и многие из них требуют согласования.

Без согласования и разрешения вы можете провести следующие работы:

• Установка кондиционера. 
  
• Замена газовой плиты (возможно, с незначительным изменением места), замена радиаторов отопления, замена сантехники (ванны, раковины, унитаза). 
  
• Проведение косметического ремонта с заменой финишного покрытия стен, пола и потолка. 
  
• Замена окон, установка новых дверей. 
  
• Объединение комнаты с лоджией (кухни с балконом) без демонтажа подоконного блока.
  

При перепланировке запрещаются следующие действия:

• Перенос и демонтаж несущих стен (может закончиться обрушением дома). 
  
• Объединение кухни и единственной жилой комнаты (если в доме газовая плита или газовая колонка). 
  
• Перенос мокрых зон: туалета, ванной или душевой кабины для размещения над жилыми комнатами и кухней. Единственная возможность – перенос или расширение в пределах соседних нежилых посещений (коридор, кладовка).
  

• Перенос батарей отопления из комнаты на балкон (это негативно повлияет на температурный режим в соседних квартирах). 
  
• Изменение места прокладки и конфигурации газовой трубы, труб водо- и теплоснабжения, вентиляционных шахт, стояков отопления и канализации.
  

На некоторые виды работ, связанные с реконструкцией недвижимости, надо получать разрешение. Для этого придется разработать проект реконструкции и представить его в специальную комиссию, получить разрешение на проведение работ и техусловие у профильных служб. Разрешение необходимо, если планируются следующие преобразования:

• Выход за пределы существующих границ комнат. 
  
• Вмешательство в несущие конструкции. Устройство проемов в несущих стенах зависит от этажности, состояния несущих конструкций и того, есть ли проемы в данном месте у соседей снизу и сверху. 
  
• Разделение квартиры на две отдельных. 
  
• Перенос газового оборудования.
  

Перепланировку проще провести в трехкомнатной квартире, но определенные возможности имеются и у жилья с 1-2 комнатами. Если нюансы работ требуют согласования в специальной инспекции, лучше доверить его специалисту, имеющему опыт в подобной практике.

Варианты перепланировок брежневки

Возможности перепланировки в домах брежневской эпохи во многом зависят от того, из какого материала сделаны стены. Существует множество идей перепланировки брежневки, чаще всего реализуются следующие варианты:

• Ремонт, призванный расширить или совместить санузел, позволяет выиграть место для установки стиральной машины. Самый популярный вид перепланировки в панельных домах с большим количеством несущих стен. 
  
• Перепланировка кухни в кухню-гостиную позволяет получить открытое, наполненное светом пространство. Вариант для домов с электрическими плитами. 
  
• Разнообразные перепланировки с обустройством проема в несущей стене. Возникают при расширении санузла на площадь коридора, при устройстве входа в кухню из смежной комнаты.
  

Об обзоре типичной брежневки в следующем видео:

Коротко о главном

Квартиры-брежневки – прогрессивный, улучшенный вариант жилья, пришедший на смену хрущевкам. Несмотря на многие улучшения, они сохранили и некоторые недостатки, снижающие комфорт проживания. Исправить их можно с помощью перепланировки, но у нее есть ограничения, а также, во многих случаях – необходимость узаконить изменения.