Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС: причины и порядок перевода

По законодательству РФ каждому земельному участку (ЗУ) присваивается категория, которая определяет разрешенное использование земли. Чтобы эксплуатация надела оставалась целевой, собственники иногда прибегают к изменению категории, и задаются вопросом, как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС. Разбираемся, как проводится подобный перевод земли, кто его оформляет, и какие документы нужно собрать.

Преимущество ИЖС в сфере строительства

Постройка жилья не только улучшает жилищные условия, но и укрепляет возможности владельцев ЗУ по освоению территории. Законами РФ предусмотрена возможность возведения жилого дома на следующих землях с/х категорий:

• Садовый ЗУ. Возведение объектов капитального строительства ограничено (если участок включен в особую территориальную зону). Можно выстроить садовый дом, гараж, хозпостройки. Но он является нежилым строением и предназначен для сезонного использования, и в нем нельзя зарегистрироваться.
• Огородный участок. Аналогичная ситуация: разрешено строительство некапитальных сезонных построек без права регистрации проживания.
• Дачный участок. Можно возвести садовый или жилой дом, а также хозяйственные постройки (теплица, баня, сарай). Если дом оформлен как садовый, то прописаться в нем вы не сможете. Для устранения запрета дом придется реконструировать, чтобы превратить в капитальное жилье, утеплить, провести коммуникации.

Несмотря на эти возможности, многие владельцы стремятся выполнить перевод земли сельхозназначения в ИЖС. На сельхозземлях допускается строительство, но использование надела в качестве ИЖС предоставляет больше преимуществ:

• Дом можно зарегистрировать и оформить постоянную прописку для владельца и членов его семьи.
• Участку и дому присваивается адрес.
• Наделы ИЖС обладают преимуществом в снабжении электроэнергией, газом, водой.
• Муниципальные службы следят за состоянием подъездов к ИЖС-объектам (на подведомственной территории).

Когда прибегают к изменению статуса

Если надел числится как земля сельскохозяйственного назначения, это значит, что на нем можно разбить грядки, посадить ягодный кустарник и выращивать фрукты. Хозяин может выстроить и жилой дом, но вот зарегистрировать его Росреестре в качестве жилого строения не получится.

В документах, скорее всего, будет прописан дачный или садовый дом, ведь это соответствует рангу земельных угодий. Но такое положение вещей не может радовать его владельца, ведь цена такой недвижимости на рынке, независимо от реальной стоимости, будет заниженной. Неудивительно, что в подобной ситуации он задумается, как перевести земли сельхозназначения под ИЖС.

Перевод статуса земли может понадобиться и по другой причине. Переоформление земли внесет изменение в кадастровые документы, по которым ЗУ считается с/х территорией. У местных органов власти не возникнет неудобных вопросов о нецелевом использовании угодий.

Кроме того, после перевода в ИЖС владелец сможет получить регистрацию, а при продаже дома ценник будет соответствующим его реальной стоимости.

Кто и где оформляет изменение статуса

За оформлением перевода обращаются в органы МСУ (местного самоуправления), причем сделать это можно двумя способами:

• Если надел расположен в городской черте, решение остается за городскими властями.
• Если участок находится за городом, переоформление его статуса можно поручить районным органам власти.

Изменением статуса могут заниматься следующие лица:

• Владелец данного хозяйства.
• Арендатор участка, имеющий право на использование ЗУ, при согласии его собственника.
• Если владение участком долевое (права принадлежат нескольким гражданам), изменение статуса возможно при согласии всех собственников. Для этого совладельцы заключают соглашение в письменном виде.

Подача заявления и необходимые документы

Перевод участка из сельхозназначения в ИЖС несложно осуществить собственными силами. Для этого нужно использовать алгоритм, прописанный в законе №172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую».

Изменение статуса начинается с обращения с ходатайством (заявлением) в орган местной государственной власти. В заявлении необходимо указать кадастровый номер ЗУ, текущую и желаемую категории. Также надо представить основание для необходимости этих изменений. Ходатайство дополняется следующими документами:

• Личные данные (копия паспорта).
• Правоустанавливающие документы на землю.

• Техническая (кадастровая) документация на ЗУ: кадастровый паспорт (выписка), кадастровый план.
• Результаты госэкспертизы (если есть необходимость).

Результат

Уполномоченный орган имеет два месяца с момента подачи заявления, чтобы изучить поданные бумаги. Результат может быть положительным или отрицательным:

• Если владелец получил согласие на изменение статуса ЗУ, то надел регистрируется в Росреестре. Это становится основанием для получения адреса и регистрации объекта недвижимости.
• Заявитель получает отказ в переводе категории. В этом случае остается возможность оспорить неподходящее решение в суде.

Иногда документы возвращают для корректировки. Это происходит не позднее, чем через две недели после подачи бумаг на рассмотрение. Документы возвращаются на доработку в следующих случаях:

• В оформлении документов допущены ошибки.
• Заявление написано человеком, который не является владельцем ЗУ, и не может им распоряжаться.
• Надел находится в долевом владении, но согласие лиц, имеющих долю, отсутствует.

Существует несколько причин для отказа, описанных в п. 3 ст. 4 и п. 1 ст. 7 Закона №172-ФЗ. Например, вам не дадут сменить категорию, если ЗУ не находится в пределах поселка или села. Дело в том, что одним из условий смены статуса является смена границы населенного пункта; участок, затерянный среди полей, нельзя перевести под ИЖС.

Стоимость перевода

Хозяин, затеявший ИЖС перевод, должен знать, что это весьма дорогостоящая процедура. Сумма, которую придется выложить за переоформление, зависит от следующих показателей:

• Площадь и кадастровая стоимость надела. Оплата включает 30% от стоимости земли.
• Налоговая нагрузка (земельный налог). Выплачиваются средства, недополученные государством.
• Наличие регистрации в кадастре.
• Государственная пошлина за регистрацию и проведение процедуры.
• Стоимость проведения экспертизы (если для перевода необходимо заключение эксперта).

Коротко о главном

Если хозяин хочет построить капитальный дом на ЗУ сельхозназначения, сначала придется сменить его статус на ИЖС. Переводом занимаются органы МСУ, от владельца потребуется заявление, набор документов и убедительное доказательство необходимости таких изменений. Через два месяца заявитель получает ответ; если решение отрицательное, его можно оспорить в суде.