Красная линия на земельном участке: почему важно соблюдать ее границы

Если владелец участка хочет узаконить уже построенный дом, сделать это можно только в судебном порядке, и не всегда решение будет положительным. Причиной отказа может стать красная линия на земельном участке; что это может помешать оформлению прав собственности, знают, к сожалению, не все граждане. Разбираемся в требованиях законодательства: что такое красная линия (КЛ), и какие ограничения существуют, если она проходит по участку.

О красной линии и линии застройки

Красные линии названы по цвету, каким они обозначаются на кадастровом плане и на любых других картах и схемах планировки территории. Если сформулировать кратко, что такое красные линии земельного участка, то это – способ обозначения границ территорий общего пользования.

С помощью красной разметки выделяют места, доступные для всех граждан. К ним относятся улицы и проезды, скверы и парки, линии связи, электропередач, трубопроводы и железные дороги. Красные линии обладают следующими свойствами:

• Являются самостоятельным объектом кадастрового учета.
• Устанавливаются через принятие нормативного акта (например, постановления региональной или городской власти).
• Первичны по отношению к линиям застройки, служат регулятором застройки любых поселений. В их пределах частное строительство запрещено по закону.
• Могут менять расположение, если того требует проект планировки территории (ППТ), но сделать это достаточно сложно.

Граничные линии частных владений обладают следующими характеристиками:

• Вторичны по отношению к КЛ, которые всегда обозначаются на плане застройки.
• Крайние точки земельного участка (поворотные точки) и его границы устанавливаются по запросу его владельца с помощью межевания.
• Размер частной территории изменить достаточно просто; для этого разработано несколько процедур, например, ее раздел или присоединения соседнего надела.
• Линия застройки (ЛЗ) показывает границы, в рамках которых собственник земли может вести строительство.

Эти границы по отношению друг к другу могут располагаться тремя способами:

• Между КЛ и ЛЗ существует промежуток (как правило, он проходит вдоль забора, ограничивающего участок). Ответственность за эту землю (которая считается придомовой территорией) лежит на хозяине владений.
• Довольно часто КЛ и ЛЗ совпадают. В этом случае границы надела не могут выступать за красную отметку.
• В некоторых ситуациях общественная земля может находиться внутри частных угодий или пересекать их (например, линии электропередач).

Расстояние от красной линии до жилого дома (точнее, до линии застройки) регламентируется градостроительным кодексом и СНиПами. Межевание границ приватизированных наделов проводится с учетом КЛ. Но, если план изменился после межевания, красная линия может пройти через частный участок. Такое изменение влечет последствия, иногда неприятные, если не знать о нем заранее.

Почему важно знать, где проходит КЛ

Местоположение красной линии может существенно осложнить жизнь, ведь от него зависят следующие возможности:

• Приватизация земли. Когда образуется новый надел из земли общего пользования, важно проверить, не проходят ли по его территории КЛ. Если да, то такой участок не подлежит приватизации.
• Застройка. Вы не получите разрешение на строительство, если по участку проходят КЛ, так как проектная документация проверяется на их наличие. Также проверяют, выдержаны ли отступы от границ общественных территорий.

Поэтому в интересах гражданина, собирающегося приобретать землю или строить на ней, заранее уточнить положение КЛ. Проще всего это сделать, изучив местную документацию по территориальному планированию. Это могут быть документы по межеванию или генплан застройки (в городе или селе). Второй путь – публичная кадастровая карта, доступная на сайте Росреестра.

Своевременное выяснение положения красной линии участка поможет избежать ситуации, когда постройка получает статус незаконной и самовольной. Разрешить ее можно только в судебном порядке, а, если возведенный объект заходит за КЛ, решением станет снос строения.

Виды красных линий

На схемах присутствуют разные типы КЛ. Они различаются предназначением и значимостью, поэтому обладают разной юридической силой; возможны два варианта:

• Проектная КЛ. Она наносится на схему застройки, если у властей имеются виды на данную территорию (например, планируется возведение объекта). Но формальное отчуждение земли еще не проводилось, а планы не всегда реализовываются. Поэтому проектная линия не подлежит кадастровому учету и юридической силы не имеет.

• Существующая. Ограничивает уже существующие (построенные, действующие) объекты. Если ее расположение закреплено в утвержденных нормативных актах, граница становится юридически значимой. Она вносится в кадастровый учет, а ее точные координаты фиксируются в плане застройки.

Особенности КЛ на земельном участке

Красная линия всегда более значима, чем границы прилегающих к ней частных наделов. Поэтому в ходе межевания контур участков всегда соотносится с КЛ и не заходит за ее пределы.

Изначально КЛ участвовала только в разграничении частных владений. Постепенно ее функции расширились. Теперь она используется для маркировки разрешенных расстояний как между постройками на одном участке, так и между объектами на соседних наделах.

Разрешенное расстояние зависит от множества факторов, среди которых типы построек и материал стен. Свое влияние оказывает и вид объекта за красными линиями (улица, газопровод, парк). Линии отступа от красных линий для частных владений принимают следующий вид:

• Между кирпичными постройками сохраняют расстояние не меньше 6 м.
• Между строениями из кирпича и древесины расстояние возрастает до 10 м.
• Если оба дома деревянные, их нельзя размещать ближе, чем в 15 м друг от друга.
• Между любой хозпостройкой (сарай, гараж) и границей владений необходим промежуток в 1 м.

Эти нормы разработаны с точки зрения пожарной безопасности. Если возникнет пожар, вероятность его распространения на другие постройки будет минимальной. Если соблюдены нормативы, пожарная машина сможет подъехать к месту возгорания, что значительно снизит ущерб.

Риски участка с КЛ

Если есть красные линии на земельном участке, это свидетельствует об ограничениях в его использовании. Например, такой надел нельзя приобрести в собственность или взять в аренду на торгах. Однако есть возможность оформить аренду без торгов (если на земле имеется приватизированная постройка). Для правообладателя подобного надела возможны следующие риски использования:

• Ограничения на застройку. Ограничения касаются капитальных строений; возможность их возведения рассматривается уполномоченным органом. С установкой некапитальной постройки проблем обычно не возникает.
• Резервирование земли. Резервирование (с возможным последующим изъятием) проводится для государственных или муниципальных нужд. Оно устанавливается максимум на 3 года, а собственника ограничивают в капитальном строительстве.
• Изъятие надела. Такая перспектива становится возможной, если был принят проект планировки территории с возведением объекта на данной территории. Но, если решение о строительстве не принимается в течение трех лет, проект в данной части считается недействительным.

Коротко о главном

Красная линия застройки – важная деталь, которая присутствует на любом градостроительном плане. Она выполняет несколько функций: разделяет общественные и частные территории, а также помогает сохранять безопасные расстояния.

Эксплуатация частного надела с КЛ считается проблемной. На таком участке невозможно узаконить дом, если он возводилось без разрешения. Кроме ограничения на застройку, существует возможность резервирования и изъятия земли в пользу местных или федеральных органов.