Перевод земли из сельскохозяйственной категории в промышленную: список документов и особенности процедуры

Большая часть земель, которые зарегистрированы Земельным кодексом РФ, относят к землям сельскохозяйственного назначения. На них выращивают зерновые культуры, плодовые деревья и кустарники. Располагаются такие участки за пределами населенных пунктов. Такая отдаленность оказывается очень удобной для возведения различных складских сооружений, ангаров, цехов и прочих построек. При возникновении необходимости выстроить подобное сооружение за территорией поселения, необходимо выполнить перевод земли из сельхозназначения в промышленную, так как на первых возводить здания категорически запрещено.

Цели преобразования земель из одного назначения в другое

Земли промышленного назначения — это такие участки, на которых разрешено строительство зданий, сооружений, главной задачей которых является изготовление промышленных продуктов любого объема. К этим же участкам относят и те, которые предназначены для добычи полезных ископаемых.

Преобразование земель происходит двумя способами: из старых участков такого же назначения (например, если ранее здесь стоял завод по переработке или производству, а потом его снесли); путем перевода из с/х грунтов в промышленные.

Такое преобразование возможно лишь в том случае, если рядом с сельскохозяйственными почвами отсутствуют подведенные коммуникации и сами земли находятся в отдаленности не менее 30 км. от населенных пунктов.

Важно! Земли, которые планируется перевести в промышленные, требуют больших финансовых затрат, так как вся инфраструктура на этих участках создается с нуля.

Смена правового режима: список необходимых документов

При возникновении вопроса, как перевести земли из сельхозназначения в другую категорию, заинтересованное лицо должно получить соответствующее разрешение, а для этого нужно подать заявление в органы, наделенные такими полномочиями и прикрепить к нему некоторый пакет документов. Для обращения нужно подготовить:

• кадастровый номер земельного участка;
• подтверждение с указанием, к какой категории на данный момент относится выбранный надел;
• письменное обоснование (возможно даже заверенное нотариусом), в котором дается четкое объяснение тому, для чего необходима смена категории земли;
• документ, подтверждающий право на владение выбранным участком.

Дополнительный список документов, при отсутствии которых в переводе могут отказать:

• Письменное согласие владельца. По закону им может оказаться любое лицо, которое способно подтвердить свое право на участок. Это может быть физическое или юридическое лицо. Правообладателем также является тот, кто взял выбранный участок в аренду.
• Обоснование из местного органа самоуправления, которое доказывает, что других вариантов для преобразования, кроме как этот, не существует.
• Оценочная стоимость по кадастру.
• Полные характеристики земли.
• Утвержденная печатью и подписью экспертиза эколога.
• Документ, который подтверждает вид права на выбранный участок (выдается только регистрационным органом).
• Копия документа, удостоверяющего личность, если заявку на перевод земель сельхозназначения в другую категорию подает человек, или выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП от юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Перечисленный список документов является не окончательным и может варьироваться в каждом конкретном случае в зависимости от региона, где необходимо произвести преобразование земельного участка в другую категорию.

Порядок перевода земельного участка

В случае, когда документы собраны и пользователь получил одобрение на перевод, переходят к следующему этапу — проведению экспертиз и получению различных разрешений от инстанций. Также сюда включают и защиту проекта на уровне субъекта федерации, обязательно проводят котировку данных в государственном кадастре. Для выполнения всех этих манипуляций подают очередной перечень документов:

• заявление на внесение изменений в государственный кадастр (есть возможность отправить его в электронном виде в Росреестр);
• план межевания земельного надела;
• кадастровый паспорт участка;
• свидетельство о праве собственности, которое подтверждает, что заявитель может использовать участок по назначению;
• паспорт РФ гражданина;
• разрешение муниципалитета на проведение изменения ВРИ;
• результаты проведенных экспертиз.

С того момента, как будет защищен проект на уровне субъекта федерации, все необходимые изменения разрешается внести в реестр.

Особенности процедуры перевода земель из с/х назначения в промышленное

С целью изменения категории надела отправляется ходатайство в органы местного самоуправления после того, как собраны все документы. Процедура рассмотрения необходимости преобразования будет иметь несколько особенностей. К ним относят:

• Если земельный участок находится в рамках компетенции субъекта федерации, тогда будущий землепользователь должен обратиться в департамент земельных ресурсов. Однако чаще услугу предоставляет городской или районный комитет по управлению земельными и имущественными отношениями.
• В случае, если обращение отправлено лицом, которое не имеет право собственности на заявленный участок или же у него не имеется соответствующей доверенности от собственника, заверенной нотариальной печатью, в преобразовании категории наделов будет отказано.
• Обязательный отказ перевода земли из сельхозназначения в промышленную категорию поступит также в случае, если заявитель предоставил недостоверные сведение о себе или неполный пакет документов (уточнить его можно у органов местного самоуправления, так как для каждого региона он может быть разным).
• В случае, когда заявитель предоставил все необходимые документы строго по форме, предусмотренной действующим законодательством, рассмотрение обращения и принятие решения осуществляется в течение двух месяцев.
• Принятое решение выносится в формате акта, оформленного соответствующим образом, который устанавливается на неограниченное время. Готовый документ отправляется заинтересованному лицу строго в течение 14 дней с момента принятия решения. В этом акте должна присутствовать вся информация в соответствии со статьей 3 основного закона о переводе земель.

Обращается внимание, что акт с отрицательным решением может быть обжалован в судебном порядке.

Причины отказа о переводе

Встречается несколько причин, которые могут послужить основанием для отказа в переводе земель из категории сельхозназначения в другую. К ним относят:

• существование запрета на преобразование земельного участка, регламентированного правовым актом федерального или регионального значения;
• на основании экологической экспертизы;
• будущее целевое использование не совместимо с объявленной категорией земли.

В соответствующем документе, который направляется заявителю с отрицательным решением, обязательно подробно разъясняют причину.

Можно ли оспорить отказ о преобразовании категорий земельных участков и как это сделать

Оспорить отказ можно только в том случае, если он был неправомерным. Изначально следует убедиться в этом. Чтобы это сделать, необходимо пройти через следующую последовательность действий:

• проверить, весь ли комплект документов был предоставлен в органы местного самоуправления;
• проанализировать особенности действующего законодательства, на основании которого может поступить отказ;
• узнать, возможен ли перевод конкретного участка в другую категорию;
• снова пересмотреть, нет ли установленных запретов на проведение этой процедуры по отношению к выбранному участку;
• заказать повторную экологическую экспертизу, но это лишь в том случае, если в отказном акте ссылаются на ухудшение качества земли.

Заинтересованное лицо должно знать всю последовательность проведения процедуры перевода земель из категории сельхозназначения, чтобы сформировать обращение о пересмотре принятого решения.

Важно! Обратную претензию следует направлять непосредственно в орган, который вынес отрицательный вердикт по заявке. Обязательно в этом документе указываются обнаруженные нарушения, которые допустили представители органа местного самоуправления во время принятия решения.

Когда подается жалоба, обязательно устанавливается точный срок ответа на нее. Его можно отслеживать, отправив документ заказным письмом с уведомлением о получении. Бывает такое, что претензия, направленная заявителем, лично не срабатывает, тогда подается иск в суд.

Структура иска будет одинаковой практически для всех случаев:

• указываются отсылки на правовые нормы;
• прописываются наименования сторон судебного разбирательства;
• указывается информация о земельном участке;
• уточняются приведенные отказные основания;
• прописываются исковые требования.

В исковом документе, которое направляется в суд, заявитель должен требовать отмены отказа в предоставлении услуги и внесения информации в ЕГРН. Если отказ был сформирован на стадии рассмотрения пакета документов, заявитель перевода категорий земель должен попросить суд признать такое решение незаконным. При этом обязательно указываются результаты досудебной процедуры.

Заключение

При осуществлении перевода земли из категории сельхозназначения в промышленную, важно предварительно подготовить все материалы, чтобы пакет документов был исчерпывающем и не было оснований для отказа. Принятие отрицательного решения и дальнейшее разбирательство отнимет много времени, и, возможно, приведет к дополнительным финансовым тратам.