Казалось бы, купить дом несложно. Достаточно найти подходящий объект, заключить договор купли-продажи, рассчитаться с продавцом и зарегистрировать право собственности в Росреестре. Но, чтобы после сделки покупатель не пожалел о покупке, важно обратить внимание на некоторые существенные нюансы. С чего начать поиск, на что обращать внимание при осмотре дома и участка и как проверить чистоту сделки – читайте в статье.

Выбор объекта недвижимости

Прежде чем приступать к поискам подходящего дома, нужно определиться с несколькими важными параметрами.

Бюджет на покупку

К той цене, которую вы готовы заплатить за недвижимость, необходимо добавить сопутствующие расходы. 

Это могут быть:

• услуги риэлтора и нотариуса;
• госпошлина за регистрацию;
• расходы на ремонт и т.д.

Если собственных средств недостаточно и нужна ипотека, стоит не только трезво оценить свои возможности по ежемесячным выплатам, но и заранее получить одобрение банка.

Тип рынка

Жилье для семьи можно искать как на первичном, так и на вторичном рынке. Решите, что вам ближе – дом от застройщика с черновой, чистовой или получистовой отделкой или уже обжитой коттедж.

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. В первом случае придется вкладывать время и деньги в благоустройство участка и строительство надворных построек, но зато делать все «под себя». Во втором делать все это, возможно, не придется, да и покупка наверняка обойдется дешевле, но не каждый готов жить в «чужом» доме.

Расположение

Очень важный нюанс – территориальное расположение дома. Место выбирают, исходя из личных нужд и предпочтений. Если у вас нет детей, которых нужно учить и развивать, или вам нужен дом для сезонного отдыха, можно рассматривать отдаленные загородные районы и СНТ – капитальную недвижимость в них после внесения изменений в законодательство можно признать жилой.

Но для постоянного проживания семьей лучше выбирать населенные пункты с нормальной инфраструктурой – больницами, детскими и образовательными учреждениями, хорошими подъездными дорогами.

Определившись с этими пунктами, можно приступать к конкретному поиску, поручив это риэлтору или самостоятельно изучая объявления на интернет-площадках. Разумеется, на каждый объект нужно выезжать лично, чтобы своими глазами убедиться в том, что описание и фотографии соответствуют реальности.

Проверка объекта недвижимости

Выбрав один или несколько объектов, нужно оценить их состояние и убедиться в наличии всех необходимых документов.

Назначение земельного участка

Начать нужно именно с проверки статуса участка. Если по категории земли и виду разрешенного использования он не допускает размещение жилого дома, на нем нельзя будет ни построить новый дом, ни узаконить уже имеющийся, ни оформить регистрацию по месту жительства. Мало того, если постройка окажется самовольной и ее нельзя привести в соответствие с требованиями закона, собственника могут в судебном порядке обязать снести ее.

Если с этим все в порядке, стоит оценить состояние участка. В первую очередь – уровень грунтовых вод и возможность подтопления. Высокая вода – это не только невозможность полноценного использования земли для садово-огородных нужд, но и угроза быстрого разрушения и гниения построек.

Состояние дома

Визуальный осмотр дома не позволяет выявить все его скрытые недостатки, но основные проблемы увидеть можно. Например, трещины на стенах, не закрывающиеся плотно двери и перекошенные створки окон могут указывать на проблемы с фундаментом. Черный налет на стенах и потолке, запотевающие окна – о плохой вентиляции и высокой влажности, которая становится причиной появления плесени и постепенного разрушения конструкций.

По возможности желательно попасть на чердак и в подвал, проверить работу всех коммуникаций.

А вот свежий ремонт должен насторожить: под сайдингом может прятаться разрушающаяся кладка, а под новым линолеумом – гнилой пол.

Для более полной и качественной оценки лучше пригласить специалиста.

Наличие документов

Продавец должен предоставить покупателю следующие документы:

паспорт или другое удостоверение личности;

• выписку из ЕГРН, в которой продавец указан как собственник. По ней можно проверить историю переходов прав собственности (частые продажи – повод насторожиться) и наличие или отсутствие обременений (ареста, ипотеки и т.п.);
• правоустанавливающие документы на дом и участок, например – договор купли продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения);
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• справку о зарегистрированных лицах (безопаснее, чтобы к моменту сделки все они были сняты с регистрационного учета, но если кто-то сохраняет право пользования домом после продажи, это нужно прямо указать в договоре);;
• техпаспорт на дом и межевой план участка.

Это основные документы. В большинстве случаев могут потребоваться и другие. Например, нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу – если недвижимость была куплена или построена в браке. Если среди собственников есть несовершеннолетние или сделка затрагивает их имущественные права, потребуется разрешение органов опеки.А если возникли сомнения в дееспособности продавца, лучше затребовать и справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Оценка рисков

При покупке недвижимости существуют специфические риски, о которых нужно знать:

• Наследственные споры. Если дом перешел по наследству, есть риск появления неучтённых наследников, которые могут оспорить сделку. 
• Проблемы с маткапиталом. Если при покупке использовался материнский капитал, продавец обязан выделить доли детям. Если этого не сделано, в будущем сделку могут оспорить. 
• Риски при банкротстве продавца. После подписания договора арбитражный управляющий может оспорить сделку, если она была совершена в ущерб кредиторам. Поэтому продавца лучше заранее проверить в ЕФРСБ на банкротство и в ФССП на наличие судебных дел и исполнительных производств.
• Риски при продаже по доверенности. Если сделку проводит представитель, обязательно проверьте подлинность нотариальной доверенности (через реестр Федеральной нотариальной палаты). 

Оформление сделки

Для покупки недвижимости нужно оформить договор купли-продажи и акт приема-передачи.

В договоре обязательно указывают:

• дату и место заключения сделки;
• ФИО сторон, паспортные данные и адреса регистрации;
• подробное описание дома (месторасположение, кадастровый номер, площадь, количество этажей, статус и др.);
• характеристики земельного участка;
• реквизиты документов, на основании которых продавец получил право собственности на рассматриваемое имущество;
• стоимость договора;
• порядок расчетов;
• права, обязанности, ответственность субъектов, форс-мажоры;
• прочие условия, дату заключения сделки, подписи сторон и расшифровку автографов.

В некоторых случаях требуется обязательное нотариальное удостоверение договора (например, при продаже доли в праве собственности или когда отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему).В акте приема передачи стороны фиксируют факт передачи объекта и отсутствие взаимных претензий.

Для передачи денег продавцу лучше использовать такие безопасные способы, как банковская ячейка, аккредитив или специальные сервисы, блокирующие деньги покупателя в банке до момента регистрации прав собственности.

Коротко о главном

Покупать недвижимость нужно, внимательно оценив все риски этого мероприятия. Выбрать объект, полностью соответствующий потребностям будущего владельца – это лишь первый этап. Далее необходимо убедиться в том, что дом крепкий и надежный, построен на участке со статусом ИЖС, а все документы – в наличии и в полном порядке.

Если у дома один взрослый и дееспособный собственник с «чистой» биографией, проблем возникнуть не должно. В ряде других случаев (при наличии детей, продаже доли, наследственных спорах и т.д.) появляется риск оспаривания сделки. С таким объектом лучше не связываться либо привлечь для аудита документов юриста по недвижимости.