Как заработать на загородной недвижимости – способы и мифы об инвестициях
- Я б недвижимость купил, кто меня научит мифы об инвестициях в загородную недвижимость
- Миф №1 покупать недвижимость можно, только если есть солидный капитал
- Миф №2 инфляция «съедает» всю выгодность недвижимости
- Миф №3 загородное жилье нужно строить для себя, на чужих проектах не заработаешь
- Что нам стоит дом построить сколько нужно денег для инвестиций и где их можно взять
- Методы заработка на загородной недвижимости
- Оставаться собственником и сдавать дом в аренду
- Посуточно
- Сезонно
- Долгосрочно
- Перепродажа домов
- Покупка недостроенных и неликвидных объектов
- Совместная застройка
- Самостоятельная застройка
- Долевое строительство
- Резюме
- 320.3² Общая площадь
- 76.5² Общая площадь
- 305² Общая площадь
- 131.2² Общая площадь
- 255.3² Общая площадь
- 252.2² Общая площадь
- 208.7² Общая площадь
- 107.6² Общая площадь
- 144.2² Общая площадь
- 153² Общая площадь
- 528.2² Общая площадь
- 73.1² Общая площадь
- 351.9² Общая площадь
- 162.8² Общая площадь
- 192.8² Общая площадь
- 270.1² Общая площадь
- 106.4² Общая площадь
- 118² Общая площадь
- 411² Общая площадь
- 202² Общая площадь
О том, что недвижимость самый надежный способ для вложения денег люди слышат с самого детства. На практике «рискуют» проверять это утверждение немногие. Сегодня мы разберем основные мифы об инвестициях в недвижимость, расскажем о том, нужен ли капитал и опишем методы заработка на загородном жилье.
Я б недвижимость купил, кто меня научит: мифы об инвестициях в загородную недвижимость
Миф №1: покупать недвижимость можно, только если есть солидный капитал
Так думает более 60% россиян, и, не имея лишних 3-4 миллионов рублей, идут искать другие методы инвестиций. Однако «ларчик» открывается просто: используя ипотеку, кредиты или приобретая залоговые банковские объекты ниже рыночной стоимости, можно стать владельцем достойного жилья и получить за него доход от 30% до 100% на вложенные средства.
Миф №2: инфляция «съедает» всю выгодность недвижимости
Приобретение коттеджа, таунхауса или многоквартирного дома для длительного инвестирования с целью продажи потом, «когда подорожает», действительно не всегда верная стратегия. При желании владельца, и, в зависимости от места расположения, можно создать некоторые из стандартных источников дохода: сдавать в аренду посуточно, перестроить под гостевой дом, хостел или открыть другое мини предприятие.
Миф №3: загородное жилье нужно строить для себя, на чужих проектах не заработаешь
Конечно, иметь собственный «домик в деревне» и приятно, и престижно. Но, иметь с такого домика дополнительный доход еще приятней. Один из вариантов получения дохода на загородной недвижимости как раз и заключается в покупке недостроенных или недооцененных объектов, приведении их в порядок и перепродаже.
Что нам стоит дом построить: сколько нужно денег для инвестиций и где их можно взять
Существует несколько вариантов, как получить необходимые для покупки дома средства:
- Ипотечный кредит – достаточно иметь 25% денег от общей стоимости жилища. Ипотека берется на срок от 5 до 30 лет и залогом служит сама недвижимость. Многие строительные концерны активно взаимодействуют с банками и с удовольствием предоставляют услуги по строительству, оплачиваемые деньгами банков. Проценты по ипотеке на приобретение недвижимости или постройку в разных банках варьируются от 7% до 12,5% в год.
- Кредит обычный – более высокий процент ставок по кредиту, в отличие от ипотеки, уравновешивается освобождением жилья от обременения. При таком способе получения финансов дом будет в собственности владельца и его можно будет быстро продать, не добиваясь разрешения банка.
- Совместные средства – можно объединить финансы с друзьями или родственниками, оформляя все договоренности через юристов.
Важно знать!Во многих регионах России существуют государственные программы по обеспечению населения жильем. Некоторые категории граждан могут получить на строительство и приобретение первого жилища в сельской местности безвозмездную субсидию от 30% до 71% от стоимости объекта. В эти категории входят молодые семьи, где одному из супругов менее 35 лет, многодетные семьи, военнослужащие и высококвалифицированные специалисты.
Методы заработка на загородной недвижимости
Есть достаточно большое количество способов заработать на загородных домах. В зависимости от долгосрочных планов можно рассматривать варианты, предусматривающие сохранение за Вами права собственности, или дальнейшую продажу недвижимости.
Оставаться собственником и сдавать дом в аренду
Здесь надо задуматься, с какими клиентами Вам проще всего работать, но многое зависит и от расположения дома. Основные варианты следующие:
Посуточно
Для домов, расположенных в пригородах, неподалеку от крупных транспортных развязок: станций железной дороги, аэропортов, водных портов, автостанций.
- Основные арендаторы: туристы, люди в командировках, мигранты.
- Может понадобиться: перестройка дома под хостел, оформление документов, найм сотрудников для приема гостей и уборки помещений.
- Окупаемость объекта: от 3 до 5 лет.
Сезонно
Для домов, находящихся в красивых, живописных местах, там, где хорошо развит туризм.
- Основные арендаторы: семейные люди, компании молодежи, туристы.
- Может понадобиться: пристройка бани или сауны, оформление комнаты для развлечений (настольные игры, спортзал, бассейн), охрана в коттеджном поселке или доме, консультация юриста по заключению договора аренды.
- Окупаемость объекта: от 5 до 10 лет.
Долгосрочно
Для домов, расположенных в пригородах крупных мегаполисов, в местности с развитой инфраструктурой (транспорт, коммуникации).
- Основные арендаторы: студенты, сотрудники компаний, находящихся неподалеку от объекта, семейные пары.
- Может понадобиться: реконструкция дома для размещения койко-мест, если планируется устраивать доходный дом, оформление документов, охрана. Для сдачи семейным парам нужно учесть строительство гаража.
- Окупаемость объекта: от 3 до 7 лет.
C:\10\10BQW^
Как это выглядит на практике:
Семья Митиных построила двухэтажный коттедж в 15 км от Санкт-Петербурга. Первый взнос ипотеки на строительство оплатили с помощью материнского капитала. Строительство обошлось в 1,5 млн. рублей. Ежемесячный взнос за ипотеку был равен 28 000 рублей.
При расчете финансового плана Митины учитывали, что долгосрочная аренда не принесет им прибыли, а будет только покрывать расходы по ипотеке. Поэтому был выбран вариант с сезонной сдачей дома в аренду. При строительстве комнаты были разделены так, чтобы в доме могли ночевать 14 человек.
В коттеджном поселке много мест для развлечения и дом круглогодично арендуют семейные компании. За месяц посуточная сдача коттеджа в аренду приносит в семью Митиных 240 000 - 300 000 рублей.
Важно знать!Несмотря на высокую окупаемость объектов при сдаче в краткосрочную и среднесрочную аренду, следует озаботиться консультацией юриста по поводу договоров с будущими арендаторами и работниками. Риски в этом методе инвестирования заключаются в быстром износе мебели, недостаточной охране домовладения и имущества в нем, несоблюдении пожарной безопасности.
Перепродажа домов
Здесь все относительно прозрачно – это разновидность классической схемы «купил дешевле – продал дороже». Варианты перепродажи следующие:
Покупка недостроенных и неликвидных объектов
Дома в такой категории можно найти в коттеджных поселках и дачных товариществах. При выборе объекта нужно обращать внимание на те участки, рядом с которыми уже есть развитая инфраструктура, проложены коммуникации или планируется застройка.
В обязательном порядке перед приобретением такого жилища проверяются документы на право собственности, категорию земель, разрешение на строительство. Рассчитывается сумма вложений, исходя из первичной стоимости жилья и необходимой реконструкции объекта.
Прибыльность при перепродаже варьируется от 10 до 30% от вложенных средств.
Совместная застройка
Наиболее выгодный вариант для частной группы соинвесторов. Экономят в данном случае на оптовых закупках строительных материалов, низкой стоимости большого земельного участка, по сравнению с разрозненными частными землями и на оплате за работу строителей. Мобильность первичного рынка частных девелоперов позволяет быстро оборачивать средства и предлагать на рынок современные и нестандартные архитектурные решения.
Прибыльность при перепродаже варьируется от 30% до 100% от вложенных средств.
Самостоятельная застройка
При наличии земельного участка в туристической зоне лучше всего окупаются дома, в которых устроены небольшие частные предприятия. Это могут быть хостелы, гостевые и доходные дома, словом любое малоэтажное строение, которое можно использовать как коммерческую недвижимость. Можно еще на этапе строительства привлечь к финансированию частных инвесторов, которым необходима загородная постройка для создания собственного бизнеса.
Прибыльность при перепродаже варьируется от 50% до 70% от вложений.
Видео описание
О «черном» методе заработка на строительстве домов, рассказывается в следующем видео:
Долевое строительство
При этом методе инвестирования нужно искать надежного консервативного застройщика. Строительная компания должна иметь в портфолио несколько успешно реализованных проектов. Такая компания предлагает возможность частному инвестору приобрести будущий жилой объект или долю от него, если речь идет о малоэтажных многоквартирных домах, на этапе закладки котлована.
При покупке на начальном этапе стоимость объекта относительно рынка невысока и практически все застройщики предоставляют возможность пользоваться кредитами и ипотекой. К моменту прокладки коммуникаций стоимость доли вырастает на 15-20%, и уже на этом этапе можно перепродать право собственности. К окончанию строительства цены на жилище вырастают вдвое.
Прибыльность составляет от 15% до 50% от суммы вложений.
Как это выглядит на практике:
Виктория С. несколько лет назад приобрела в собственность через аукцион по банкротству землю за 80 000 рублей. Участок в 60 соток относился к категории сельскохозяйственных земель. После перевода земли в категорию ИЖС и разбивки на доли, стоимость сотки земли в этом месте повысилась до 65 000 руб.
Виктория договорилась с подрядчиками о доле в проекте и они совместно провели коммуникации и застроили участки типовыми коттеджами среднего класса. Сейчас сотка земли в этом дачном поселке стоит 130 000 руб., а коттеджи продаются от 2,8 млн. рублей при себестоимости в 1 млн. руб. Высокая прибыль обеспечена за счет экономии при массовой застройке и удачному расположению земельного участка рядом с крупной автомагистралью.
Видео описание
Некоторые правовые моменты по теме долевого строительства смотрите в следующем видео:
Резюме
Общая прибыльность инвестирования в недвижимость колеблется от 10% до 100% от первоначальных вложений. Сроки возврата инвестиций варьируются от полугода до нескольких лет.
Выбор метода инвестирования зависит от:
- имеющихся активов (земля, постройки);
- финансового положения инвестора;
- возможности потратить время на изучение нюансов.
Вкладывать деньги в загородную недвижимость действительно выгодно и начинать инвестировать можно, имея на руках всего 25% от стоимости жилья.
