Правила постройки дома на участке СНТ по новому закону, последствия их нарушений

Площадь садовых участков часто бывает недостаточной для того, чтобы разместить на нем дом и все необходимые хозяйственно-бытовые постройки и оставить место для отдыха и насаждений. Потому что правила постройки дома на участке СНТ требуют соблюдения определенных норм санитарной и пожарной безопасности, учитывают права владельцев соседних участков. С 2019 года эти правила претерпели некоторые изменения, о которых необходимо знать тем, кто осваивает новый или реконструирует давно имеющийся участок. Это позволит избежать многих проблем, которые могут возникнуть из-за нарушения прав соседей или норм действующего законодательства.

Правоустанавливающие документы

Ни дом, ни какая другая постройка на участке не будет считаться законной, если он вам не принадлежит. Правила застройки земельного участка в СНТ в первую очередь требуют наличия права собственности на участок, которое согласно ст.26 Земельного Кодекса РФ подтверждается правоустанавливающим документом:

• свидетельством о наследовании;
• договором купли-продажи;
• договором мены;
• дарственной.

Договор ренты или аренды земельного участка не дает права вести на нем строительство жилого дома или других сооружений.

Нормы и правила, регламентирующие строительство в СНТ

Основной документ, регламентирующий создание и обустройство садовых и огороднических некоммерческих товариществ, это вступивший в силу с 01.01.2019 г. Федеральный закон № 217-ФЗ.

Планируя застройку садового участка, также руководствуются:

• Земельным кодексом РФ;
• СНиП 30-02-97 (с новыми изменениями от 2019 года);
• СП 53.13330.2019 (свод правил по планировке и застройке участков для садоводства)

Строить любые здания и сооружения, городить заборы и сажать деревья по своему усмотрению можно только на изолированных участках. Если же они находятся в пределах садового товарищества, необходимо соблюдать нормы строительства в СНТ. Впрочем, это касается любой другой коллективной застройки.

Если говорить о «дачных» землях, то в действующем законодательстве они подразделяются на два типа – садовые (СНТ) и огороднические (ОНТ). Жилой дом можно строить только в СНТ, причем в нем при соблюдении ряда условий можно даже прописаться. На участках для огородничества возведение жилых сооружений не предусмотрено, разрешено лишь возведение хозяйственных построек.

Правила возведения построек на участке

Строительные нормы и правила помимо жилых зданий разрешают размещать на садовом участке и другие постройки:

• гараж (или навес для автотранспорта);
• баню;
• летнюю кухню;
• сараи и сооружения для хозяйственных нужд;
• теплицы;
• уличный туалет;
• погреб;
• компостную яму и прочее.

К каждому строению, как и к забору, которым огораживается участок, предъявляются определенные требования. Продумывая планировку, необходимо учитывать уже существующие объекты инфраструктуры, коммуникации и постройки на граничащих с вашим соседних участках.

Требования к жилому дому

Измененные правила строительства дома на дачном участке в СНТ следующие:

• дом может содержать максимум 3 уровня, в число которых входят мансардный и цокольный этажи;
• общая площадь здания не ограничена, но площадь в плане не должна занимать более 25% от размеров участка;
• строительство дома площадью более 500 кв.м. допускается только при наличии прошедшей экспертизу проектной документации;
• дома меньшей площади разрешается строить без проекта, уведомляя местные власти о начале строительства и его завершении;
• жилой дом может быть только одноквартирным и не состоять из нескольких квартир или секций.

Есть требования и к размерам жилых и вспомогательных помещений внутри дома, и к их высоте. Общая высота дома в СНТ – норма составляет до 20 м от уровня земли до верхней точки крыши. Высота жилых этажей не менее 2,5 м, мансардных – 2,3 м, цокольных – 2 м.

Минимальная площадь спальных комнат 8 кв.м., изолированного туалета 0,96 кв.м., ванной 1,8 кв.м. Минимальная ширина тамбура и прихожей 1,8 м., коридоров 0,9 м.

Требования к другим постройкам

Размеры бань, гаражей, хозблоков и прочих вспомогательных построек выбираются владельцем участка по своему усмотрению в соответствии с их назначением, формой и площадью участка. Как и их взаимное расположение и расстояние друг от друга. Однако любое строительство на дачном участке должно учитывать нормативы, касающиеся расположения построек по отношению к границам соседних участков и находящихся на них объектов.

Требования к ограждениям

Строительство заборов регламентируется требованиями указанных выше документов – СНиП и СП. Их высота в садовых товариществах должна находиться в пределах от 120 см до 180 см независимо от конструктива и используемых материалов. Но это не строгое требование, а рекомендация. Более жесткие нормы касаются вида заборов.

• Глухое ограждение можно устанавливать только со стороны улицы, а также по согласованию с соседями между дворами.
• Участки, предназначенные для выращивания растений, огораживаются сеткой-рабицей или другим легким прозрачным забором.

Для справки! Если владельцы граничащих друг с другом участков договариваются, забор на всем протяжении может быть любым, в том числе и глухим, любой высоты. Но согласие сторон должно быть письменно оформлено и заверено в администрации СНТ.

Запрещено в качестве обозначения границ участка копать рвы и траншеи.

В некоторых регионах приняты собственные нормы, касающиеся заборов и ограждений, которые могут отличаться от общепринятых. Изучите этот вопрос заранее.

Требования к расстояниям между постройками

Правила застройки на дачном участке включают в себя и нормативы, касающиеся расстояний между постройками разного назначения. Те из них, которые определяют расстояния до красных линий, дорог и объектов на соседских участках, должны неукоснительно соблюдаться.

Эти нормативы связаны с безопасностью – пожарной, санитарной, а также обуславливают комфортную эксплуатацию земли всеми собственниками.

Расстояние от дома до других построек

Для обеспечения пожарной безопасности между соседними домами и прочими строениями выбирают расстояние, обеспечивающее минимальный риск перекидывания огня при пожаре. Оно зависит от горючести материалов, из которых построены объекты, и регламентируется СНиП 30-02-97.

Минимальные расстояния определены для домов из камня, бетона, кирпича и других невозгораемых материалов:

• 6 м до построек из таких же материалов;
• 8 м до зданий с негорючими стенами, но деревянными перекрытиями;
• 10 м до деревянных строений.

Если дом построен из материалов, не поддающихся горению, но имеет перекрытия и другие внутренние деревянные конструкции, эти расстояния увеличиваются на 2 м – до 8, 10 и 12 м соответственно.

Самыми пожароопасными являются деревянные и каркасные дома, поэтому они должны отстоять от других построек ещё дальше:

• на 10 м от кирпичных и бетонных строений;
• на 12 м от зданий с деревянными перекрытиями;
• на 15 м от таких же деревянных построек.

Расстояния между другими объектами

В правилах застройки дачного участка учитываются и другие нормы – строительные, санитарные. Последние обеспечивают безопасность для здоровья всех людей в садовом товариществе и снимают риски заболеваний, связанных с заражением токсичными веществами и бактериальными инфекциями. Согласно санитарным нормам необходимо соблюдать следующие минимальные расстояния:

• от уличного туалета с выгребной ямой до дома – 12 м;
• от туалета до бани – 8 м;
• от скважины или колодца до туалета, септика и компостной ямы – 8 м;

Обратите внимание! Расстояние до источника питьевой воды может быть увеличено при наличии уклона, высокого уровня грунтовых вод или проницаемого грунта.

• от скотного двора, птичника до забора – 4 м;
• от септика до дома и забора – 5 м.

Некоторые требования связаны с обеспечением прав соседей. К ним относятся нормы расстояний от хозяйственных построек и насаждений до забора между участками. Чтобы с крыш ваших построек на чужую территорию не лилась вода и не сходил снег, от их свеса до ограждения должно быть не меньше 1 метра. И 3 м – от свеса крыши дома.

Чтобы поросль от деревьев и кустарников активно не ползла к соседям, а они сами не затеняли смежный сад, приняты следующие нормативы по расстояниям от забора:

• до кустарников – 1 м;
• до невысоких деревьев – 2 м;
• до высоких деревьев – 3-4 м.

По строительным нормам и законам расположение дачного дома на участке ограничивается ещё и красными линиями, и коммуникациями. От забора до основной дороги должно быть не менее 5 м, а до переулка или проезда – 3 м. При наличии централизованных подземных трубопроводных коммуникаций от них до фундамента дома выдерживают расстояние 5 м.

Возможные последствия несоблюдения правил застройки

На своем участке собственник может располагать постройки как угодно, без точного соблюдения пожарных и санитарных норм. Что часто и происходит, когда земли мало: гараж пристраивают к дому, баню размещают прямо в нем, строят гараж и хозблок под одной крышей. Но свобода владельца участка заканчивается там, где начинаются права собственников смежных участков. И это важно, так как эти права прописаны в Гражданском Кодексе РФ, а их нарушение грозит наказанием.

Если какие-то объекты на вашем участке возведены с нарушением правил построек в СНТ, если они мешают соседям, ущемляют соблюдение их прав, соседи могут подать в суд. Который в свою очередь выносит решение о выплате компенсации, приведении объекта в соответствие с установленными требованиями и даже о его сносе либо переносе. Известны и случаи изъятия земли у собственника.

Это важно! Подобные решения может выносить только суд, но не администрация СНТ.

При несоблюдении требований СНиП и других регламентирующих документов отстоять свои права будет сложно. Но бывают и исключения. Например, если вы разместили септик на нормативном расстоянии от забора, а сосед уже впоследствии построил свой дом или выкопал колодец ближе к нему, чем этого требуют правила, то это его проблемы: он должен был учитывать уже существующие объекты при планировке своего участка.

Строя дом на участке, у которого пока нет соседей, вы вправе выбрать для него любое место с учетом нормативных отступов от забора, дороги, коммуникаций и т.д. Ваши соседи, планируя строительство своих домов, уже будут должны соблюдать противопожарные расстояния с учетом горючести материалов. Поэтому проще всего распланировать участок тем, кто делает это раньше остальных.

Коротко о главном

Распланировать садовый участок не так просто, как это может казаться. Любая постройка на нем начиная от дома и заканчивая беседкой должна соответствовать определенным требованиям и располагаться так, чтобы не стать помехой для соседей, не представлять угрозы для их здоровья, безопасности и комфорта. Разместить все правильно на небольшом клочке земли довольно сложно, поэтому приходится отказываться от некоторых построек либо письменно согласовывать их строительство с соседями.