Вы пришли подписывать ипотеку на строительство дома, а рядом с кредитным договором менеджер кладёт ещё два-три страховых полиса. «Без них не одобрим». Звучит убедительно, но по закону обязательно только одно из них. Остальные — ваш выбор, и у этого выбора есть цена, которую лучше посчитать до подписи.
Чтобы не запутаться в бумагах, сразу разложим, что есть что.
• Страхование дома (предмета залога) — обязательное по закону, статья 31 закона «Об ипотеке».
• Страхование жизни и здоровья заёмщика — добровольное, статья 935 ГК РФ. Но именно от него банки обычно ставят в зависимость скидку к ставке.
• Титульное страхование — добровольное, защищает от риска потерять право собственности на дом.
Что обязательно: страхование самого дома
Единственное обязательное страхование при ипотеке описано в статье 31 закона «Об ипотеке» (102-ФЗ). Страховать нужно имущество, которое остаётся в залоге у банка. Если договор ипотеки не устанавливает иного, залогодатель обязан застраховать его за свой счёт от рисков утраты и повреждения в полной стоимости. Когда имущество стоит дороже, чем долг, страховую сумму можно ограничить размером обязательства, но не меньше.
Если вы этого не сделали, банк вправе застраховать имущество сам и потребовать с вас возмещения расходов (п. 2 ст. 31). Так что «просто не оформлять» не получится.
При ипотеке на ИЖС в условиях банков обычно указано, что в залог идёт участок вместе со всеми объектами на нём, а страхованию подлежит передаваемое в залог имущество. Детали (что именно страхуется на этапе стройки и от каких рисков) у каждого банка свои. Запросите требования в письменном виде до подписания договора.
Страховая сумма и цена дома — не одно и то же
Закон допускает застраховать дом на сумму долга. Банку этого достаточно, вам — не всегда. Условный пример: дом стоит 9 млн рублей, долг по ипотеке 5 млн, полис выписан на 5 млн. При серьёзном ущербе выплату в таком случае, как правило, получает банк как выгодоприобретатель, а разницу между долгом и реальной стоимостью дома вы теряете сами. При частичном ущербе возмещение обычно считают пропорционально отношению страховой суммы к стоимости (это называется недострахованием), если договор не предусматривает иное.
Хотите защитить свои деньги, а не только интерес банка, — страхуйте на реальную стоимость. Это уже ваше решение, а не требование кредитора.
Что добровольно: жизнь и титул
Страхование жизни и здоровья заёмщика законом не требуется. По статье 935 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье нельзя возложить на гражданина по закону. К тому же выводу приходит и ДОМ.РФ: кроме страхования недвижимости, остальные виды ипотечного страхования, в том числе жизни и титула, добровольные.
Титульное страхование защищает от риска потерять право собственности, например если сделку купли-продажи оспорят. Чаще оно имеет смысл при покупке готового дома с участком, чем при строительстве на собственной земле.
Добровольно не значит бесплатно
Банки привязывают к личному страхованию скидку к ставке. Откажетесь или не продлите полис — ставка может вырасти. Закон здесь на вашей стороне, но с оговоркой. По договорам, заключённым с 1 июля 2024 года, банк может повысить ставку только до уровня, который действовал на момент заключения договора по аналогичным кредитам без страхования. На более ранние договоры это правило не распространяется.
Что это значит в деньгах. Условный расчёт: кредит 6 млн рублей на 20 лет. При ставке 10 % аннуитетный платёж составит около 57 900 рублей в месяц, при 11 % — около 61 900. Разница около 4 000 рублей в месяц и порядка 970 тысяч за весь срок (без учёта досрочных погашений). Сравните эту сумму с годовой стоимостью полиса жизни, и решение превратится в арифметику. Попросите банк назвать обе ставки в цифрах, со страховкой и без, и запишите их в договор или приложение к нему.
Обязателен полис, а не конкретная страховая
Закон не обязывает покупать полис у партнёра банка, но и не называет безусловного права выбрать любую компанию. На практике банк сам задаёт требования к страховщику и к полису. Юристы отмечают, что прямого ответа на вопрос о свободе выбора в законе нет («Адвокатская газета», 2021). Банки публикуют свои требования: например, у Сбербанка есть отдельный документ с требованиями к страхованию имущества, являющегося предметом залога.
Порядок простой. Сначала запросите требования банка: какие риски, какая сумма и что нужно от самой страховой компании. Потом сравните предложения. И только после этого платите.
Если передумали: период охлаждения
От добровольного полиса, оформленного для обеспечения кредита, можно отказаться в течение 30 календарных дней с момента заключения договора и вернуть премию полностью. Срок увеличили с 14 до 30 дней с 21 января 2024 года (закон № 359-ФЗ). Страховщик должен вернуть деньги не позднее семи рабочих дней после письменного заявления (данные Роспотребнадзора). В заявлении укажите номер и дату договора страхования и реквизиты для возврата, а подтверждение отправки сохраните. Если страховая тянет с ответом, дальше идут жалоба в Банк России и обращение в суд.
Обязательный полис на дом так просто не отменить. Банк России ещё в 2016 году разъяснял: если страхование — условие кредитного договора или договора ипотеки, от заключённого полиса можно отказаться, но нужно сразу заключить новый со страховщиком, который подходит банку.
Три мифа, которые мешают считать
Миф: «Страхование жизни при ипотеке требует закон». Факт: нет. Статья 935 ГК РФ прямо говорит, что обязанность страховать жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Банк вправе предложить такой полис и дать за него скидку, но принудить вас к нему закон не позволяет.
Миф: «Если полис не из банка, он не подойдёт». Факт: обязателен сам полис, а не конкретная компания. Другое дело, что банк вправе проверить, соответствуют ли полис и страховщик его требованиям, поэтому сверяйте их заранее, а не после оплаты.
Миф: «Страховой полис на дом можно не продлевать: банк не заметит». Факт: банки, как правило, следят за наличием полиса, а при его отсутствии вправе застраховать дом сами и выставить вам счёт (п. 2 ст. 31). Выбирать условия страховки в таком случае будет уже не вы. Поставьте напоминание о продлении заранее.
Что проверить в договоре перед подписью
• Страховая сумма: равна долгу или реальной стоимости дома, и что написано про недострахование.
• Список рисков (пожар, взрыв, затопление и другие) и исключения: что полис не покроет.
• Кто указан выгодоприобретателем.
• Срок полиса: на весь срок кредита или на год с продлением. Если продление пропустить, банк вправе застраховать дом сам за ваш счёт.
• Размер скидки к ставке за личное страхование и условия, при которых банк её отменит.
• Что считается объектом страхования на этапе строительства.
Закон требует от вас одного: застраховать дом. Всё остальное — вопрос расчёта. Сталкивались ли вы с тем, что банк настаивал на страховке жизни? Какую скидку к ставке вам обещали и стоила ли она того? Расскажите в комментариях.
