Как купить заброшенный дом: сценарии приобретения и их особенности

Дома и участки становятся бесхозными не только в деревнях и дачных товариществах, но и в городах, то же самое происходит и с земельными участками. Вопрос, как купить заброшенный дом, интересен многим, и закон допускает приобретение в собственность подобного имущества. Разбираемся, из каких действий складывается процесс приобретения, сколько времени занимает и что может помешать стать владельцем жилья.

Когда дом и участок становится бесхозным

Жилье и земля – ценное недвижимое имущество, но даже оно иногда остается ничейным. Статья 225 ГК Гражданского кодекса определяет бесхозным то имущество, у которого нет хозяина. Причина отсутствия хозяина бывает разной: о владельце ничего не известно в течение долгого времени, или же он отказался от содержания своей собственности.

Таким же объяснением пользуется и Кадастровая палата; при этом выделяются следующие причины отсутствия хозяйской руки:

• Собственника нет в живых, и у него не оказалось наследников.
• Наследники есть, но они отказались от имущества.
• Наследники не вступили в права собственности в срок, выделенный законом на эту процедуру.
• Хозяина отыскали, но он отказывается следить за жильем и землей.
• Прежний хозяин переехал на новое место жительства и оставил дом, так как не смог его продать.

Где искать заброшенное жилье и что выяснить в первую очередь

Большая часть пустующего жилья находится в сельской местности. Причина понятна: люди переезжают в большие города, спрос на старые дома падает, продать их становится сложнее с каждым годом. К сожалению, единой базы, учитывающей пустующие земельные участки и дома, не существует.

Если на примете есть подобный дом, проще всего получить информацию, обратившись к Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН). Кадастровая выписка, заказанная в ЕГРН, содержит немало полезных сведений, но только в том случае, если объект был в свое время поставлен на учет. Из нее можно почерпнуть необходимые данные о постройке, ее владельце и даже о возможных обременениях.

Человек, который решил стать хозяином бесхозной недвижимости, может сделать это следующими законными способами:

• Найти владельца. Если он нашелся, получить дом в собственность можно по договору купли-продажи. Жилье предварительно ставят на кадастровый учет (если это еще не сделано). Целесообразно одновременно приобрести сам участок и оформить на него права.

• Если владелец – государство. Недвижимость приобретают у муниципалитета, через торги.

Поэтому, гражданину, желающему оформить на себя заброшенный дом, первым делом нужно выяснить, на чье имя записано имущество, и существуют ли наследники, способные на него претендовать. Если поиск по ЕГРН не дал результатов, информацию ищут следующими способами:

• Общаются с хозяевами соседних наделов. Так можно выяснить ФИО владельца и адрес дома. Ищут наследников, если владельцем было частное лицо.
• Задача несколько упрощается, если земля расположена, например, на территории СНТ (садового некоммерческого товарищества). Вы можете обратиться к председателю, который располагает сведениями об адресе и личности хозяина, может предоставить кадастровые номера дома и надела.
• Если земля является собственностью муниципалитета (или является выморочной, не имеющей наследников или преемников), вопрос решается в местной администрации.

Если есть наследники

Наличие наследников усложняет и растягивает процесс приобретения облюбованной земли. Выкупать землю необходимо у них, и тут возможны три варианта развития событий:

• Они еще не вступили в права собственности, но срок вступления в наследство еще не истек. Претенденту на участок и дом придется подождать, пока они это сделают.
• Наследники обнаружились после того, как закончился срок вступления в наследство. В этом случае, по Земельному кодексу, наследование будет утверждаться в судебном порядке, и после положительного решения суда они смогут полноправно распоряжаться недвижимым имуществом, в том числе и продавать его заинтересованному лицу.
• Суд не признал прав наследников на имущество. В этом случае земля с расположенными на ней капитальными постройками переходит в собственность государства или муниципалитета. Теперь, чтобы купить заброшенный участок и дом, надо обращаться в администрацию, которой передали данный объект.

Участок – муниципальная собственность: порядок действий

Гражданин, желающий приобрести заброшенный участок с домом, подает заявление о предоставлении пустующего надела в собственность или аренду. Также подается заявление о постановке бесхозной недвижимости на учет в Росреестр.

Местные органы власти вносят дом в Росреестр в течение 15 рабочих дней с момента подачи заявления. Если выясняется, что у земли есть собственник, который в свое время отказался от прав владения, ему также направят уведомление.

Со дня постановки на учет и до следующих действий власти должен пройти год. Так закон защищает права владельца, который может передумать и вернуть свою собственность. Если владелец не передумал, местные органы власти обращаются в суд, для того, чтобы закрепить права собственности за собой.

Когда пустующий надел становится собственностью муниципалитета, появляется возможность смены его владельца. Закон запрещает просто продавать землю, и смена происходит через процедуру аукциона, где надел выставляется с определенной стартовой ценой. Чтобы получить землю, необходимо выиграть аукцион, то есть предложить цену большую, чем остальные участники.

Довольно часто аукцион проходит при участии только одного заинтересованного лица, того самого, что обнаружил пустующий участок. Для него это наиболее благоприятный вариант, ведь он получает желаемое по минимальной цене.

При одном участнике аукциона торги не проводят, а с ним заключают договор о передаче земли в собственность (как вариант, участок можно не покупать, а взять в аренду). Процедура вступления в право собственности растягивается на год с небольшим.

Земельный кодекс предусматривает возможность приобретения участка с капитальным домом (включая заброшенный) без торгов. В ч. 2 ст. 39.3 кодекса указано, что таким правом обладают, например, члены того СНТ, где находится бесхозный объект. Но реализация данного права возможна только в случае, если земля под строением не предназначена для общего использования

Альтернативный способ оформления дома: чрез приобретенную давность

Существует еще один способ, как оформить заброшенный участок в собственность. В ст. 234 Гражданского кодекса рассматривается получение дома (и прилагающегося к нему участка) через процедуру приобретенной давности. Возможность бесплатно и по закону получить право владения и пользования недвижимостью выглядит привлекательно, но это самый экстремальный вариант.

Дело в том, что права собственности можно получить лишь через 15 лет владения домом и землей. На протяжении этого периода от потенциального собственника требуется выполнение следующих требований:

• Владение должно быть непрерывным. Нельзя оставлять дом на несколько лет, а потом возвращаться и продолжать хозяйствование. Непрерывность проживания легко подтверждается, например, квитанциями об оплате электричества.
• Открытость владения. Не стоит шифроваться от соседей и скрывать, что вы намерены заниматься хозяйством всерьез и надолго.
• Добросовестность владения. Необходимо ухаживать за землей: высаживать растения, косить бурьян, убирать листву осенью, вовремя оплачивать коммуналку.

Если вы настроены купить этот заброшенный участок в деревне, стоит приготовиться к длительной процедуре. По истечении 15 лет появляется возможность обратиться в суд с исковым требованием, в котором указывают дату, с которой объект стал использоваться. К требованию прилагаются документы, доказывающие выполнение установленных требований (квитанции об оплате коммуналки, показания соседей, чеки на стройматы для ремонта и благоустройства жилья).

Регистрацию прав собственности проводят на основании решения суда, когда это право признается по факту проживания. В дальнейшем постройка регистрируется в Росреестре, и владелец сможет полноправно ею распоряжаться: продавать, оставлять в наследство или дарить.

Такая перспектива выглядит весьма привлекательно, если бы не пара обстоятельств:

• После обращения с исковым требованием наступают три года исковой давности, и только после их истечения можно начинать процесс регистрации прав. То есть, ожидание растягивается на 18 лет.

• В течение этих 18 лет (пока вы просто занимаете дом, но не имеете никаких прав на него) может объявиться законный собственник или его наследники. В этом случае закон примет сторону законных владельцев, а вам придется расстаться с землей и домом, в которые вложено столько сил.

Чем грозит появление бывшего владельца

Даже если вы смогли выкупить и оформить брошенный участок в собственность, история может получить неприятное продолжение. Это касается наделов, собственников которых в свое время не смогли разыскать.

Бывший владелец изначально имеет преимущество в суде, и дом с большей вероятностью отойдет ему. При этом совершенно не важно, знал он или нет, что государство считает его дом заброшенным (ведь можно сказать, что никаких уведомлений он не получал).

Кроме того, трудности возникают, когда нужно документально подтвердить, что для поиска собственника были приложены все силы. По закону проигравшая сторона может забрать вложенные средства, но понятно, что все не заберешь. Также практически невозможно договориться о возмещении расходов.

Коротко о главном

Тому, кто заинтересовался приобретением заброшенного дома, стоит начать с поиска информации о нем и о владельце; при этом важно понимать, что земля может находиться в частной собственности или принадлежать государству. В зависимости от обстоятельств оформление происходит разными способами, с том числе и через тори на аукционе. Оформление через процедуру приобретенной давности – наиболее рискованный и длительный путь.