Как использовать принципы саморегулирования (СРО) в строительстве загородного дома

Что такое СРО

СРО – саморегулируемая организация, объединяющая специалистов определенной сферы (инженеров, проектировщиков, строителей и др.) Ее ключевая особенность состоит в том, что она частично заменяет государственные структуры в отношении контроля за деятельностью своих членов.

Вступая в профильную организацию, специалисты добровольно соглашаются:

• соблюдать установленные правила и стандарты (на федеральном уровне и внутри объединения);
• проходить плановые и внеплановые, документальные и выездные проверки на предмет соблюдения законодательных и внутренних требований, соответствия условиям членства;
• платить взносы для функционирования организации, защиты клиентских интересов и соблюдения требований законодательства (вступительный, страховой, целевой, членский и взносы в компенсационные фонды).

Для справки! Из-за взносов члены СРО зачастую повышают цены на свои услуги.

Обязанности саморегулируемой организации:

• разработка внутренних правил работы;
• проведение проверок;
• рассмотрение жалоб в адрес своих членов;
• помощь в обучении сотрудников;
• защита интересов своих специалистов в судах и госорганах;
• выдача допуска, дающего право выполнять те или иные работы.

Важно! Допуск не является государственной лицензией.

Следует отметить, что без членства в СРО и соответствующего допуска закон запрещает вести профессиональную деятельность в некоторых сферах.

Это касается работ, которые:

• влияют на безопасность капитальных объектов (жилых и коммерческих зданий, мостов, дорог и др.);
• входят в перечень работ, выполнение которых требует членства в СРО в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;
• необходимо выполнять на особо опасных, технически сложных или уникальных объектах.

Рассмотрим основные виды работ, попадающие под обязательное членство в СРО на примерах.

Во-первых, это касается лиц, задействованных в исследовательской и проектной деятельности, которая направлена на возведение капитальных строений. При этом они могут не быть участниками непосредственно строительного процесса.

Во-вторых, допуск нужен, если застройщик, технический заказчик или генеральный подрядчик:

• строит, реконструирует, ремонтирует капитальные здания;
• заключает договоры подряда на сумму свыше 10 млн рублей;
• работает по госконтрактам и участвует в тендерах.

Если исполнитель легально выполняет такие ответственные работы в ходе строительства, как:

• устройство фундамента;
• возведение несущих стен;
• монтаж железобетонных, металлических и деревянных конструкций;
• устройство кровли, фасада или инженерных сетей;
• усиление отдельных элементов здания или капитальная реконструкция.

Субподрядчик может работать без членства в СРО, если выполняемые им работы не относятся к перечню ответственных работ, требующих членства в СРО, а ответственность за весь комплекс несет генподрядчик.

Допуск не требуется для строительства частного коттеджа (высотой до 3 этажей или 20 м), а также временных сооружений, киосков и других некапитальных объектов. Кроме того, можно заниматься отделочными и ремонтными работами, которые не предусматривают техническое изменение несущих конструкций из разряда ответственных работ.

СРО и строительство загородного дома

В частном секторе редко реализуют проекты домов высотой больше 20 м. Поэтому возникает вопрос о том, какой вариант лучше выбрать: строительство с подрядом или без него.

Плюсы первого варианта:

• не нужно самостоятельно искать исполнителей (это делает застройщик или подрядчик);
• фиксированная смета (при отсутствии нештатных ситуаций);
• гарантия качества – от 2 лет по закону.

Минусы:

• ограниченный выбор только типовых проектов;
• существует риск долгостроя или банкротства выбранного застройщика/подрядчика;
• сложно проверить качество скрытых работ (задачу выполняет исполнитель).

Плюсы строительства без генподряда:

• полный контроль над всеми процессами от составления проекта до переезда в новый дом;
• возможность рассмотрения наиболее выгодных предложений, например, от частных исполнителей (экономия на дорогих подрядчиках);
• гибкость в сроках (можно сразу строить “под ключ” или по возможности вкладывать деньги и часть работ выполнять самостоятельно).

Минусы:

• много времени уходит на организационные моменты и оформление документов;
• риск совершения ошибок из-за недостатка знаний и опыта;
• изначально установленный бюджет в большинстве случаев растет из-за изменения рыночных цен и рабочих моментов;
• нет гарантии на готовое строение, а отдельные исполнители могут отказать в ее предоставлении.

Первый подход рациональнее с точки зрения сроков, стабильности и гарантий, а второй дает больше контроля, но рискованнее. Если выбрано строительство дома с подрядом, оптимальным решением будет найм одного ответственного подрядчика, состоящего в СРО.

Такой выбор снижает риски, связанные с потерей денег и времени: если виноват будет исполнитель, СРО может применить меры воздействия и обеспечить выплату компенсации из компенсационного фонда при подтвержденной вине.

Обратите внимание! Для ответственных работ при строительстве без подряда лучше привлекать членов СРО. Это дороже, но снижает риски и обеспечивает дополнительный контроль качества.

Что лучше: один подрядчик из СРО или несколько членов с разными допусками

Выбор между одним подрядчиком и привлечением нескольких узкопрофильных специалистов, состоящих в СРО, зависит от многих нюансов. Как правило, это масштаб, сложность и сроки реализации проекта, бюджет и предпочтения заказчика по контролю процесса.

Рассмотрим достоинства и недостатки обоих вариантов.

Преимущества одного подрядчика:

• единая координация всех работ на каждом этапе строительства;
• централизованный контроль качества;
• оформление всей документации для сдачи готового объекта.
• Минусы:
• услуги генподрядчика обычно стоят дороже;
• есть риск найма недобросовестного исполнителя (членство в СРО – не полная гарантия безупречной работы);
• возможны задержки сроков при некачественном исполнении.

Несколько подрядчиков из разных саморегулируемых организаций – это потенциальная экономия по сравнению с услугами генподрядчика. Также такой подход дает возможность выбрать лучших среди узкопрофильных профессионалов. Но здесь могут возникнуть сложности с поиском ответственного за проблемы, возникающие в ходе эксплуатации дома. К тому же у каждого специалиста (в том числе у СРО) свои стандарты и правила – заказчику придется самостоятельно координировать процессы и следить за качеством выполнения всех работ.

На заметку! Для простых проектов с четкой разбивкой задач привлечение нескольких подрядчиков может быть оправдано, а для сложных объектов предпочтительнее один подрядчик.

Как выбрать специалистов из СРО для строительства частного дома

Следует понимать, что не обязательно выбирать членов СРО для выполнения всех задач. Можно ограничиться услугами специалистов на этапе составления проекта и для выполнения ответственных работ (фундамент, несущие конструкции и т.д.)

Искать их нужно в официальных реестрах:

• НОПРИЗ – изыскатели и проектировщики;
• НОСТРОЙ – строители.

Для проверки компании или специалиста нужно в реестре ввести название/ФИО, ИНН и регистрационный номер СРО. Это позволит убедиться в том, что членство действующее.

Далее нужно:

• изучить портфолио – запросить примеры выполненных работ;
• прочитать отзывы – на форумах, отзовиках и в соцсетях нужно обратить внимание на все комментарии (о сроках, общении, качестве и т. д.);
• уточнить допуски – членство в СРО подтверждает право выполнять конкретные виды работ, указанные в выписке из реестра; отдельные “допуски” больше не выдаются как отдельные документы;
• провести собеседование (при личной встрече или телефонном разговоре) – узнать про опыт, гарантии, способы контроля качества и разрешения проблем (если возникнут);
• ознакомиться с предварительной сметой и договором – документы должны быть детально прописанными по всем пунктам (в договоре нужно прописать ссылку на членство в СРО и номер допуска);
• узнать про страхование – некоторые специалисты и компании имеют страхование ответственности, что является дополнительной защитой для заказчика.

Не следует сразу останавливать выбор на выгодном предложении, так как низкая цена может свидетельствовать о низкой квалификации исполнителя или использовании дешевых материалов. Правильным будет изучение нескольких предложений с полной проверкой документов (выписка из реестра СРО, дипломы, сертификаты, реквизиты компании/ИП и т. д.) Чем тщательнее будет отбор, тем меньше риски и качественнее результат.

Коротко о главном

СРО – это саморегулируемая организация, которая контролирует работу специалистов в определенных сферах (строительстве, проектировании и др.). Членство в СРО обязательно для выполнения ответственных работ, влияющих на безопасность капитальных объектов. Для частного строительства (до 3‑х этажей) оно чаще всего не требуется, но может быть полезно на отдельных этапах – например, при устройстве фундамента или возведении несущих конструкций.

При строительстве дома важно взвешенно подойти к выбору исполнителей: можно нанять одного подрядчика из СРО или нескольких узкопрофильных специалистов. В любом случае стоит проверять их членство в СРО через официальные реестры (НОПРИЗ, НОСТРОЙ), изучать портфолио и отзывы, внимательно читать договор и смету. Тщательный отбор исполнителей снизит риски и поможет добиться качественного результата.