Два дома на одном участке: можно ли строить, не нарушая закон
Желание построить два дома на одном участке может возникнуть по разным причинам: чтобы дать отдельную площадь молодой семье, комфортно размещать гостей или обслуживающий персонал, продать один из домов. Но прежде чем возводить второй дом, следует убедиться, что это не нарушит правила землепользования и другие нормативные акты. Ниже речь пойдет о тех ограничениях, которые могут возникнуть в этой ситуации, и об альтернативных способах строительства, не нарушающих закон.
Что говорит закон
Чтобы узнать, можно ли построить два жилых дома на одном земельном участке ИЖС или СНТ, в первую очередь обращаются к федеральным законам. И выясняют, что в них нет на это прямого запрета, а значит, на своей территории возможно возведение любого количества жилых построек.
Однако в каждом регионе существуют и действуют свои нормативы, которые необходимо учитывать. Самым важным из них является ПЗЗ – Правила землепользования и застройки. Этот документ определяет следующие нормы:
- минимальную и максимальную площадь земельного участка;
- предельные расстояния между постройками и от построек до границ участка;
- максимальный процент застройки и т.д.
Эти нормы могут отличаться для разных регионов и для участков разного назначения (ИЖС, ЛПХ, СНТ). Отступы от границ и между постройками часто регламентируются нормами пожарной безопасности и зависят от материала стен.
А предельный процент застройки показывает, какую площадь земли можно «закрыть» постройками. Например, если он равен 40%, а застроено у вас уже 35%, то площадь второго дома не должна превышать 5% от площади участка. Можно ли построить 2 дома на одном участке, будет зависеть и от того, получится ли разместить его на определенном расстоянии от других строений и от линий прокладки инженерных коммуникаций.
Помимо местных ПЗЗ учитываются и нормы Градостроительного кодекса РФ, которые, в частности, регламентируют этажность и высоту строений.
С чего начать
Если вы единственный владелец участка, строите для себя и не планируете в будущем продавать, дарить или завещать один из домов, если его площадь не превышает 500 кв.м., и вы уверены в соблюдении всех местных нормативов и законов, то можно приступать к строительству, просто уведомив об этом градостроительную организацию через МФЦ или Госуслуги.
В уведомлении указываются данные о земельном участке со схематичным изображением на нем будущего дома, характеристики самого дома, сведения о застройщике. В остальных случаях потребуется сбор определенных документов.
Если у участка два собственника
Можно ли на одном земельном участке построить два индивидуальных жилых дома, когда правом собственности на него обладают 2 человека, зависит как от местных ПЗЗ, так и от наличия письменного соглашения между собственниками. В нем прописывается порядок пользования общим участком, согласие каждого подписанта на возведение двух домов в указанной локации и другие нюансы.
При отсутствии согласия эти вопросы решаются в судебном порядке.
При желании собственников разделить землю её необходимо размежевать и поставить каждый новый участок на отдельный кадастровый учет. Это довольно сложная процедура, которая должна обеспечить выход с каждого новообразованного участка на земли общего пользования. Проще говоря, со своего двора на улицу.
Прежде чем заказывать межевание, чтобы строить два дома на одном земельном участке, поделенном пополам, нужно убедиться, что его площадь это позволяет. Например, если в региональных ПЗЗ принята минимальная площадь 6 соток, а ваш участок 8 соток, то разделить его на два по 4 сотки не получится.
Если площадь дома большая
Строительство дома площадью свыше 500 кв.м. может вестись только по проекту и с разрешения органа СМУ, получаемого после проведения экспертизы проектной документации. При этом учитываются не только градостроительные нормы, но и ресурс коммуникаций, возможность подключения к ним без ущерба для комфорта других домовладельцев.
Если дом строится на продажу
В этом случае также необходимо межевание, так как продать дом без земли вряд ли получится. Хотя возможен вариант с соглашением о порядке пользования участком, но такие условия покупателей обычно не устраивают, и они идут в суд с иском о его разделе.
В любом из перечисленных случаев нужно точно выяснить, можно ли построить второй дом на одном земельном участке, до начала строительства, чтобы после его завершения не возникло проблем с оформлением. Это в лучшем случае. В худшем постройку могут признать незаконной и потребовать снести.
Видео описание
Подробнее про два дома на одном участке в этом видео:
Что делать, если не вписываешься в нормативные рамки
Когда на участке мало места и его невозможно разделить на два или соблюсти все отступы для отдельностоящей постройки, возможен вариант строительства двухквартирного дома – так называемого дуплекса или дома блокированной застройки. По всем документам это будет один дом, состоящий из двух изолированных квартир с общим фундаментом, крышей, одной общей глухой стеной и отдельными выходами на участок. В большинстве случаев его получается разместить так, чтобы у каждого блока получился свой изолированный двор.
По сути, это те же два дома на одном земельном участке, оформление которых делается по одному адресу с выделением номеров квартир. Каждая из них может принадлежать разным собственникам.
Если раздел собственности не нужен, а площадь участка позволяет, можно построить так называемый гостевой домик, который не нужно оформлять в качестве самостоятельного объекта недвижимости. В документах он будет числиться как хозпостройка. Но и продать или подарить его вы не сможете.
Коротко о главном
Строить на одном участке два дома можно, если это не нарушает правил застройки и землепользования, принятых в вашем регионе. Они касаются коэффициента застройки, площади участка, норм отступа от границ, назначения земель. Проблемы могут возникнуть только при возведении большого дома или при спорах между собственниками. Во многих случаях подстроиться под нормы позволяет строительство дуплекса или гостевого дома в виде хозпостройки.
