Как оценить объективно стоимость участка земли и что нужно знать до покупки

Самостоятельно определить фактическую стоимость земельного участка невозможно, так как покупатель ищет пути для экономии средств, а продавец – для получения максимальной выгоды. В такой ситуации объективная оценка всегда отличается от желаемой. Далее мы рассмотрим, как непредвзято подойти к вопросу, чтобы разрешить любые сомнения у всех заинтересованных лиц и предупредить возможное оспаривание оценочных результатов.

Когда необходима объективность

Чаще всего стоимость надела определяют перед его покупкой, продажей или арендой. Информация актуальна и в случае оформления и принятия наследства: с целью уточнения подоходного налога или денежной компенсации.

Вопрос также важен с точки зрения налоговых обязательств:

• определения земельного налога при постановке участка на кадастровый учет;
• оспаривания кадастровой стоимости, если она выше рыночной;
• вычисления налога на имущество при внесении каких-либо изменений (целевого назначения, собственников, построек).

Реже необходимость в объективной оценке возникает для таких вопросов, как установка начальной ставки на торгах, получение кредита на строительство, ипотеку или залог. Предпринимателям информация помогает привлекать инвесторов и оформлять уставной капитал.

Источник molva33.ru

Способы оценки земельного участка

Объективная оценка земельного надела складывается из результатов анализа разных критериев. Самостоятельно можно проанализировать рынок недвижимости с учетом схожих характеристик объекта в конкретном районе.

К ним относятся:

• целевое назначение и виды разрешенного использования земли;
• удаленность от развитого населенного пункта или принадлежность к нему;
• география основных объектов инфраструктуры (торговых точек, образовательных и медицинских учреждений);
• наличие тех или иных инженерных коммуникаций (общих и автономных);
• расположение относительно природных водоемов и лесов;
• доступность к транспортным развязкам, тип дорожного полотна и подъезд к участку;
• особенности рельефа и конфигурации (например, дороже стоят квадратные и прямоугольные наделы на возвышенности);
• тип почвы и уровень ее подготовки под разбивку сада или огорода;
• наличие и техническое состояние строений (от дачного туалета до жилого дома);
• степень заселенности окружающей территории;
• коммерческий потенциал (если решается вопрос инвестиций);
• экологическая обстановка в целом (природный ландшафт, промышленные предприятия, загруженные трассы, железная дорога).

Источник cottage-poselki.com

Смотрите также:
Каталог компаний, что специализируются на продаже земельных участках и сопутствующих услугах

Специалисты практикуют, кроме этого, другие оценочные методы, которые позволяют шире взглянуть на вопрос. Например, они позволяют исключить риск покупки разрушающегося дома, который визуально не соответствует фактическому состоянию. Или можно узнать о перспективах на будущее: рентабельности, окупаемости, росте рыночной стоимости земли и того же участка с возможными улучшениями.

Нормативная база

На профессиональном уровне оценка земельного участка проводится согласно действующим Федеральным законам №135-ФЗ от 29.07.1998 и №237 от 03.07.2016. Здесь прописаны стандарты оценки (ФСО), правила оценочной деятельности на территории РФ и правила кадастровой оценки. Результаты работы специалиста подлежат, в том числе, рассмотрению при судебных разбирательствах. Чтобы в будущем не возникло проблем с полученным отчетом, нужно обращаться к членам саморегулируемой организации (СРО). По запросу они должны предоставить квалификационные аттестаты, действующий страховой полис и выписку из Росреестра.

Источник mosoblreg.ru

Читайте также:
Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости - что и как надо делать

Методики оценки

Сравнительный анализ для определения рыночной стоимости на базе рынка недвижимости описан выше. Обычно рассмотрению подлежат 3-5 похожих объектов, а итоги корректируют с учетом отдельных особенностей конкретного надела. Стоит отметить, что результаты имеют ограниченный срок актуальности, так как они зависят от сезонности, темпов инфляции и меняющихся экономических условий.

Способ капитализации земельной ренты позволяет узнать о перспективах от сдачи участка в аренду, а также помогает выяснить прибыль, которую можно будет получить от его продажи в будущем.

Методика состоит из трех этапов:

1. расчет дохода от сдачи надела в аренду;
2. определение коэффициента капитализации или определение стоимости надела на основе, как правило, годового дохода;
3. расчет конечной цены путем деления первого значения на второе.

Затратный метод практикуют, когда нужно оценить стоимость земли с учетом того, сколько денег придется вложить для его освоения, застройки или восстановления. Иными словами, составляется смета на всевозможные улучшения, предусмотренные проектом в отношении конкретного участка. Это могут быть прокладка коммуникаций и дорог, благоустройство наружной и внутренней территории, земледельческие работы и застройка/восстановление имеющихся зданий, озеленение и прочее. Такой метод позволяет определить экономическую целесообразность покупки или аренды участка с учетом инвестиций и будущих доходов от его эксплуатации или продажи.

Читайте также:
Как выбрать участок для строительства дома – важные критерии оценки

Источник znaco.ru

Существуют и другие методы, выбор которых зависит от того, как заказчик планирует использовать участок и для чего нужна его оценка. Также специалисты учитывают целевое назначение надела, права собственников и арендаторов, ограничения в договорах, юридические препятствия и финансовые претензии со стороны заинтересованных лиц и многое другое.

Читайте также:
Как правильно посчитать оптимальный размер площади дома

Договор между оценщиком и заказчиком

Официальный документ составляется с соблюдением Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 (статья 10). В договоре прописаны запросы заказчика, сведения о заказчике и исполнителе, дата проведения работы и ее стоимость, другие сведения. На основании этого договора составляется отчет, в котором зафиксированы описание объекта, методы оценки с указанием ссылок на те или иные стандарты, ценообразующие факторы и рыночная стоимость участка.

Коротко о главном

Объективная оценка земельного участка – это комплексная непредвзятая оценка надела с применением разных методов.

Для получения неоспоримых результатов нужно обратиться к специалистам, которые не заинтересованы в подтасовке результатов. Они должны иметь свидетельство о членстве в СРО, аттестаты, полис и регистрацию в Росреестре.

В договоре на оценку земельного участка, кроме прочего, прописываются цель и запросы заказчика, а в отчете – методы, ссылки на стандарты оценки и итоговая стоимость надела.