Приобрести земельный участок может любой человек, а вот начать на нем строительство просто так не получится – нужно получить на это разрешение. Оно выдается на основании нескольких документов, одним из которых является генплан жилого дома. Это обязательная часть проектной документации, в которой отражены такие важные моменты, как расположение постройки относительно границ участка, его рельеф, прохождение коммуникаций, дорог и т.д.
Генеральный план необходим для любых видов работ, производимых на участке – строительства дома, его реконструкции, возведения пристройки и надворных сооружений, благоустройства территории. Генплан дома выполняется в виде чертежа в выбранном масштабе с указанием на нем всех особенностей участка и всех будущих построек. Он накладывается на общий инженерно-топографический план территории застройки, которой может быть как «голое» поле, так и населенный пункт.
Этот документ необходим как минимум для двух целей.
По законам нашей страны начинать любые работы на земле можно только при их согласовании с соответствующими органами. Даже если земельный участок находится в собственности владельца, он не имеет права возводить на нем здания, бурить глубокие скважины или прокладывать коммуникации, не получив на это разрешение.
Чтобы построить дом, недостаточно сделать проект. Его нужно обязательно привязать к участку и существующим инженерным сетям, что и позволяет сделать генплан частного дома.
Для справки! С 2018 года разрешения на строительство частных домов отменили, но появилось требование о подаче уведомления о начале строительства. В нем должны содержаться сведения о площади постройки и отступах от границ, а также схема застройки.
Имея на руках подробный чертеж, можно наглядно представить расположение будущих объектов и правильно разметить участок под застройку. Он послужит точным ориентиром для определения местоположения дома и надворных построек, сада, огорода, зоны отдыха, ограждения.
Покупая типовой проект, вы приобретаете только документацию на дом и понимаете, из чего он будет строиться, какие иметь размеры и планировку. Но в него наверняка придется вносить изменения, подстраиваясь под рельеф и форму вашего участка, его расположение относительно сторон света, уже имеющейся в округе застройки, дорог, линий электропередачи и других важных особенностей.
Чтобы генеральный план дома был одобрен и принят надзорными органами, его нужно правильно составить и оформить. Для этого потребуется проведение подробного анализа местности и изучение целого перечня документов, с помощью которых создается основной чертеж.
Анализ местности на участке будущего строительства включает в себя изучение её особенностей:
Эти данные необходимы, чтобы определиться с конструкцией фундамента, расположить дом наиболее выгодно с точки зрения его освещенности, удобства использования прилегающей территории, сохранения существующих природных объектов.
Перед тем как делать генплан, планируя застройку и благоустройство территории, необходимо получить или составить несколько чертежей.
Все эти чертежи и схемы сводятся воедино, и на их основании создается генплан земельного участка. К нему составляется пояснительная записка со всеми техническими данными, касающимися размеров территории и пятна застройки, способов подключения к коммуникациям, работ по благоустройству и т.п.
На графической части генплана указывается выбранный масштаб, стороны света, экспликация всех объектов и их технико-экономические показатели – собственная площадь и доля от площади всего участка.
В этом видео рассказывается, как сделать генеральный план жилого дома на участке:
Существует немало норм и ограничений, касающихся расположения построек и других объектов на земельном участке, при несоблюдении которых при составлении генплана разрешение на строительство не будет дано. Эти ограничения – не прихоть надзорных органов. Они необходимы для пожарной безопасности, соблюдения санитарных норм и удобства не только владельцев участка, но и их соседей.
Красными линиями называют границы, за которые нельзя выступать при строительстве зданий. Они создают необходимый отступ от границ участка и уже существующих объектов.
Например, от дороги до границы застройки расстояние должно быть не менее 5 метров, а от дома или другого строения до границы с соседним участком – не менее 3 метров. Это требование санитарных и пожарных норм.
Также генплан строительства должен учитывать отступы от магистральных линий инженерных коммуникаций – газопроводов, линий электропередачи. Что вполне понятно: нельзя копать котлован там, где проходит газовая или водопроводная труба или строить дом прямо под воздушной линией ЛЭП. Вблизи таких объектов даже сажать высокие деревья нельзя.
На участках с выраженным уклоном или рельефом дом выгоднее располагать на возвышенном месте, защищая фундамент от талых, дождевых и грунтовых вод. Вместе с тем нельзя забывать об удобстве подъезда и расположения других построек. Если выполнить все условия невозможно, заранее планируется выравнивание участка, строительство дренажной системы, изменение конструкции фундамента или его дополнительная гидроизоляция.
Перед тем как сделать генплан, изучаются схемы существующих инженерных сооружений и сетей, проходящих рядом с участком. Постройки на нем размещаются так, чтобы провести в дом свет, газ, воду и связь без лишних затрат и по кратчайшему пути. Для этого нужно знать не только расположение магистралей, но и глубину их залегания, мощность, условия подключения.
Кроме дома на участке планируется возведение и других зданий, а также обустройство площадок, дорожек, озеленения территории. Здесь хозяину земли дается большая свобода, но все же с соблюдением пожарных и санитарных норм. Они зависят от материала, из которого построены здания, назначения земельных участков (населенный пункт, садовое товарищество и т.д.), местных законов.
В населенных пунктах основные требования таковы:
Составляя генеральный план строительства, не лишним будет подумать о собственном удобстве и здоровье, «развернув» дом так, чтобы в него попадало как можно больше естественного света. Для этого окна жилых помещений ориентируют на восток или юг. Такое решение позволит ощутимо экономить на электроэнергии.
Летом комфортнее всего будет отдыхать на террасе, выходящей на север или северо-восток. А если сам дом подвинуть ближе к северной границе, то он будет давать меньше тени на сад или огород.
Как правильно расположить дом по сторонам света, смотрите в видеоролике:
Генеральный план – это первый документ, необходимый для того, чтобы получить разрешение на строительство дома. Он поможет правильно разместить его на участке, не нарушая никаких норм и выбрав самое удобное место. Зная, что такое генплан земельного участка, какие требования к нему предъявляются и как его оформлять, можно сделать этот документ в фотошопе или другой компьютерной программе самостоятельно, предварительно получив топографическую съемку местности и схему инженерных коммуникаций.
Генеральный план земельного участка — это основной документ проектной документации, отражающий расположение всех строений, инженерных сетей, дорог и зон благоустройства. Он нужен для рационального использования территории, соблюдения строительных норм и получения разрешения на строительство.
Генплан жилого дома содержит схему застройки участка, размещение дома и вспомогательных строений, проезды, дорожки, инженерные коммуникации, рельеф и озеленение. Этот документ служит основой для всех последующих стадий проектирования и строительства.
Чтобы составить генеральный план застройки, необходимо провести топосъёмку, определить границы участка, проанализировать рельеф, инженерные сети и нормативные отступы. Далее проектировщик размещает дом и вспомогательные объекты в соответствии с нормами СНиП и пожеланиями владельца.
Оформление включает разработку схемы планировочной организации участка, согласование инженерных решений и подготовку ситуационного и опорного планов. Генплан должен соответствовать градостроительному плану (ГПЗУ) и требованиям местной администрации.
Разработкой генплана занимаются архитекторы и проектные организации, имеющие допуск СРО. Они проводят обследование территории, готовят чертежи, схемы инженерных коммуникаций и оформляют итоговый документ для согласования.
Стоимость зависит от площади участка, сложности рельефа и объема инженерных решений. В среднем цена разработки генплана частного дома колеблется от 15 000 до 50 000 ₽, включая топосъёмку и инженерную часть.
Генплан частного дома отражает внешнюю организацию территории, а архитектурный проект — внутреннюю структуру здания. Генплан определяет, где будет располагаться дом, гараж, сад и инженерные сети относительно границ участка.
Потребуются правоустанавливающие документы на землю, кадастровый план, топографическая съёмка, ГПЗУ и технические условия на подключение коммуникаций. На основе этих данных проектировщик разрабатывает генеральный план.
Ситуационный план показывает участок в контексте прилегающей территории — дорог, соседних участков, инфраструктуры. Опорный план фиксирует существующие элементы на участке: постройки, деревья, рельеф, инженерные сети.
Да, при наличии базовых знаний и программ вроде AutoCAD или ArchiCAD можно выполнить схематичный генплан самостоятельно. Однако для получения разрешения на строительство потребуется профессионально разработанный и заверенный документ.
При проектировании учитываются требования СП 42.13330.2016, СНиП 30-02-97 и местные правила землепользования. Они регламентируют расстояния между зданиями, отступы от границ, пожарные проезды и инженерные зоны.
Вертикальная планировка — это часть генплана, показывающая рельеф участка и уровни поверхностей после строительства. Она нужна для правильного водоотвода, предотвращения подтоплений и устройства дорожек и отмосток.
ГПЗУ — это официальный документ, выдаваемый администрацией, а генеральный план участка — проектный чертеж, который выполняется на его основе. ГПЗУ задаёт параметры застройки, а генплан реализует их на конкретном участке.
Да, типовой образец можно скачать в формате DWG или PDF, но его нужно адаптировать под конкретные размеры участка, коммуникации и архитектуру дома. Универсальных схем без корректировки использовать нельзя.
Напишите в комментариях, как думаете – не проще ли сначала построить дом без разрешительных документов и потом узаконить его, чем изначально тратить время на оформление бумаг?
Ответить
Комментарии
Отзывов нет. Будьте первым!