Предложение премьер-министра РФ Михаила Мишустина по разработке механизма легализации гостевых домов, которое может вступить в силу уже в июле текущего года, может привести к неожиданным результатам в виде коммерциализации рынка.
Если гостевые дома, предупреждает гендиректор АН «БЕНУА» Дмитрий Щегельский, будут легализованы и получат правовой статус, то фактически правительство разрешит строить на территориях, отведенных под ИЖС, коммерческие помещения, что изменит прежнюю стратегию рынка, направленную на развитие индивидуального жилищного строительства.
Конечно, на этом рынке и раньше зарабатывали за счет аренды жилья, но с появлением у гостевых домов такого статуса, количество таких строений резко возрастет. Более того, застройщики получат моральное право на строительство многоэтажных гостиниц, которые на сегодняшний день подлежат сносу.
Однако недобросовестные девелоперы могут схитрить и воспользоваться тем, что гостевые дома на самом деле имеют все признаки многоэтажки - единый вход, санузлы в жилых помещениях. Поэтому при внесении в отечественное законодательство поправок, предложенных Михаилом Мишустиным, может получиться так, что строительные компании будут возводить на землях, предназначенных под ИЖС, жилые апартаменты, чтобы в последствии продавать в этих зданиях квартиры или номера.
Особенно актуальным этот вопрос является для курортных территории, которые в результате изменения законодательства могут быть сплошь застроены «мини-апарт-отелями». Для туристов это положительный момент, а вот местным жителям эта «новинка» вряд ли придется по вкусу.
Зато для развития сельских территорий легализация гостевых домов практически сплошной плюс. Ведь в этом случае стоит ожидать развития агротуризма, который пополнит не только муниципальные бюджеты, но и «откроет» новый источник дохода для местного населения и фермеров. Минусы правда есть и тут, так как в случае массовой застройки часть сельскохозяйственных земель будет выведена из оборота, и возможно обитателям садоводческих товариществ может не понравится близкое соседство с туристами, проживающими в гостевых домиках.
Источник новости - сайт zagorod.ru
В российском законодательстве под гостевым домом понимается средство размещения в жилом доме, где владелец проживает сам и одновременно предоставляет комнаты туристам. Такой объект должен соответствовать требованиям к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). Гостевой дом относится к жилым помещениям и не может быть разделен на самостоятельные квартиры.
Легализация проходит в рамках государственного эксперимента для отдельных регионов (Крым, Севастополь, Краснодарский край). Для этого объект необходимо внести в единый реестр классифицированных средств размещения. Дом должен быть построен на землях ИЖС, иметь общую площадь не более 1000 квадратных метров и содержать не более 15 номеров.
Строить полноценную коммерческую гостиницу на землях ИЖС категорически запрещено. Для этого необходимо сначала изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка на «гостиничное обслуживание» (код 4.7). Возведение гостиницы без изменения назначения земли признается нецелевым использованием участка и влечет за собой крупные штрафы или снос объекта.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, строящийся на участке ИЖС жилой дом не должен быть выше 20 метров. Также закон устанавливает жесткий лимит по этажности — не более трех надземных этажей. Дом должен представлять собой единое здание, предназначенное для проживания одной семьи, и не состоять из отдельных квартир.
Специальная государственная лицензия для работы гостевого дома не требуется, так как эта деятельность не подлежит лицензированию. Однако владельцу необходимо зарегистрировать бизнес (оформить ИП, самозанятость или ООО) и пройти обязательную процедуру классификации («присвоение звезд»), если это предусмотрено законом субъекта РФ. Также объект должен строго соответствовать требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам.
Сдавать частный дом в аренду гражданам на землях ИЖС абсолютно законно. Это можно делать как на длительный срок по договору найма, так и посуточно (краткосрочный наем). Основная обязанность собственника — декларировать полученные доходы и своевременно уплачивать налоги (НДФЛ 13% или налог на профессиональный доход 4-6% для самозанятых).
Для перевода необходимо обратиться в местную администрацию или МФЦ с заявлением об изменении вида разрешенного использования (ВРИ) участка. Это возможно, если нужный коммерческий вид использования предусмотрен Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для вашей территориальной зоны. В противном случае придется подавать заявление на внесение изменений в сами ПЗЗ, что потребует проведения публичных слушаний.
Размер налога зависит от выбранного налогового режима владельца. Физические лица без специального статуса платят НДФЛ в размере 13% от дохода. Самозанятые платят налог на профессиональный доход (НПД) по ставке 4% при расчетах с физлицами и 6% — с юридическими лицами. Индивидуальные предприниматели (ИП) обычно используют упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6% с общего дохода.
Продать объект по долям юридически возможно через оформление договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности. Однако покупатели такого объекта несут высокие юридические риски, так как доли не выделены в виде отдельных квартир с собственными кадастровыми номерами. Сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения и соблюдения права преимущественной покупки остальных сособственников.
Судебное решение о сносе выносится, если объект признан самовольной постройкой. Основными причинами сноса являются грубое нарушение градостроительных норм (например, превышение этажности или нарушение минимальных отступов от границ участка) и нецелевое использование земли (если под видом жилого дома возведен многоквартирный дом или крупный отель). Также иск о сносе подается, если здание создает реальную угрозу жизни и безопасности граждан.
Комментарии
Отзывов нет. Будьте первым!