Разбираемся в том, как продать долю земельного участка при различных обстоятельствах. В зависимости от мнения совладельцев территории, присутствия в собственниках несовершеннолетних детей будет меняться план действий. Вы узнаете, что такое межевание и почему оно так важно, а также правила выделения территории для дальнейшей продажи.
Продажа доли земельного участка – это переход прав на владение определенной частью земли, исключая процесс выделения, в ходе которого территория приобретает границы. Регулирование процесса осуществляется при помощи:
Подробная информация о требованиях к условиям составления сделки указана в статье 37 ЗК РФ. Процесс регистрации права владения регулируется статьей 42 ФЗ №218. При реализации доли учитывается первостепенное право покупки, которое распространяется на владельцев остальной территории, согласно статье 250 ГК РФ.
Продажа возможна, когда земля принадлежит одному или нескольким владельцам по условиям общей долевой собственности. Когда владельцами участка являются лица, не установившие четких границ долей, то перед продажей части земли потребуется ее отделение. Для этого проводится собрание всех собственников. Если владельцы не могут прийти к единому решению, то оформляется исковое заявление, направляемое в суд.
Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.
Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.
Оформление площади участка в долю проходит в три шага:
Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.
Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.
В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.
Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных. Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером. Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.
Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.
О сделках без межевания в видео:
Гражданин, получивший в собственность землю путем ее приватизации, является владельцем соответствующего пая. С такой землей можно проводить следующие процедуры без необходимости выдела доли:
Процедуры дарения и продажи возможны, только если сделка проводится в пользу участника долевой собственности или лица, постоянно эксплуатирующего эту землю. В законах РФ указано, что продать пай без выдела нельзя, если покупатель является третьим лицом.
При продаже пая распространяется преимущественное право приобретение на субъекты РФ и муниципальное образование. Цену за участок назначает продавец, регулировать стоимость государственные органы не имеют права. Если субъекты РФ и муниципальное образование дали отказ от покупки или проигнорировали возможность в течение 30 дней с момента оповещения о продаже доли, то земля может быть продана другим лицам.
Существуют земли, относимые к невостребованной доле. К категории относятся территории, принадлежавшие субъекту РФ, который не передал ее во владение другому лицу и не эксплуатировал участок в личных целях в течение трех лет. К невостребованным землям может быть отнесены только доли, отдельно зарегистрированные в Росреестре. Такие земли переходят в распоряжение местному муниципалитету после соответствующего решения суда.
При продаже доли участка другие собственники могут быть против такого действия. Дольщики имеют преимущественное право на приобретение продаваемой части участка, поэтому перед передачей объекта третьим лицам, необходимо удостовериться об отсутствии желания у сособственников купить землю. Право регулируется статьей 250 ГК РФ.
В качестве подтверждения оповещения владельцев они должны подписать соответствующую бумагу на отказ от приобретения земли на условиях, установленных продавцом. Она станет доказательством отсутствия претензий в случае необходимости подачи искового заявления в суд. Другие владельцы имеют только право преимущественного приобретения, запрещать реализацию территории они не могут.
Для продажи необходимо совершить четыре действия:
В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.
Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.
Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.
Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.
О покупке/продаже недвижимости, если совладелец несовершеннолетний в видео:
При продаже доли в земельном участке важно учитывать нюансы, которые являются причиной возникновения дополнительных этапов и расширения пакета документов. Поэтому каждая процедура купли-продажи территории отличается друг от друга бумагами и алгоритмом действий.
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб? |
Доля земельного участка — это определенная часть в праве общей собственности на землю, выраженная в виде простой дроби (например, 1/2 или 1/3). Она не закрепляет за владельцем конкретные физические метры или границы на местности до проведения процедуры выдела. Все совладельцы пользуются всем участком совместно по соглашению или решению суда.
Раздел участка на доли оформляется путем заключения соглашения между всеми собственниками или через суд, если согласия достичь не удалось. Для этого необходимо провести межевание, определить границы образуемых долей и зарегистрировать изменения в Росреестре. Важным условием является соблюдение предельных минимальных размеров участков, установленных местным законодательством.
Межевание необходимо для точного определения границ участка на местности и их официального закрепления в ЕГРН. Это исключает земельные споры с соседями, позволяет законно совершать любые сделки (продажу, дарение, залог) и строить объекты с соблюдением нормативных отступов. Без межевания невозможно разделить участок или выделить из него долю.
Законодательно прямого запрета на продажу земли без межевания нет, если участок уже стоит на кадастровом учете. Однако на практике покупатели неохотно идут на такие сделки из-за риска наложения границ и судебных споров с соседями в будущем. Банки также часто отказывают в выдаче ипотеки под покупку немежеванных объектов, что существенно сужает круг потенциальных покупателей.
Письменное согласие совладельцев на продажу доли постороннему лицу не требуется, но закон обязывает соблюдать их преимущественное право покупки. Продавец должен письменно уведомить всех участников долевой собственности о своем намерении с указанием точной цены и условий сделки. Если в течение месяца они откажутся или проигнорируют извещение, долю можно продавать любому покупателю.
У совладельцев есть ровно 30 дней с момента надлежащего вручения им письменного уведомления для принятия решения о покупке доли. Если они решат выкупить долю на предложенных условиях, сделка оформляется с ними. Если по истечении этого срока ответ не получен или предоставлен письменный отказ, продавец имеет право продать долю третьим лицам по цене не ниже заявленной в уведомлении.
Если совладельцы выступают против продажи, но сами отказываются выкупать вашу долю, вы можете продать её третьим лицам по истечении 30 дней после отправки им официального уведомления. Извещение лучше направлять через нотариуса или заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении для получения юридического доказательства. Если совладельцы умышленно уклоняются от получения писем, сделка все равно признается законной по истечении срока хранения почтовых отправлений.
Да, продажа доли без ее предварительного выделения в натуре абсолютно законна, при этом покупатель приобретает долю в праве общей долевой собственности. В этом случае сделка в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению. Важно помнить, что продать долю без выдела можно только при условии соблюдения преимущественного права покупки остальных сособственников.
Средняя стоимость межевания земельного участка составляет от 10 000 до 35 000 рублей в зависимости от региона, площади земли и сложности конфигурации границ. На цену также влияет удаленность объекта и срочность выполнения работ кадастровым инженером. В эту стоимость обычно входит выезд специалиста, геодезическая съемка, подготовка межевого плана и согласование границ с соседями.
Для продажи доли потребуются паспорта сторон, правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве) и выписка из ЕГРН. Также обязательны нотариально заверенные отказы сособственников от преимущественного права покупки либо доказательства отправки им уведомлений месяц назад. Поскольку сделка по продаже долей подлежит обязательному нотариальному удостоверению, точный список документов стоит заранее уточнить у нотариуса.
1 комментарий
Хрень какая то. Красных свидетельств на фото уж нет лет пятнадцать, требуют перерегистрации с 1996 2005 года.
Ответить Пожаловаться