Участники рынка ИЖС надеются на скорое появление эскроу-счетов

Это специальный банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя до завершения строительства дома подрядчиком. Застройщик не может получить эти средства, пока не сдаст готовый объект и не зарегистрирует на него право собственности. Данный механизм полностью защищает покупателя от недостроя, мошенничества или банкротства строительной компании.

Покупатель вносит деньги за будущий дом на эскроу-счет в уполномоченном банке, где они временно замораживаются. Подрядчик строит дом на собственные средства или на целевой кредит от этого же банка. После завершения работ, подписания акта приема-передачи и регистрации права собственности банк переводит деньги с эскроу-счета подрядчику.

Федеральный закон, регулирующий применение счетов эскроу при подрядном строительстве частных домов, вступает в силу с 1 марта 2025 года. С этого момента использование схемы станет обязательным для получения льготной ипотеки на ИЖС с привлечением профессиональных подрядчиков. Переходный период с возможностью добровольного использования механизма банками и застройщиками уже действует.

Основной минус — удорожание строительства на 10–15% из-за необходимости подрядчика брать кредиты под проценты для проведения работ. Также существенно сужается выбор застройщиков, так как мелкие бригады не могут пройти жесткую аккредитацию в банках. Кроме того, увеличиваются сроки подготовки к строительству из-за длительного одобрения проекта банком.

Нет, при самостоятельном строительстве (хозяйственным способом) открывать эскроу-счет не требуется, так как отсутствует договор подряда с юридическим лицом. Закон регулирует только правоотношения граждан с профессиональными подрядными организациями. Для самостроя по-прежнему доступны стандартные механизмы ипотечного кредитования под залог участка или иного имущества.

Для физического лица — заказчика строительства дома — открытие и обслуживание счета эскроу является абсолютно бесплатной услугой. Все сопутствующие расходы и банковские комиссии ложатся на подрядчика в рамках договора проектного финансирования. Покупатель несет расходы только по стандартным тарифам банка за перевод собственных средств на данный счет, если транзакция идет из другой финансовой организации.

Банки требуют от строительных компаний подтвержденный опыт работы на рынке ИЖС (обычно не менее 2 лет), безупречную кредитную историю и отсутствие судебных разбирательств. Подрядчик обязан предоставить прозрачную смету, согласованный проект дома и пройти обязательную аккредитацию. Также застройщик должен иметь достаточный объем собственного капитала и открыть расчетный счет в банке-кредиторе.

Это специальный целевой кредит, который банк выдает строительной компании на возведение конкретного частного дома. Поскольку деньги заказчика заблокированы на счете эскроу и подрядчик не имеет к ним доступа, банк финансирует все этапы работ. Процентная ставка по такому кредиту для застройщика снижается по мере накопления средств покупателей на счетах эскроу.

Главная причина — высокая степень риска и низкая ликвидность залога в виде недостроенного дома и земельного участка. Рынок ИЖС слабо стандартизирован, часто отсутствуют необходимые коммуникации и дорожная инфраструктура, что усложняет оценку объекта. Использование счетов эскроу призвано минимизировать эти риски и сделать сегмент ИЖС понятным для банков.

Основным документом является Федеральный закон № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», принятый в июле 2024 года. Этот закон адаптирует правила долевого строительства многоквартирных домов (ФЗ № 214) под рынок частного домостроения. Документ определяет порядок расчетов, требования к подрядчикам и гарантии сохранности средств граждан.